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网红区域白沙，又搞出了新动静。

上周，白沙区域迎来2个利好。

一是10月8日，领导视察象湖文化公园，查看中原科技城规划建设，河南科学院将择址白沙。

二是白沙组团金水大道南、锦绣路西地块详细规划批前公示，郑州客运东站将东迁于此。

两个事件，形成热点，又给白沙描绘了一幅锦绣前程。

前段时间，据此利好的91天前，白沙价值备受质疑。

7.20暴雨，贾鲁河水漫出，白沙多地被淹。

一个闺蜜，嫁到了白沙的李湖桥村。大雨之后，被1.6米深的洪水围困近十天。小区成为孤岛，断水、断电、断网，孩子烫奶粉作了大难。

2016-2017年冲进白沙抢房的客户，内心犯了嘀咕。牛逼哄哄的白沙，要做老东区的接班人，这么重要的角色，怎么能被大水冲了。

一场关于白沙价值的质疑，悄然蔓延。

而现在，两大利好落地，叫好声再起，质疑之声日稀。

同一个白沙，不同时间，几十天，价值认知发生了过山车的变化。

现实拍打，将白沙的价值认知拍落在地。

规划炒作，又将大众的信心重新拾起。

而白沙，抛开一连串华丽的炒作，它真正的区域价值究竟有多大？

2

这2天，冒雨调研白沙，发现一个很有意思的现象：

所有人都在说，白沙是老东区的接盘人，将要替代老东区。

骑着小电驴，穿着白衬衫的中介在说。指着郑开大道南侧长满野草的荒地，说这是未来替代老CBD的六合CBD。

西装笔挺，拿着激光笔的置业顾问在说。站在豪华样板间，望着窗外萧瑟的田野，告诉我这是将来的北部政务区。

郑开大道路边，推着三轮车卖糖葫芦的老大爷也在说，俺们这儿将来了不得，那是下一个郑东新区。
……

几年时间，一波又一波的概念炒作，将白沙的蓝图深印在每一个郑州人的心中。

白沙，将来要替代郑东新区，成为郑州新的经济、政治、就业中心。

科学谷鲲鹏小镇建设如火如荼。

省委党校、省住建厅、省审计厅、省公安厅……

真是这样？

同志们，这么多年，你听到的，未必是真的。

你看到的点状的信息和现象，也未必是真相的验证。

确实，白沙概念规划很美，确实，建设如火如荼。

但是，它永远替代不了老东区。

家里的老人，之前在某省级行政单位，讲过一桩陈年旧事。

老东区发展初期，省里劝导他们单位，搬迁至CBD东北部。

当时CBD还是一片待开发的大工地，他们单位的负责人是位比较保守的老领导，宁死不从。

再后来，单位领导更迭，新领导申请搬迁东区，但东区大片的行政用地已用完。

省里在白沙给他们划拨了一块地，新领导当机立断，赶紧同意，这才有了后来的单位搬迁。

讲这样一个个例，其实是想说明：

白沙，承担了郑东新区行政职能的补充。

白沙，不能替代老东区，它只是老东区的扩容和补充。

老东区没有多少土地，而城市要发展，东区要引领，只能向外扩容。

所有城区的发展、个例成长，都要放到时代大背景里。

现在是什么样的时代背景？

郑州的城镇化已经走到了中后期，城镇化水平已近79%。

住建部今年刚出台政策，防止大拆大建，盲目扩建新区。

黄河流域规划发展确定，沿黄城市要瘦身、减体；
……

时代所至，现在及未来，城市的重心不会再发展转移。

老东区，现在是郑州的重心，30年后，依然是郑州的重心。

白沙，作为老东区的扩容和补充，只能跟在老东区的后面，随涨随落，亦步亦趋。

3

作为老东区的扩容和补充，白沙具有高成长性和不确定性。

它最大的问题在于：规划面积太大。

白沙总面积156平方公里，规划建设面积79平方公里。相当大约5个滨河国际新城。

高速扩容，每年约5平方公里，全部填满，需16年。

低速扩容，每年约3平方公里，全部填满，需26年。

白沙全部建成，还需15-20年。

走在白沙的道路上，道路两侧的风景，会让人产生感知上的撕裂。

一边是热火朝天的科学谷一期的工地，一边是北方秋天萧瑟的田野。

一边是漂亮、干净的城区建设，一边是灰蒙、凌乱的城乡结合部。

一片是热闹嘈杂的人间烟火，一片是清冷寂静的建筑森林。

乡村、城乡结合部、工地、城区，城市发展不同阶段的面貌，统一在这里汇集。

白沙要完全建成、发展，需要跨越三道坎：

1、省府彻底东迁；

2、六合CBD建设、企业入驻；

3、科学谷建成，科创产业链搭建。

行政、商务、科技，这三个，底层的属性是产业。

有产业，就有工作机会，有工作机会，就会有人口，有人口，才会有钱流。

产业，才是这诺大的156平方公里城市发展的内生力量和基础支撑。

这三道坎，能不能迈过，直接决定白沙的成败。

4

白沙在售的新盘数量不多，大多属于尾盘。

瀚海观象，只剩5套317、340㎡的房子，均价24000-26000；

星联枫桥湾，临河房源去化无几，在售140、178㎡，精装24000，毛坯22000；

银榕居，在售98-143㎡，精装价22000-25000；

亚新紫藤公馆，剩余8套，现房在售，165-180㎡，精装价23000-25000；

白沙镇三个小兄弟，汇泉东悦城、东润城、郑地美景紫华城主打性价比，价格11000。逢过节杀红了眼，猛打一波9999的特价。

走访白沙房地产市场，能发现：

白沙的商品房市场，过了集中开发期，新房供应，急速收缩。

核心区域房价，刚需盘，站稳15000，改善盘，站稳20000+。

新房和二手房市场，呈现价稳量跌，卖方和买方在胶着死杠。

白沙核心区域，一年多的时间，商品住宅开发土地0供应。

在可预计的未来，它能够供应的土地也会很少。

开发商将逐渐退出、区域炒作慢慢落幕。

未来几年才是关键的时刻，白沙的房产，将会接受市场真实的检验。

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写了这么多，其实不是唱空白沙，而是希望大家能够客观、理性地去看待这个潜力新区。

我们必须承认，过去几年，这个区域，被过分解读和炒作。

这个区域的房产，被吹捧、被追高，被爆炒。

热炒时点，不乏有些人扛着全部家当一把梭哈进去。

作者干地产十来年，行业浸染，见过很多饼、也看过很多坑。

一直对郑州的概念新区保持着谨慎和清醒的认知。

所以将对于白沙区域的理解、调研的所见、所得、所想分享出来。

诸位如果有不同的见解可在留言区留言，我们一同探讨。

真理，总是愈辩愈明。