三个世界+九层妖塔，房价“金字塔”格局已定！|南汇|浦东|滨江|闵行|陆家嘴|青浦

上海市国土空间近期规划，

勾画未来5年魔都发展格局

不久前，上海市规划和自然资源局牵头组织编制完成《上海市国土空间近期规划（2021-2025年）》，并获市政府批复发布。

透过这张空间规划图，上海未来5年重点发展的区域可谓是一目了然

最核心位置的“粉色”区域：中央活动区（CAZ），是上海的“第一世界”

核心层外围的“橙色”区域：主城区，是上海的“第二世界”

主城区以外广大淡绿+浅白色的市域范围，是上海的“第三世界”

结合上海发展现状与未来规划定位，我们将上海楼市作以下“三个世界、九层妖塔”的划分，以便大家能够更加清晰地了解上海楼市的地段价值。

上海楼市“第一世界”中央活动区

第9层（皇冠）、第8层（钻石）、第7层（翡翠）

上海楼市的“第一世界”中央活动区（CAZ），涵盖了浦江两岸和浦西传统市中心（旧租界区+老城厢）的核心CBD区域，其中又以以下3个“三角区域”最为核心:

1、"金三角”：外滩-陆家嘴-北外滩，是上海的城市名片，承载着上海国际金融、航运中心的核心功能;

2、"星三角”：前滩-徐汇滨江-世博&黄浦滨江，随2010年世博会应运而生的新兴滨江中央活动区，陆家嘴2.0版，承担着上海对外交流、文化创意和新经济发展等重要职能；

3、“西三角”：静安南京西路-徐家汇-虹桥古北，是上海最早对外开放的窗口区域，浦西传统高档写字楼和市级商圈汇聚之地；

“第一世界”里的楼市，可细分为：

第9层（皇冠级）：上海浦东、浦西的“楼王”板块

新房限价13.5万元/㎡以上，摇号积分100分以上，品质次新房20-30万元/㎡，分布在：

（1）浦东小陆家嘴滨江区域（张杨路以北、世纪大道以南、浦城路以西的陆家嘴滨江地带），代表楼盘有：汤臣一品、中粮海景一号、财富海景、盛大金磐、仁恒滨江园、汇豪天下、江临天下等；

（2）浦西新天地板块（淮海中路以南、建国路以北、南北高架以东、中华路人民路以西的区域），代表楼盘有：翠湖天地、华府天地、锦麟天地、复兴珑御、露香园等；

第8层（钻石级）：纯正市中心（旧租界区&老城厢）+新兴滨江滨河板块

新房限价10.2万元/㎡以上，摇号积分90分以上，品质次新房15-22万元/㎡，分布在：

（1）纯正市中心之黄浦区（除新天地板块外），如：南外滩-董家渡、黄浦滨江、打浦桥、新昌城等次新房连片的高尚居住板块；

（2）纯正市中心之老静安区

（3）纯正市中心之徐汇衡复地区：上海高干聚居区、老洋房最集中地

（4）新兴滨江板块之浦东前滩、后滩&世博地区

（5）新兴滨江板块之徐汇滨江地区

（6）新兴滨河板块之静安苏河湾

（7）新兴滨江板块之虹口北外滩

（8）新兴滨江板块之浦东陆家嘴北滨江区域

第7层（翡翠级）：第9、8层以外的CAZ区域

新房限价10万元/㎡以上，摇号积分80分以上，品质次新房10-17万元/㎡，分布在：

（1）徐汇徐家汇板块，老牌4大副中心、10大市级商圈之一

（2）长宁中山公园板块，老牌10大市级商圈之一

（3）虹桥古北板块，中国第一个国家级经济开发区，老牌国际社区，6大市级CBD之一

（4）虹口瑞虹新城板块，瑞安集团继新天地后的第2个项目，内环内最大城市更新项目

（5）杨浦滨江（东外滩）板块，领袖到访过的滨江示范段，互联网新经济企业云集！

上海楼市“第二世界”主城区

第6层（白金）、第5层（黄金）、第4层（白银）

上海楼市的“第二世界”主城区，涵盖了外环以内660平方公里的上海中心城区（中央活动区除外），以及今年新批复的151平方公里虹桥国际开放枢纽核心商务区、220平方公里张江科学城在外环外的部分，宝山区外郊环全境，闵行区浦西外环外全境，浦东新区川沙城市副中心及上海国际旅游度假区（迪士尼）等区域。

