最近，湖南出了个政策。
主要内容，是“推进非住宅商品房去库存”。
具体措施有：
1，只要符合“一户一表”安装条件的公寓，可以申请民水民电。
2，严格控制非住宅商品房用地增量，已出让未建用地可“商改住”。
3，买商用房，会有购房补贴、租金补贴、降低相关交易费用的政策，如果是二手商用房的买卖，税费也会下调。
“去库存”这几个字，很久都没有见过了。
7年前，全国房地产销售面积由上年13亿平方米跌到12亿平方米，库存面积由不足5亿平方米上升到6.2亿平方米，多个城市的去化周期在15个月的警戒线之上，三四线的城市库存甚至高达30个月。
库存这么高，房子卖不出去，土地流拍，该怎么办？
当然是想办法“去库存”。
2014年“930”，放松信贷，下调首套房首付比例和利率下限；随后重启降息和降准。
2015年，从3月到9月，央行累计降息3次，降低了75bp，全面降准2次，下调150bp，房地产销售额增速触及-16.3%的低点后开始反弹，全年增长6.5%。
2016年，全国三四线城市纷纷祭出“棚改”大招，手拿拆迁款的土豪，在小城市里肆意“抢房”，商品房销售面积持续超过开工面积，房子都不够盖的，截止2017年末，全国库存规模已经跌回到2012年3月的水平。
降息、棚改货币化、降低首付比例、房贷利率下调，都是为了“去库存”。
但这一次，时隔7年重现“去库存”的字眼，跟7年前，是有本质区别的。
1，只是单个省份的孤例，并非全国层面的棚改、利率、调控风向变化。
2，只针对商用房，这是重点。
商用房，已经冷到了什么地步？
以长沙为例，据克而瑞数据显示，截至2021年9月，长沙商业库存存量达到441万方，去化周期长达209个月；办公存量为302万方，去化周期约220个月；公寓存量447万方，去化周期约33.17个月。
长沙一网红盘公寓项目去年8月份成交价最高达到了16006元/平方米，但到今年8月份已跌到10800元/平方米，一年时间下跌幅度达到了33%。雨花区某公寓项目去年均价还在10000元/平方米，今年最低降到了5888元/平方米。
湖南只是侧面，全国范围内的商住房，几乎已经到了“无人问津”的地步。
前几年，很多开发商打着不限购、总价低、单价低、配套好的幌子，吸引诸多年轻人购买公寓。
但是，公寓看起来很美，可生活毕竟不是电视剧，公寓远远没有表面上看起来那么光鲜。
假设一套面积50平米的公寓，单价10000元，即总价50万元，转让时需要交1.5万元契税，增值税及附加2.8万元，个税1万元，土地增值税2.5万元，这么一套小房子，光交易税费就高达七八万。
没有双气，商水商电，居民鱼龙混杂，虽然有的城市买公寓可以落户，但落地是街道的集体户，入学时，学校大概率还是要求提供住宅房产证，否则就没有学位。
湖南这次“去库存”，颇具信号意义，接下来就看其他城市是否跟进了。
虽然这次只是针对商用房的“去库存”，但一叶落而知秋，从地方到银行，住宅领域的救市措施，也正在路上。
1，前有哈尔滨、长春等地买房送补贴。
以哈尔滨为例，购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。
长春发了个通知，首次购买90平方米以下商品房，大学生50元/平方米、进城农民80元/平方米额度予以购房补贴。
购房送补贴，其实并不新鲜，在2014-2015年的时候，不少城市都祭出过类似政策。
7年后的现在，历史似乎又有重演之势。
2，后有银行放松房贷审批。
证券时报10月29日报道，房地产信贷现松动信号，部分地区房贷放款速度已经加快。
有中介称：“房贷放款加快，目前已经有银行在实务操作层面接到了通知，放款周期可以从最严格时候的6个月缩短到1~2个月。”
数据显示，上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市放款周期较9月有所缩短。
10月90城房贷利率统计，20个城市房贷利率出现下调，14个城市首套利率下降，14个城市二套房贷利率下降，重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。
下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市，以及无锡、湖州等长三角城市，除了广州、深圳外，其他多是三四线城市。
但，各位注意，房贷1个月就放款，并不代表楼市信贷会马上充裕。
华东一家股份制商业银行行长表示：目前还未接到正式的按揭额度放开通知，但前几天当地监管部门统计了应放未放贷款的户数。
划重点：应放未放贷款的户数。
如果你今年的房贷一直在排队，一直在审核没有放款，现在重点照顾这一类人群，各大银行积压的单子太多，现在只是恢复了正常的发放速度。
但各大银行受限于“房贷集中度管理制度”，2021年的房贷额度早就所剩无几。
真正能决定信贷是否会变多的因素，是2022年1月份各大行定的房贷额度。
到时我们再看。
这就是目前的形势，越来越复杂了。
表面上，我们看到有去库存、房贷审批缩短、买房补贴、房贷利率下降等一系列利好。
但实质上，我们看到的却是：
去库存只针对商住房，对住宅没有丝毫提振。
买房补贴只是零星城市的孤例，补的那点钱，远不会让购房者心动。
房贷1个月就发放，只能说明恢复了正常速度，二手房的放贷周期，银行的房贷额度，与前几个月没有太大变化。
基于此，我们可以得出一个结论：
房地产不会再重复7年前的历史。
非但不会重演，这一次，各个城市眼下所面临的局面，持续时间之长，扩散范围之广，要比2014年时严峻得多。
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