西平，离CBD最近的成熟居住区，这里的住宅是东莞的核心资产。

房产税试点正在酝酿中，加剧地产市场分化，未来如西平之类的核心资产，将变得更加稀有和宝贵。

东莞，大概率不会成为房产税试点城市，但有经验的置业者已经着手优化资产结构。

买房逻辑发生改变，尽量置换核心区资产，抛售不能产生收益的闲置资产。

西平，本来就是热门区域，最近受到更高的关注度。

但是，西平到底有多少人？这个问题却很难得到准确的答案。

要得到西平人口数据，最大的难点是，西平人口流动性大且频繁。

西平，东临莞长路、南近环城南路、西靠东莞大道、北接长泰路，地理位置优越。

接下来从小区、商业、学校三个维度，更能摸清楚西平的人口数量（统计尚未查重，数据仅供参考）。

28个小区，超13万常住人口

西平，遍地都是成熟小区，也是它主要人口来源。

据房视君不完全统计，西平有28个小区，包括：世纪城国际公馆一期、世纪城国际公馆二期、世纪城国际公馆三期仁里、世纪城国际公馆四期香榭里、新中银·金色华庭、景湖名郡、天利中央花园、东骏豪苑、东骏朗晴居、东骏朗晴轩、世纪城玫瑰公馆、未来世界花园、金地格林小城、现代经典花园、光大景湖荣郡、双御思朗广场、中熙弥珍道、君珆花园、光大景湖时代城、光大景湖春晓、光大景湖花园、光大景湖蓝郡一期、光大景湖蓝郡二期、佳兆业帝景中央、中信凯旋公馆、鹏瑞天玥、鼎峰源著、中信森林湖，共37878户。

中信森林湖、鼎峰源著小区，业主的日常轨迹也集中在西平，房视君也将这两个项目列入西平的楼盘。

西平小区动辄十几年楼龄，甚至有些小区已经建成将近30年，如金地格林小城、世纪城等，整体入住率非常高。

按每户3.5人进行人口测算，得出西平小区常住人口约为13.26万人。

另外西平还有坡头旧村、上下手旧村两宗旧改，合计面积约32.46㎡，确定世纪城为前期服务商，将对其操刀改造。

目前来看，超13万的小区常住人口，还不是西平的极限。未来两个城中村将通过城市更新升级为高档住宅区，人口密度继续提升。

商业人口超1万，超10万平商业来了

西平第二类主要人群，是经营各种生意的商家群体。

西平的商业很发达，有楼盘底商，有商业街，也有大型商业综合体。

先来看，辐射28个小区的大型商业综合体，分别是时代城广场和第一广场。

时代城广场，总面积约6万平，包括4.4万平商业综合体和1.6万平特色商业街，家乐福、彩怡百货等名店入驻，是西平目前人气最旺的商圈。

第一广场，拥有约2.5万平商业配套，餐饮、娱乐、健身房、咖啡吧等生活主力店一应俱全。

所以说，西平目前商业综合体，面积约为8.5万平。

再来看，西平楼盘底商面积有多少？

为了满足住户日常的生活需求，西平小区基本都会配备底商。

有研究指出，区域商业面积与人口比例，在0.8-1.2之间，同时数值越高，意味着商业发展越成熟。

上述估算西平常住人口超13万人，西平商业空置率较低，按1：1进行换算，得出西平底商面积约13万平。

加上商业体的面积，目前西平商业至少有21.5万平。

西平商铺，主要辐射周边小区的日常需求，面积普遍在30-50㎡之间，按照40平一间测算，商铺约为5375间。

每间商铺2人经营的话，西平商业经营性人口超1万人。

与小区出现相同情况，西平商业也还未饱和。

西平新地中心拥有约1.5万㎡商业街，鹏瑞天玥自持约9.36万平商业。

西平，至少将新增约10.86万平商业，未来还将至少增加二三千人的商业经营性人口。

这还不算居住在西平周边，但高频会在西平消费的人群。

早在2011年左右，官方曾发布过西平聚集人群超20万人，未来有效消费人群超30万。

经过10年的发展，有效消费人群（常住人口+流入消费人群）应该是达到了30万的规模。

已经聚集超过20万人，经过10年的发展，预计目前至少有30-50万的消费人群。

学校人口超3万，覆盖幼、小、初中教育

这其中包含了规模较大的学校人群。

西平，虽然面积不大，但教育的配套却非常齐全。

西平教育人口所占比例，仅次于小区人口，人口数量排在第二位。

1、大学生数量最多，约1.8万人。

广东科技学院（南城校区），位于西平和水濂片区交界处。

该校区目前在校学生约1.8万人，他们日常消费、生活圈以西平为主。

2、1所公办中学，学校人数超3600人。

西平范围内，仅有东莞南城阳光实验中学1所公办初中，分65个教学班，学生人数约3411人，教职工约216人。

3、3所阳光实验小学，人数合计约4396人。

西平，拥有东莞南城阳光第六小学、阳光第八小学、阳光第九小学，学生人数分别为2193人、826人和1150人，共115个教学班。

4、10余所幼儿园，分布在各个小区周边。

西平小区众多，幼儿园需求量很大。

区域内拥有东莞市实验幼儿园、创思国际公馆幼儿园、森林湖幼儿园、创思东骏幼儿园、艺鸣金色华庭幼儿园、东莞南城家禾幼儿园、光大爱弥儿外国语幼儿园、南城萌宝贝幼儿园、康桥景湖幼儿园、童爱幼儿园等10余个幼儿园。

整体来看，超3万的学校人口，给西平带来满满活力。

综上所述，单统计小区、商业、学校三类稳定人群，西平人口已超17万人。

作为承接城区CBD最主要的居住区，西平的人口流动性很大，还有不少人群难以被统计。

比如，活动范围覆盖国贸、总部基地的白领，西平下辖村的居民群体……

所以，13万的常住人口、约1.5万的商业经营性人口、超10万的流入消费人群、超3万的学生、教职工人群……西平聚集的活跃人口已近30万。

未来，与西平一路之隔的东莞CBD还规划了21.4万的人口规模，想象一下这21.4万是怎样的人群？

高学历、高知识、各行业精英人士肯定聚集在此，这点毋庸置疑。

那么这21.4万人，将来肯定有不少人选择住在西平，一路之隔，走路上班，太方便。

21.4万人加上现有西平聚集的近30万，50万的人口规模，意味着什么？

根据七普数据，整个南城目前也不过40多万人。

更何况将来这里还是东莞地铁最密集的区域，有3条地铁（2/6/8线）、1条莞惠城轨、五大站点，还将有源源不断的人顺着轨道来到这里。

顶尖的城市地位、最密集的地铁规划、40万的人口规模、总部级的企业招商……这些都代表着东莞这座城市最有潜力因子。

可惜西平在售只有顶豪级别的鹏瑞天玥广场和商办资产西平新地中心，坡头和上下手的旧改和其他住宅项目短期内难以入市。

二手房4字头的，都是中介朋友圈的笋盘。

所以拥有一套西平资产，是很多东莞人的目标。