上海主城区内（中央活动区除外），分布了9大城市副中心：

外环内有普陀真如、杨浦新江湾-五角场、浦东花木-龙阳路、张江、金桥等5个；

外环外有虹桥核心商务区、宝山吴淞、闵行莘庄、浦东川沙等4个。

“第二世界”里的楼市，可细分为：

第6层（白金级）：CAZ以外的十大国际社区

（1）浦东花木联洋社区：老牌4大城市副中心之一，继古北之后，2000年以后发展起来的上海第2大国际社区，浦东新区&上海自贸区行政文化中心所在地，坐拥内环内面积最大的世纪公园和浦东第一梯队的学区资源；

（2）浦东碧云国际社区：金桥城市副中心内中环间，上海欧美人士最多的国际社区；

（3）浦东森兰国际社区：联洋、碧云国际社区的升级版，拥有比3倍于世纪公园的广阔绿地，以及仁恒、绿城、星河湾、（宝华）紫薇花园等新一代的品质楼盘；

（4）张江城市副中心：“国家级科学城”张江高校、学区&商业资源集中地，东郊国宾墅区所在地，以张江汤臣豪园、万科翡翠公园为代表的次新房价达到12-15万元/㎡；

（5）杨浦新江湾城：老牌4大城市副中心之一，9平方公里机场旧址上改建的全新社区，浦西市中心最大城市绿肺，复旦同济2所985高校总部，学区+科创产业优势足；

（6）静安大宁板块：静安、闸北合并后，新静安的门面区域，大宁灵石公园、大宁国际商圈、上海大学、市北高新区以及金茂领衔的品牌房企助力该板块房价5年翻了3倍；

（7）普陀苏河长风：普陀区最拿得出手的地方，包括长寿、长风2个街道苏州河两岸次新房连片的区域，尤以2010年以后开发的长风生态商务区和环球港商圈最为出名；

（8）闵行金虹桥板块：依托古北外溢发展起来的国际社区，日韩、台湾人聚居之地；

（9）闵行金丰国际社区：虹桥核心商务区内，以联列别墅为主的国际社区，也是上海国际学校最密集的地方，中国第一家开市客就开在这里；

（10）闵行旗忠森林体育城：因每年举办网球大师杯而出名，是上海主城区范围内，低密度独栋别墅扎堆的地方

第5层（黄金级）外环内中心城区+虹桥商务区+张江科学城+七宝（1）外环内中心城区（除6、7、8、9级以外的区域），建议大家关注：

行政区域洼地：普陀区、宝山区

城市副中心洼地：真如城市副中心

内中环区域洼地：宝山大华板块

中外环区域洼地：宝山上大、共康板块、浦东外高桥-凌桥地区

准国际社区：闵行古美、浦东大华锦绣华城、新杨思（高青路）、御桥板块

（2）虹桥商务区

首选西虹桥片区（青浦徐泾）进博会永久会址国家会展中心所在地，也是虹桥城市副中心的核心，新房限价有2.5-4万元/㎡的倒挂，近轨交的网红盘，如：第4批的蟠龙天地积分81.23分，第5批的万科天空之城限价58600元/㎡，积分预计也要75分以上，远离轨交的盘，第5批的俊灿星城限价62500元/㎡、金地虹悦湾限价61000元/㎡，预计积分63分以上才有机会；

次选北虹桥片区（嘉定江桥）受14号线年底通车，嘉闵线开工等利好，江桥的价值有望进一步提升，第5批新房中的“南山虹桥领峯”限价57500元/㎡，非常值得摇，积分预计在60分左右；

可关注南虹桥片区（闵行华漕）未来有虹桥前湾、13号线西延伸段等利好；

（3）张江科学城（除张江城市副中心外）

首选唐镇板块，第4批融创金融未来城积分57.44分，第5批有加推，限价68000元/㎡，与唐镇核心区的绿城、仁恒、浦发“三兄弟”倒挂有3-4万元/㎡，最值得摇，下一批预计还有华侨城纯水岸新盘上市，与“三兄弟”同享建平学区；

