困扰城市更新项目投资者的11大难题|2021年城市更新白皮书|运营

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更新白皮书和小红书

《2021年城市更新白皮书》对深耕城市更新领域的房地产、金融机构一线从业人员都将有着深刻的研究价值、借鉴意义与指导作用。首印的3000套白皮书已经售罄，为了让更多的读者们能够拿到这本书，我们特别加印了一批提供给大家，数量不多，赶紧下手！

更新小红书《更新内参｜2021年二季度暨上半年深圳城市更新市场研报》已经发布，深圳城市更新上半年的市场详情和下半年的趋势解读尽在书中！

以下文章节选自《2021年城市更新白皮书》。

为更深入了解深圳市城市更新行业投资开发现状及未来市场发展趋势，合一城市更新集团于2020年底针对100多家涉足深圳城市更新业务的开发企业和金融机构开展问卷访谈调研，访谈企业包括全国百强房企、深圳本地领先房企以及地产金融机构（包括银行和非银金融机构）等。本次调研维度包括已投资城市更新项目情况、未来城市更新项目投资方向及投资计划等多方面。经过调研分析，我们将调研成果分为行业整体情况、全国百强房企情况、本地房企情况、外来房企情况及地产金融机构情况等五个方面，以下内容为调研成果。

投资城市更新项目问题分析

已投资城市更新项目过程问题比例

调研企业中，针对投资城市更新项目遇到的11大问题中，主要集中为“政策规划调整预期不明朗”、“合法权属比例不足”、“不在十三五拆除重建区范围”、“规划冲突问题”、“周期长，投资风险不可控”，反馈程度集中度合计约58.6%，其他问题集中度不高，基本在预期内。

拆迁谈判过程中遇到的主要难点

调研企业中，针对投资城市更新项目拆迁困难问题，问题分布较为分散，可以看出不同项目对于拆迁问题均有不同难点，其中占比较高的为“个别拆迁户预期过高，钉子户漫天要价”及“缺乏相应的强制拆迁规定及程序”，占比均为24%。

历史遗留违法用地及建筑难以完成处理和确权的原因分析

调研企业中，针对“新三规”政策出台，历史遗留违法用地及建筑确权依旧困难或推进缓慢原因进行分析，认为主要原因集中在“买卖、赠与、继承等法律关系未理清”、“新政策规定的确权条件无法覆盖实际情况”及“权利人对政策理解认识不足”，反馈程度集中度合计约86%。

“更新条例”对城市更新项目影响分析

“更新条例”对城市更新项目主要影响

调研企业中，针对“更新条例”政策出台，认为对城市更新项目影响主要集中在“旧小区、村改拆迁谈判周期将大幅缩短”、“拆迁补偿标准将统一规范化，降低市场拆赔预期”及“将进一步完善与统一各区城市更新政策和标准，一区一策现象将有所缓解”，反馈程度集中度合计约64.5%。

“更新条例”对旧小区投资热情影响分析

调研企业中，认为“更新条例”对旧小区投资热情有所增强占比最高，占比约54%，但仍有13%的企业认为“更新条例”的出台会影响旧小区投资热情。

对旧小区投资热情无影响甚至下降原因分析

调研企业中，认为“更新条例”后对旧小区投资热情无影响甚至下降原因分析，其中最高为“旧小区未来优先建公共住房，收益受极大影响”，占比约24%，其次为“规划批复后，需公开选择市场主体，市场介入较后期”，占比为19%。

计划投资旧小区项目分析

调研企业中，2021年计划投资旧小区项目占比59%，随着“更新条例”出台破解拆迁难问题，未来越来越多的企业倾向投资旧小区改造项目。

以上内容节选自《2021年城市更新白皮书》，全书共六百多页，如若需要购买完整版可点击下方链接或添加客服为好友（李经理135 3025 2166/徐经理 132 4489 8595）

更多市场数据和政策趋势详情尽在

本书目录

行业数据篇

1.2010-2020年深圳城市更新项目数据与趋势

1.1 2010-2020年深圳市城市更新项目数据与趋势

1.2 2010-2020年宝安区城市更新项目数据与趋势

1.3 2010-2020年龙岗区城市更新项目数据与趋势

1.4 2010-2020年龙华区城市更新项目数据与趋势

1.5 2010-2020年南山区城市更新项目数据与趋势

1.6 2010-2020年罗湖区城市更新项目数据与趋势

1.7 2010-2020年福田区城市更新项目数据与趋势

1.8 2010-2020年光明区城市更新项目数据与趋势

1.9 2010-2020年坪山区城市更新项目数据与趋势

1.10 2010-2020年盐田区城市更新项目数据与趋势

1.11 2010-2020年大鹏新区城市更新项目数据与趋势

2.2020年城市更新项目数据与趋势

2.1 计划公告项目分析

2.2 规划公告项目分析

2.3 实施主体公示项目分析

3.2020年集体资产交易项目数据与趋势

3.1 深圳市集体资产交易项目整体情况分析

3.2 深圳市集体资产交易项目分析

3.3 各区集体资产交易结果公告项目分析

4.深圳市城市更新“十三五”规划进度分析

5.2020年第四季度研报

5.1 2020年第四季度城市更新项目数据与趋势

5.2 2020年第四季度与第三季度城市更新项目数据对比（环比）

5.3 2020年第四季度与2018年第四季度城市更新项目数据对比（同比）

5.4 2020年第四季度集体资产交易项目数据与趋势

6.2020年深圳市土地整备项目数据与趋势

6.1 2020年土地整备利益统筹供应计划分布图

6.2 2020年实施方案公示/公告分布图

6.3 2020年规划方案公示/公告分布图

6.4 2020年利益统筹留用地集体资产平台项目分布图

7.2020年深圳市棚户区改造项目数据与趋势

7.1 深圳市2020年棚改项目分布图

7.2 典型棚改项目简介

8.2020年公开市场数据（招拍挂）分析

8.1 2020年居住用地项目分布图

8.2 2020年工商用地项目分布图

8.3 2020年各区招拍挂项目分析

9.深圳城市更新百强项目发展分析

10.全国百强房企深圳城市更新项目发展分析

政策趋势及临深篇

1. 城市更新政策

1.1 2020年政策趋势分析

1.2 2020年重要政策解读

2.城市更新发展调研

2.1 整体情况分析

2.2 本地房企情况分析

2.3 外地房企情况分析

2.4 全国百强房企情况分析

2.5 金融机构情况分析

3.临深城市旧改发展情况研究（东莞、惠州、中山、珠海）

3.1 珠海市旧改发展情况研究

3.2 东莞市旧改发展情况研究

3.3 中山市旧改发展情况研究

3.4 惠州市旧改发展情况研究

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。

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