10月27日，莱山区大郝家南地块公开出让，起始总价196700万元，起始楼面价4683元/平。
该地块可以说是今年下半年价值非常高的一块地。
位居莱山优质的凤凰湖板块，周边居住环境优质、教育等配套也相当丰富。
从地块出发，这里的基础配套都已成型；从板块出发，这里是莱山置业热点板块之一。
不过，在土地市场、房地产市场的调控下，该地块会迎来怎样的收尾还未可知。
地块信息：大郝家南宗地
位置：莱山区，东至凤凰西路，西至虎山南路，南至双河西路，北至凤凰南路及用地边界。
出让面积199999.2平方米（包含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地），住宅、商服、公共管理与公共服务。
容积率≤2.1且>2.0，竞买保证金40000万元，出让起始总价196700万元，起始楼面价4683元/平。
地上规划建筑面积大于40万平方米且小于等于42万平方米，住宅不大于36.3万平方米，建筑密度小于等于20%；绿地率大于等于35%。
不包括25班小学11015平方米，9班幼儿园3828平方米。规划地下车库及设备用房建筑面积不少于17.2万平方米。
01
体量大，地块价值高
该地块出让面积近20万平方米，高达300亩，起始总价196700万元。
是大体量社区无疑了，不过地块规划文件中提到商业设施建设。
商业服务业设施不大于5万平方米（沿凤凰西路设置集中商业，其中包含不少于1000平方米的菜市场）；
虽然商业体量不能大于5万方，但是集中商业对于板块带动也非常有利。
而且凤凰西路上没有较大的商业配置，所以沿街商业打造，不仅有利于板块资源汇聚，更有利于大郝家南地块的后期发展。
当前房地产市场和土地市场受到众多政策影响，且今年市区优质地块出现的频次也不多。
所以，该地块的面积以及成交总价来看，确实会给拿地房企一些压力。
大体量项目也需要拿地房企具备一定的经济实力和较强的责任心。
不过据了解，该地块已经被多家房企盯上了。
如果这样看，市场现状对开发商拿地的影响并不大。
而且地块位于凤凰湖板块，是莱山崛起的新居住板块，无论是自然资源还是配套资源都非常丰富。
凤凰山水库、山海路、港城东大街以及永铭中学等，成为提升板块价值的关键。
板块内滨湖万丽、融创壹品等项目也深受市场关注。
根据腾策发布的2020年单盘销售排行看，恒堃滨湖万丽以16.11亿排名榜单第二位，与万科翡翠长安16.34亿元相差甚微。
图片来源：腾策数据
滨湖万丽的成绩，除了恒堃在产品上升级创新外，跟板块的潜力也有着很大关系。
这次凤凰湖板块再出一宗大体量、高价值的地块，不知道能否带动平静的土拍市场？
02
莱山下一个置业热点板块，即将诞生
莱山似乎每一个板块都是置业热点板块，而且都是高端改善类。
之前莱山的改善板块呈现“三足鼎立”局面，市府南板块（三滩板块）、塔山板块、观海路板块共同营造出了莱山高质量生活标杆。
但随着项目布局加快，这几大板块可供开发的土地越来越少，因此房企开始转移阵地。
逐渐聚焦凤凰湖板块以及沿山海路向南布局。
从恒堃的滨湖万丽、大栖地在市场上的反响来看，板块价值确实获得了大家的认可。
相比塔山板块以及市府南板块，凤凰湖板块属于“潜力股”。
区域发展，配套先行。
7月份，山之韵小学规划公示：总建筑面积11500平方米，其中地上11350平方米。
教育配套进一步完善，不仅能满足周边上学需求，还可以中和实验小学的划片压力。
并且随着大郝家南地块的出让，未来板块的生活氛围会更加浓厚，对教育资源的需求也会越大。
除了教育资源，出行也非常便利。
下半年，烟台的快速路迎来实际性进展。
今年8月份，山海路、德润路建设工程《建设项目选址意见书》核发批前相继公示，随后纷纷进入前期准备工作。
大部分路段将以高架桥形式建设，双向6车道，主路设计时速为80公里/小时，辅路设计时速为50公里/小时。
快速路建成后，向北可直达芝罘区市中心，向南直达扩建后的荣乌高速，向西与塔山北快速路实现互通，向东可以与市区主干线港城东大街、轸大路相接。
而凤凰湖板块正好可以享受到山海快速路带来的便利。
无论是双河西路，还是凤凰大街，都可以直接进入山海快速路，可以避免市区拥堵，同时也能极大缩短出行时间。
并且，当前板块内成交均价在1.2万元/平左右，相比9月份莱山整体均价13430元/平，有着较大优势。
关键的是结合当前市场，这块地的出让更具代表性。
地块本身价值具有代表性暂且不谈，而是在当下特殊时段拍地，可以作为市场变化的晴雨表。
另外，谁来拿、多少钱拿以及拿地后做怎样的产品、什么时候推出，都可以反映房企们对市场的认知度。
期待11月26日，看大郝家南宗地能否引起2021年烟台土地市场的再次躁动。
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