次选周康板块，第4批有中建融创壹府澜庭、绿地东上海2个楼盘上市；

上车刚需，可考虑鹤沙航城、沉香苑等动迁房，才3.5-4万元/㎡，16、18号线双轨交，非常实惠！

（4）闵行七宝板块

七宝坐拥闵行区最便利的交通（9、10、12号线、在建机场联络线、嘉闵线）、第一梯队的学区、最大的体育公园和众多大型商厦&地产总部，尽管是上海外环外的房价高地，但仍深受周边区域客喜爱，第4批融信旭辉世纪古美积分63.26分。

第4层（白银级）宝山外郊环、南闵行、川沙&迪士尼

（1）宝山外郊环：

吴淞城市副中心要发展起来，尚需时日，淞宝区域客终极改善可选上海长滩，纯正一线江景房，还不触发积分；

沪渝蓉（北沿江）高铁上海宝山站枢纽，是杨行转型升级的一个机会，1、3、19号线三轨汇聚，华二学区加持，新房限价倒挂有1万元/㎡，是北上海刚需自住的上佳选择，第3批新房万科四季都会积分61.7分；

宝山顾村，是外环外第一个轨交板块（7、15号线），第4批新房大华锦绣悦府积分63.6分，第5批有大华锦绣四季限价52000元/㎡，离宝山世外较近，较值得摇；次新房顾村公园旁的保利叶语和宝山世外旁的金地云墅，都是不错的选择！

（2）闵行莘闵地区：

莘庄副中心已经很成熟了，南广场都市路和春申板块楼盘房龄较新，品质较好；

颛桥板块第5批有华发四季半岛新盘上市，限价64000元/㎡，积分应该不会太高，50+分选手可以看看，但只适合区域客；

紫竹高新区次新房紫竹半岛，华二学区+15、23号线双轨交，价格理性回归后还值得入

（3）川沙&迪士尼：

川沙是老破小的天下，新的城市副中心要发展起来，尚需时日，迪士尼周边也没什么好盘，本区域买房可往张江、唐镇方向看！

上海楼市“第三世界”主城外

第3层（紫铜）、第2层（青铜）、第1层（布衣）

主城区外，广袤的上海“第三世界”地区，承担着上海以下3大任务：

“两翼齐飞”：东翼上海自贸区临港新片区，西翼长三角一体化示范区；

“新城发力”：嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇（临港）5大新城，要打造成不再依附于上海主城发展的长三角节点型城市；

“南北转型”：金山滨海、宝钢地区产业转型发展。

“第三世界”里的楼市，可细分为：

第3层（紫铜级）：临港新片区滴水湖核心片区

上海自贸区临港新片区（下图红框内范围）很大，北至大治河，西至金汇港，东面和南面是东海、杭州湾，涵盖浦东南部+奉贤东部10个镇，面积873平方公里，2035年规划常住人口250万；

临港新片区主城区，即上海5大新城之一的南汇新城（上图粉色底），涵盖浦东书院、万祥、泥城、南汇新城镇及奉贤四团镇，面积343平方公里，2035年规划常住人口147万；

南汇新城的核心区，才是滴水湖核心片区（上图红色底），面积72.09平方公里（10个老静安区大小）2035年规划常住人口64万。

滴水湖核心片区，拥有临港新片区最好的交通、学区和商业配套，现状邻近16号线的101文旅片区，临港大学城所在的102文教片区比较成熟，未来5年，将大力发展103顶级科学家社区和105金融服务片区，规划2025年建成的两港快线也通往105片区。

