2021年受到对赌协议失败、地产政策收紧、融资成本上升等诸多因素加持下，公司流动性问题逐步暴露，债务逾期金额持续上升，截止9月4日，控股集团及其下属子公司累计未能如期偿还债务本息合计918.42亿元。
以下为2021年集团违约前后重要时点梳理：
1月11日，在先前刚完成了一笔与平安一对一的3.4亿私募美元债的背景下，传出平安登记“16华夏债”全额回售的消息，导致集团境内外债券出现集体大幅下滑。后虽证实平安仅登记1,000万元的回售权，但依旧证实了集团内部存在的问题和流动性紧张。
1月15日，Redd最新消息称，公司或将获得河北财政95亿元财务支持，随后公司回应表示，没敲定之前无法对外发表言论。同日，惠誉将公司评级从BB-下调至B，并在1月27日继续下调至CCC。
1月29日，华夏幸福为组建金融机构债权人委员会，拟定2月1日召开第一次会议。同日中诚信国际、大公将主体及相关债项评级下调至AA+。
2月1日，公司在第一次债委会会议上完成了金融债委会的成立，并选举平安资管和工商银行为债委会主席。同日债务逾期情况首次公开披露，公司及下属子公司52.55亿元债务逾期，涉及银行贷款、信托贷款等债务形式，基本宣告公司陷入流动性危机。
2月27日，公司旗下债券“17幸福基业MTN001”因触发交叉违约条款提前到期，且公司2月26日的持有人会议未能形成豁免协议，因公司无力兑付本息，出现实质性违约。
3月23日，据彭博消息，华夏幸福近日向金融机构债权人发送了债权申报的通知，债委会在接收债权申报后，将协调华夏幸福进行债权确认工作。
7月30日，传华夏幸福向平安和河北省政府提交债务重组计划，最终于9月30日，华夏幸福在关于重大事项进展暨股票复牌的公告中，披露了一份在省市政府的指导下尚未经公司董事会审议的债务重组计划草案，公布合计2,192亿元金融负债的清偿计划。截至10月26日，华夏幸福尚未正式宣布进入债务重组程序。
一．本次重组计划草案梳理
公司总的2,192亿金融债务，将通过以下方式进行清偿：
1）卖出资产回笼资金约750亿元，其中拟安排约570亿元用于现金偿付金融债务；
2）出售资产带走金融债务约500亿元；
3）优先类金融债务展期或清偿约352亿元；
4）以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿；
5）剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。
根据本次草案披露，全口径下粗略计算，公司首期现金清偿率预计仅为26.00%（即570/2192）。若假设所有资产均按华夏幸福计划成功售出或转让，且重组主体全部资产能够按计划价值实际变现，申报债权等同草案提出数额，则按比例粗略估算（剔除出售资产抵消部分，即总债务由2192降至1692亿），华夏幸福首期现金清偿率预计为33.69%。
二、重组后公司未来经营规划
随清偿方案一同公告的还有公司持续经营规划，宣告未来将保留“孔雀城”住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务。
华夏幸福以产业新城建设和运营起家，一直走的是“产业新城+住宅”双线程路线，前期以极低成本拿到园区周边大量土地，然后再依靠地块中的住宅部分获得较高毛利率。“孔雀城”是公司名下主要商业地产品牌，已布局全国多家城市，且多依托于产业新城项目之下。如孔雀城航天首府之于固安产业新城，八达岭孔雀城之于怀来大数据产业园等。
保留“孔雀城”业务，意味着华夏幸福未来将持续履行对应的交房责任。保留物业管理业务，对应的是清偿方案中用于设立信托计划的有稳定现金流的持有型物业等资产。保留部分产业新城业务，或暗示着华夏幸福本次出售资产可能主要涉及产业新城业务。
此外，未来经营规划中并未提及保留其他商业地产板块，或暗示华夏幸福南方总部资产将被剥离，该部分资产主要为平安背景的吴向东领导的南方总部团队购入的商业地产，项目质量优质，未来盈利潜力较大，是否将其剥离曾一度成为重组方案的关键争议点。根据华夏幸福2020年财报披露，南方总部有4个商办综合体及1个游乐项目落地，此外还有11个城市更新项目处于前期服务阶段。其中城市更新业务已于今年6月打包转让给深圳鹏瑞地产。
三． 违约事件对行业及股东影响
由下列图表可知，华夏幸福的违约事件并未对相似房企债券价格造成明显冲击。DM研究根据公司盈利情况、资产规模及偿债能力将房企分为多档，采用与华夏幸福归属同一档的房企的境内外债券价格编制指数，与华夏幸福旗下债券价格走势作比较。可知在公司债券价格大幅跌落的2020年末至2021年初，价格指数并未出现较大变化，当时二级市场对房企信心仍较为充足。
从债券价格走势来看，华夏幸福的危机显露于2020年末。华夏幸福美元债价格早于2020年末便已出现大幅跌落，此前华夏幸福就因疫情影响导致业绩下滑，且存在与平安的对赌协议面临高额赔偿，公司面临结构性危机。2020年9月，评级公司穆迪将公司展望下调至“负面”；10月，40亿元“15华夏05” 后两年票息拟上调40BP仍遭回售30.39亿；11月，华夏幸福披露当年第三季度业绩报告，归母净利润同比下降25.3%，当年对赌协议目标大概率无法完成。自此公司股票与境内外债券价格开始下跌，最终于2月1日正式宣布下属子公司债务逾期。
此外，2020年初公司境外债出现波动，主要系当时市场传闻华夏幸福2019年业绩难以完成对赌协议所致。之后年度财报披露显示当年净利润满足协议要求，债券价格得以回升。
平安集团作为当前华夏幸福第一大股东（控股25.19%），对公司的运营发展影响较大，同时作为华夏幸福债委会主席之一，在本次重组中起主导作用。平安集团在华夏幸福的投资中损失惨重。在2020年度业绩发布会上，中国平安曾经提到，对华夏幸福的风险敞口合计540亿元，其中股权投资为180亿元，表内的债信投资为360亿元，合计约是中国平安2020年净利润的三分之一。2021年8月的半年度业绩发布会上，中国平安公布对华夏幸福相关投资资产计提资产减值359亿元，占风险敞口的近66%，直接导致上半年归母净利润减少208亿元。当前平安集团正逐步从华夏幸福中抽身，当年其空降的明星经理人吴向东已于2021年4月跳槽至深圳本土开发商鹏越集团，并于6月份带走华夏幸福南方总部的全部城市更新业务，未来华夏幸福南方总部或将剥离更多。
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