前言

上周一的解封，仿佛憋了很久终于可以自由呼吸一样。咱们一起，憋了108天。

但对于关注房子，考虑“大事”的朋友们来讲，此时也多了一分紧张感。市场不再半遮半掩，而是放开了舞台，在这历来最火热的季节里，火力全开。到底该不该“下场儿”呢？下场儿的下场又会怎样？

“观望还是出手”。市场就像一条龙舟。一侧坐着买家，一侧坐着卖家。Lockdown的时候，出手划船的人不多，船也偏不了太多。现在解封了，划船的人多了很多，这船会怎么走啊？一不留神，所有那些错过的时机，都成了“刻舟求剑”。

直播室里满满地坐着我和5位嘉宾，“观望还是出手，后疫情时代房市走向论坛”。说实话我也是心里没底，所以大家互相壮胆。问题也同样聚焦：每个人都说说，悉尼House或者公寓，你觉得会涨还是跌？

嘉宾中有三人每个周末都是在马不停蹄地看房，包括行业大V万邦君、上北买家中介Leon及行业资深人士Eric，还有金融与房地产双料分析师Eli、擅长从贷款变化分析市场走向的财神Sonny。

而我，则更喜欢从数据来分析市场。

其实，与解封同时到来的，还有贷款政策变化、州长更迭、国境要开放等众多重磅消息。真可谓扑朔迷离、错综复杂。每个人都从不同的视角去观察和思考，再共同分享给大家，便是这个论坛的目的。新冠都能发生，事情愈发难料。不必轻易相信别人的观点，而是把他人的观察融入自己的思考，根据自身情况来判断。

谈谈澳洲房市的走向

House市场短期和中期走势观点

五位嘉宾虽然认证的角度不一样，但结论方向差不多，略有不同。

Thomas与Eric观点是，2021年剩下的时间，市场基本走平，或者叫高位盘整。

而明年上半年，Thomas认为受大选因素影响，政策变数大，影响走向；Eric 觉得那时候应该会小涨。

10月-12月供需都放大，相互对冲机会。而本轮涨幅较小的区域，补涨机会多（哪些区域涨幅小，可以看后面的图）。

Eli从市场分析角度分享了澳洲一年来的情况：不只悉尼，所有城市都快速上涨。维州供应量放大，人口却流出，涨幅最小。昆州是人口流入最大的区域。从悉尼来来，年度放盘量和成交量还是比较低的。接下来由于放盘量提升，再加大买家对市场上涨需要一个消化时间，所以短期涨幅应该放缓。

Sonny说“春江水暖鸭先知”，他从贷款申请角度，感觉到春季购房旺季的需求被推后，最近明显感觉贷款申请数量上升。与此同时，由于近期价格上涨，投资者对房产增值的信心比较足，再结合资金成本低，所以他觉得市场还是会继续上涨。至少大家热议的APRA的信贷收紧的说法，Sonny觉得这个政策影响很小，不必及在意。这个buffer的变化幅度，远小于Broker和银行在申请和审批过程中所把握的正常变动尺度。

有丰富上北实战经验的Leon，分享了许多具体的成交案例，感觉到市场在快速上涨后，目前表现平稳。而解封之后，其他区域的买家来上北买家将大大增加。再结合历来的上学换房需求，对这个片区市场他从来不愁，并且觉得在2022年，还将稳定增长。对于高价区，贷款影响小。同时，好房子更是很抢手。

我个人对House的看法与大家差不多，今年和明年上半年可能都是盘整中适度上行吧。一方面涨得多需要缓一下，另一方面前期被压抑的，除了购房需求外，也压抑了一些放盘。放盘增多，对买家来讲，选择更多。也许是好时机。至于长期趋势，后面用图来分析。

公寓市场短期和中期走势观点

House涨了这么多，差价越来越大，同时边境又放开了，公寓的机会是不是来了？

几位嘉宾对公寓市场的看法，应该都是“谨慎乐观”吧。

Thomas觉得在租金上涨的推动下，一些区域，尤其是游客多的区域，公寓价格应该上涨，但整体上不好判断；Eric判断在边境开放、学生返回的背景下，一些区域会有小高潮；Sonny相对也看好一些比较稀缺的公寓，而不是公寓非常密集的区域；Eli认为在租金回升、资金成本很低的情况下，公寓对投资客吸引力提升，应该带动一些价格上升。

在公寓上我个人观点更乐观一些。在这轮上涨中，本该货币放水，推高所有房产的价格。

可为什么House与公寓分化这么严重呢？

主要是对疫情的恐慌和租金回报的变差。这两点目前都在发生重大变化。而与此同时，新建公寓数量大幅下降，接下来可能会发生供需不平衡，从而使公寓整体价格大幅回升。

当然，市场是不可预估的。意料之外的重大变数永远是存在的。所以刚需者，该出手就出手吧，而投资者，则永远给自己留下余地啊。

来源： KBRZ
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