可以肯定的是，滴水湖核心片区，作为“国家战略”浦东社会主义现代化建设引领区和自贸区临港新片区发展的领头羊，必将是上海未来15年发展最快、变化最大的区域！

而作为上海主城之外的头号新城，滴水湖核心片区，也将成为继陆家嘴、前滩之后，2030年代上海新的标志性区域！

第2层（青铜级）：5大新城（滴水湖除外）+示范区先导区+城乡融合发展区

（1）5大新城（滴水湖除外）

上海5大新城，发展潜力排个序

第1名肯定是南汇新城，2大“国家战略”加持，自贸新片区融通世界，浦东引领区引领未来，其核心区滴水湖片区，我们列入第3层，滴水湖以外的南汇新城虽也有特殊购房政策加持（3年社保单身，符合临港3.1人才条件，可免摇号优先购房），但投资价值不大！目前南汇新城范围内，是否滴水湖核心片区的新房，限价价差很小，有临港3.1人才证的，当然首选滴水湖核心区，滴水湖101片区一二手倒挂2-3万元/㎡，而出了滴水湖核心片区，一二手房几乎没有倒挂。

第2名青浦新城，也是双“国家战略”加持，长三角一体化示范区+虹桥国际开放枢纽，又正好处在上海城市发展的东西向主轴之上，轨交开通较晚，可开发用地较多，相比邻区嘉定、松江，发展后劲更足；

第3名嘉定新城，“国家战略”虹桥枢纽北向拓展带，沪苏锡常都市快线（上海段为嘉闵线）之上，也是除南汇新城之外的面积第2大新城；

第4名松江新城，“国家战略”虹桥枢纽北向拓展带，G60科创走廊策源地，沪郊最早发展起来的新城，未来的主战场在松江南站枢纽新城；

排名垫底的是奉贤新城，没有“国家战略”加持，其所在的奉贤区2/3割给了临港新片区，未来不排除与没有新城的金山区重组新的行政区；

（2）示范区先导区

“国家战略”长三角绿色生态一体化示范区，包括上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善3区县，青浦区西部的朱家角、金泽2镇被列入示范区先导区。

朱家角，在2000年代就被列入沪郊率先发展的“一城九镇”之一，形成了独具水乡风格的低密度中式墅区；

金泽，是一块尚待开发的处女地，华为青浦园区已在此开工，有望于2023年投产；而位于沪苏浙2省1市交界处“长三角原点”的水乡客厅也已开工，作为示范区1号工程，将打造成西上海乃至整个长三角一体化示范区的样板间和新地标！

（3）城乡发展融合区

介于主城区和5大新城之间的城乡发展融合区，包括：

浦东大治河以北区域：闵行区浦东部分的浦锦街道、浦江镇，浦东航头、新场、宣桥、惠南、祝桥、合庆、曹路等镇；

宝山：罗店、月浦、罗泾

嘉定：南翔、安亭

青浦：赵巷、华新、重固

松江：九亭、泗泾、佘山、洞泾、新桥

这些镇，城市建成区比率很高，距离主城区近，大多已有轨道交通通达，配套相对成熟，是5大新城之外，市区通勤族在主城外置业的可选之地。其中尤以将来实现多轨交的浦江（8、浦江、奉贤线）、航头（16、18号线）、新场（16、27号线）、祝桥（21、机联线）、南翔（11、嘉闵线）、安亭（11、14号线）、九泗洞（9、12号线）最受关注！

第1层（布衣级）：奉贤、金山、崇明的中心镇

奉贤（奉贤新城以外）、金山、崇明，是上海的“西伯利亚区域”，在这些地方投资买房，绝对是“鲜花插在牛粪上”的浪费上海“房票”之举！

但总还有一些本地客刚需、改善置业，那么以下8个中心镇，就是沪郊本地客买房的“最底线”了！

（1）金山滨海地区、崇明城桥地区是区政府驻地；

（2）金山朱泾镇是老金山县城，拥有市重点金山中学；

（3）枫泾、奉城入选过沪郊“一城九镇”；

（4）海湾、长兴、东滩分别是临港新片区和崇明的地区级中心镇；

上述8个中心镇，虽然现在都没有轨交通达，但在今年6月获批的《长三角多层次轨道交通十四五规划》中，都有市域、城际或高铁配置：

金山滨海地区：市域金山线、金山至平湖线、沪乍杭高铁

朱泾、枫泾、奉城：市域南枫线

海湾：市域奉贤线、沪乍杭高铁

长兴、东滩：崇明线