出品|公司研究室地产组
文|曲奇
“招保万金”中掉队的金地集团，在2021年这个地产行业大变局之年，重新回到了行业前十之列。
2021年前9个月，金地销售额2287亿，同比增长34%，恰好排在第十。其中，约40%的销售额来自以上海、南京为主的华东区，但2015年阳侃接管华东区后，华东区的收入波动一直较大，很不稳定。
以浙江为主的东南区域，虽然对金地的收入贡献高居第一，但上半年毛利率仅有8%，大幅拖累了利润增长。2021年第3季度，金地归母净利润14.84亿，同比下降26%，延续了半年报净利润下滑的颓势。
过去的金地一直以稳健、保守著称，在债务和现金流较为安全的情况下，能否活得更好是对金地的考验。
重回行业前十，四成销售额来自华东区域
2021年前9个月，金地累计实现签约金额2287亿，同比增长34%。根据克而瑞的数据，金地集团在TOP200销售榜上位列第十。金地在年初将年销售目标定在了2800亿，前9个月已完82%。
2021年下半年房地产市场由热转冷，地产市场的整体环境给各家房企带来不小的销售压力。8月和9月，金地销售额较2020年同期分别减少12%和18%，累计销售额增速逐渐降至40%以内。
金地在第4季度仅需完成513亿销售额，就可以完成2800亿的销售目标，难度并不是很大。但销售额下滑可能会影响公司现金回款，降低资金利用效率。
金地的投资策略是深耕一二线主流城市，形成以京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局。
2021年6月末，金地已进入了全国78个城市，可分为华南、华东、华北、华中、西部、东北、东南七大区。2021年前9个月，金地有917亿（占比约40%）销售额来自以上海、江苏为主的华东区域，东南、华南、华北这3个区域的销售额分别为427亿、316亿、257亿。
根据半年报的信息，2021年上半年，上海和南京单城销售规模分别突破200亿和150亿。单个项目上，上半年，南京南部新城G13项目、上海西虹桥项目销售额均超40亿。由此可见，金地在上海和南京的推盘能力较强。
华南、华东和东南是金地的三大销售区域，金地在投资拿地上也主要在这3个区域。2021年前9个月，金地获取土地101宗，总投资额1135亿，权益投资额460亿；新增土地储备1492万平方米，权益储备599平方米。从区域分布来看，新增土储主要分布在华南、华东和东南区域，分别占比26%、25%和19%。
华东区收入波动大，东南区毛利率不足8%
金地销售端的表现在行业内虽然较好，但收入端仍然增收不增利，且第三季度再次出现收入和利润双降的情况。
2021年前3季度，金地收入538.84亿，同比增长33.25%，归母净利润33.09亿，同比下降33.72%。其中，第三季度收入196.10亿，同比下降4.64%，归母净利润14.84亿，同比下降26.19%，与上半年相比，净利润下滑幅度有所收窄。
2021年前3季度，金地房地产项目结算收入为461.82亿，在总收入中占比86%。其中，东南区和华北区是收入的主要来源，结算收入分别为119.33亿和116.32亿，占比分别为25.8%和25.5%。
不过，华东区的收入只有31.45亿，占比6.8%，在七大区中排名倒数第2，表现不佳。2016年以来，华东区的收入波动很大，年收入既可以超百亿、两百亿，也可以在次年直接下滑到30亿或50亿。而2015年前，华东区的收入可以稳定在80亿附近。
华东区的波动或许与2015年的换帅不无关系。2015年9月，阳侃接替陈必安成为华东区域董事长。业内人士称，陈必安的运营风格较稳健，虽然收入稳定但也导致华东区域发展略为保守。公开资料显示，2011年到2015年上半年，陈必安任期内，金地华东合计获取项目13个，其中上海仅4个。
阳侃主管华东区后，在拿地投资上十分积极。标志性的拿地事件便是2016年7月，金地以88亿价格拿下了上海浦东祝桥的总价地王。2018年，华东区收入202亿，收入占比甚至超过40%。
华东区域虽然收入占比较低，但20.91%的毛利率在7大区中相对较高，排在第3。反而是第一大收入来源的东南区域毛利率极低。2021年上半年，东南区毛利率7.90%，同比下降28.25个百分点，7大区中毛利率垫底。
综合来看，东南区域虽然对销售额、收入的贡献较大，但仅个位数的毛利率水平，对金地而言极有可能是只赚了吆喝声。
第三季度毛利率回升，全年净利润增长有难度
对于毛利率的下滑，金地曾在中报中做过解释，公司表示毛利率下降一方面与近年地价占房价比重提高有关，另一方面与本期结转结构有关，部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。
不过，金地预计下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升。根据三季报，2021年第三季度，金地毛利率为19.49%，环比增长了6.03个百分点，但较第一季度的31.81%，仍下降了12个百分点。倘若第四季度的毛利率可以维持在19%附近，金地的毛利率很有可能在第二季度触底并实现了反弹。
然而，金地2021年三季度的毛利率同比还是下降了近20个百分点，这也单季度净利润继续下滑。2021年三季度，金地归母净利润14.84亿，同比下降26.17%；前三季度净利润33.09亿，同比下降33.71%。
尽管金地在半年报中表示，预计全年结算收益预计较上年有一定增长，但从数据上看破有难度。2020年金地归母净利润为103.98亿，3季度结束后与上年的净利润差距约为70亿，而上年第四季度金地的净利润只有54亿。
当下，对房企而言有利润当然重要，但更重要的是活下去，能否活下去主要取决于公司的资金流动性。
2021年6月末，金地资产负债率为78.13%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，实际资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.19倍，“三道红线”全部达标，为绿档房企。
美元债方面，以金地发行的“GRMDAL 4.95 08/12/24”这只美元债为例，截至10月22日，该美元债利率为5.419%。即便在花样年美元债违约，引发内地房企美元债利率出现较大波动之际，金地这只债券的利率最高也只有8.653%，亦属于较低水平。
从负债率、短期流动性以及美元债利率等角度来看，金地是比较安全的。对金地而言，重回行业前十之后，如何更好的发展可能更重要。
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