如今房产市场普遍采用商品房预售制，往往从开盘到正式交付需要经历两三年的时间，这给房企带来了更多的周转空间，但同时也为购房者带来了更大的置业风险。
而荣盛青岛，就是其中的后者。作为河北重量级房企，荣盛发展进军青岛5年的时间里，多个项目自开盘销售后就频繁接到业主投诉。近日，荣盛即墨项目更是再度陷入维权纠纷。对于购房者来说，房产是一生中最重要的大宗商品之一，房屋质量问题更是影响业主日后生活品质的关键。作为“千亿俱乐部”中的一员，全国各地多个项目频频爆雷，荣盛究竟怎么了？
荣盛·锦绣学府 图片来源：界面山东
“河北王”在青岛
入青5年，仅落三子
作为一家从河北起家的企业，荣盛发展经历了由建筑商向开发商，再由区域房企一步步延伸到全国性房企的多重改变。
2017年，荣盛房地产发展股份有限公司全资子公司荣盛（徐州）房地产开发有限公司完成了对江西中西实业有限公司和江西中利产业有限公司的100%股权收购，这两家公司分别全资控股青岛东方蓝海置业有限公司和青岛东方海湾房地产开发有限公司，在胶州经济技术开发商拥有7宗住宅和商业用地，土地面积690亩。荣盛发展凭此收购首次进军青岛市场。
入青5年，荣盛在青岛的表现并不十分亮眼，除了已经收官的荣盛花语海岸，至今仅只有胶州荣盛锦绣外滩和即墨荣盛锦绣学府双盘在售。其中荣盛锦绣学府为2020年下半年首开项目，胶州锦绣外滩为老盘一直处于顺销状态。
在过去的三年中，虽然荣盛锦绣外滩取得了不错销售业绩，但是产品的品质一直被购房者所质疑，在进入交房季之后，业主的投诉也逐渐增多。即使是在上合示范区板块，荣盛也被贴上了低质的标签。
2020年下半年，荣盛锦绣学府迎来一期的首次开盘，并逐步进入了顺销的状态。据青岛网上房地产数据显示，截止2021年10月21日，荣盛锦绣学府项目（一期）已网签749套。
但值得注意的是，2020年11月开盘荣盛锦绣学府北区项目至今并无签约记录。
图片来源：青岛网上房地产
据界面山东实地探访，该项目在规划设计方面，荣盛锦绣学府与普通的刚需盘并无二异。项目规划16栋小高层产品，建筑面积98㎡、106㎡、109㎡和118㎡。与周边的老盘相比，这个产品无论是从外立面还是样板间效果，都没有让人眼前一亮的产品力。
该项目目前唯一的亮点，就是入门园林和社区配套。小区内虽有泳池配套，但小区所有的健身配套后期都是单独收费的，并不完全算是福利。
全国众多项目深陷“质量门”
与徘徊的销售业绩相对应的，是荣盛在青岛被不断爆出的负面新闻，这导致青岛购房者对荣盛的信任也在递减。
从青岛政务网等渠道中，界面山东通过对荣盛等相关关键词的检索，可以发现近年来荣盛在青岛的各个项目都在不断因质量问题而被业主投诉。
通过青岛政务网检索以“荣盛”为关键词的投诉，截止2021年10月21日，可检索到共计8条。
图片来源：青岛政务网
另外，2020年8月27日胶州市城乡建设局网站发布公告，荣盛锦绣外滩因在与消费者签订的“商品房买卖合同（预售）”格式条款中涉嫌存在排除消费者请求损害赔偿的权利的违法行为，被行政警告并罚款一万元。
图片来源：青岛房师傅
据法治青岛新闻中心2020年4月14日消息，荣盛锦绣外滩业主韩先生曾向法治青岛提供现场施工照片，照片显示胶州荣盛锦绣外滩项目的地下室侧墙防水违规施工。业主在现场勘察时发现，该项目的地下室侧墙防水层做完后未做防水保护层就直接进行覆土掩盖，存在严重的渗漏隐患。
图片来源：法治青岛
图片来源：法治青岛
同时，这位业主还发现，一期待交付的多栋楼均存在这个问题。“像8号楼、9号楼、10号楼、5号楼和18号楼等多栋楼均存在这种违规施工的情形。”韩先生说。
经胶州市城乡建设局落实，工作人员与建设单位负责人进行了联系，并将投诉的内容进行了告知。建设单位负责人表示会对来信人反映的问题进行排查，对发现的问题及时进行整改处理。
一波未平一波又起，前期项目建设的问题刚解决，2020年5月荣盛锦绣外滩项目交付后，各部门陆续接到大量业主投诉，精装房质量不过关又成为荣盛锦绣外滩项目的难题。
有业主在人民网领导留言板上反映：“我在胶州荣盛锦绣外滩购买一处房产。2020年5月份交房，通过验房，发现房子存在大量空鼓，2处漏水等问题。截止到目前，半年多时间过去了，房地产一直拖着无人修理。
针对这位业主反映的问题，青岛市住房和城乡建设局给出的答复是：“市住房和城乡建设局多次与建设、施工单位进行对接，就您所反映的房屋质量问题进行协调处理，经落实，目前您反映的房屋漏水及空鼓问题均已维修完毕。对于处理投诉不及时问题，市住房和城乡建设局已依据《青岛市建筑市场信用考核管理办法》，对责任单位及个人进行信用考核扣分惩戒。”
除青岛之外，荣盛在郑州、廊坊、合肥等多地都存在各种质量问题，频繁被业主维权。
根据媒体的报道，2021年7月，郑州荣盛花语水岸楼盘在交房不足两个月后，门口就出现重大塌陷，地下车库也大量进水。而该项目此前由于延期交房、质量问题等屡遭业主维权，今年五一期间，荣盛花语水岸郑州项目还引发业主现场大规模维权。
在荣盛发展的大本营——河北廊坊，荣盛·阿尔卡迪亚·花语城项目在尚未完工，不具备交房条件的情况下，却强制要求单体交房，遭到业主的群体性投诉。
据界面山东不完全统计，荣盛发展现有的上千余场官司，近半数是房屋买卖纠纷。
“黄档”企业实控人
质押所持全部股份
全国各地众多项目问题频出，这一现象或与企业整体发展情况的“不容乐观”有密切的关系。
2021年10月11日，荣盛发展全资下属公司荣盛实业向廊坊银行和平路支行申请融资，融资金额不超过2.27亿元，由公司为上述融资提供连带责任保证担保。担保总额不超过2.7亿元，担保期限不超过60个月。截至此担保公告披露日，公司实际担保总额为543.59亿元（不含本次），占公司最近一期经审计净资产的比例高达117.30%。
除了高比例担保之外，实控人质押其全部股份使公司股份质押比例剧增。10月8日，公司接到实际控制人耿建明函告，实控人耿建明将其所持有的5.6亿股公司股份全部质押，质押股份数量占公司总股本的比例达12.88%，其中75%为高管锁定股，此次股份质押用于为北京超安园林提供担保。截至10月13日，控股股东荣盛控股、耿建明及其他一致行动人累计质押公司股份上升至21.06亿股，占公司总股本的48.44%。
此外，2021年下半年以来，公司共有15笔质押，其中14笔均来自公司控股股东荣盛控股的质押。
截至2021年6月30日，公司现金短债比为1.16；净负债率66.50%；剔除预收账款后的资产负债率为70.81%，虽较期初下降2.97个百分点，但仍超出阈值，“三道红线”为“黄档”，即公司有息负债规模年增速不得超过10%。
上半年公司有息负债规模下降。截至报告期末，公司有息负债（包含短期应付债券，剔除一年内到期的租赁负债）金额为678.89亿元，同比下降约4%。
从公司有息负债到期期限上来看，截至上半年末，公司有息负债在一年之内到期的为251.64亿元；一年以上但不超过两年到期的为345.95亿元，即两年内公司需要偿还目前有息负债的88%。
值得一提的是，今年9月份，国际信用评级机构标普结合国内房地产政策趋紧，以及公司毛利率下滑、短期内大量债券到期等因素，预计荣盛发展的债务/EBITDA之比将由2021年的3.9倍恶化至2022年的4.6倍-5倍，2023年进一步恶化至5.4倍-5.8倍。标普将荣盛发展的发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”。
作为河北省首家通过IPO上市的房地产企业，荣盛已不再只是偏安一隅的“河北王”，其在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市大量储备土地资源，可以说也曾一时间风光无限。
但如今无论是深陷“质量门”旋涡还是“三道红线”维持“黄档”，这些对于荣盛都不可谓不是一场严峻的考验。再加上如今大环境政策与市场所带来的冲击，荣盛或许只会压力更甚。
而荣盛青岛，乃至整个荣盛终将去向何方？这些问题的答案，或许只有荣盛自己能够解答。
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