撰文 | 闷油瓶

横沥岛，近日话题不断。

一方面，据内部消息透露， 华润会在横沥岛拿地建设广州第一座万象城。

图源：洪波大视野

另一方面， 国际金融论坛（IFF）永久会址已完成主体结构封顶 ，历时1年零3个月，南沙这个国际性建筑，终于“木棉初绽”。

掐指一算，从横沥首盘刺破4万+ （虽然最后限在3万6） ，到18号线正式通车，作为灵山岛的双胞胎兄弟，横沥岛的热搜体质几乎从年头持续到年尾。

不管你承认与否， 如果说2020年是灵山岛的天下，2021年真就是横沥岛的元年。

当然，不少人对此还是持有怀疑态度：

基建配套、城市界面仍未完善的横沥，是否撑得起这个价？同样都在南沙最高端板块明珠湾，灵山岛和横沥岛，谁才是未来南沙房价的制高点？哪个更值得置业持有？

今天，我们就来简单探讨一下这个话题。

灵山岛密度低，职住平衡感强

横沥岛规划含金量大，产业为王

同为南沙“明珠湾之子”，灵山、横沥各有精彩，也各有侧重。

在定位上，灵山岛是总部经济聚集区，而横沥岛是全国首个国际金融岛。

总部经济区几乎哪里都可以看到，但国际金融岛这样的定位并不多见，尤其是对于尚未有全国性金融平台的广州而言。

从两地的控规图里，就可以看出上层对其重视的不同程度。

灵山岛共规划用地3.485平方公里，其中城市建设用地约为324.18公顷，以凤凰大道为界，左侧大部分为住宅用地，占比约在1/3-1/2左右，西侧岛尖区域主要用于商业开发。（注：黄色一般为居住用地，红/粉为商业、商务用地）

横沥岛的话，共规划用地10.31平方公里，城市建设用地约为590.36公顷，空间规模要更大。

虽然在北侧和中部也分布有不少住宅用地， 但面积仅为38.23公顷，占城建用地的6.49%，土地集中在产业和商务方面。

图源：房天下

然，规划归规划，还是要看看有没有点真材实料。

灵山岛虽然面积小，但人家起步早，抢占了发展先机，而且面积越小，资源集中度就越高，对于整个片区的带动也会更快、更明显。

从2014年动工至今，灵山岛便陆续引入了中交集团、省交通集团、星河总部、欧昊总部等10余家企业总部，居住区也在逐步填满。

灵山岛还有一个优势，就是紧邻南沙发展最成熟完善的蕉门河片区，可形成一定的联动发展，不至于单打独斗。

这也是为什么，大家去灵山岛转一圈，高楼大厦井然有序、城市界面陆续就位，而对岸的横沥岛除了一个安置房项目， 依然是黄土一片，属于一个人气完全不足的板块。

从定位和区域含金量来看，横沥岛显然要比灵山岛高；从建设，或者说价值兑现的进度上看，灵山岛可以扳回一局。

市政配套PK

灵山岛雏形已现

横沥岛“正室”饼很大

除了区域价值，我们来看看两地对于市政配套的投入。

由于老大哥灵山岛出生早，相应的基础配套已现雏形，有江景，有城市绿化，还有4所已建好的学校穿插其中。

其中，广大附中南沙实验学校、湾区实验小学、明珠湾小学均已开学，前者还是难得一见的十二年制学校。

交通和商业也还可以，对外有凤凰大道、广澳高速、111省道这几条主干道，市政路网基本成型，与金洲蕉门、南沙湾等地的联系基本不成问题。

对标花城汇的灵山岛尖地下空间，最新消息是去年在等待验收完成，大概率之后就会进入招商阶段，填补灵山岛尖商业体的空白。

唯独地铁还是灵山岛比较尴尬的地方。

尽管15号线已纳入交通“十四五”里面，但根据批复+建设的周期，至少未来6-8年时间内，灵山岛的人要前往珠江新城，还需要公交接驳地铁到蕉门或横沥，总通勤时长大概率要超1小时。

而不怕不识货，就怕货比货，在实际规划里，南沙很多顶级配套，都是砸在横沥岛上，最典型的地铁和医院，正是灵山岛所缺少的基建。

除了15号线，横沥岛还坐拥18号线、22号线，前者已开通，可实现30分钟到天河；后者也即将开通，远期可直通深圳，接入广深两大机场，这都是已经确定的切实利好，比仍未有地铁的灵山岛交通优势强得多。

还有像是被誉为全球金融领域“F20”的国际金融论坛（IFF）永久会址，预计是2023年竣工，未来将会承办一年一度的IFF全球年会。

虽然饼画得很大，但人家确实是在稳步推进中。

加上极可能择址于此的广州期货交易所和万象城，足以说明其地位的重要性。

从分配的“家产”来看，灵山岛和横沥岛，谁是正室谁是侧室，已经一目了然。

涨幅PK

灵山岛：1年涨33%，最高逼近8万+

横沥岛：地价三级跳，未来可期但要守

对比板块价值，另一个重要的参考维度，便是价格。

2019年11月，灵山岛首个住宅开盘，价格在2.7-3.2万元/㎡；现如今整个板块的均价已经企稳3.6-4万+元/㎡，差不多涨了33%。

中指院数据显示，2020年灵山岛尖的成交均价为3.6万元/㎡，甚至有一套商办项目以7.93万元/㎡的成交价震惊全市，而南沙区年均价格仅为2.6万元/㎡。

笔者也统计了一下灵山岛尖的主流项目，基本都有不同程度的上涨，开盘至今涨幅超25%的就有金科博翠明珠、灵山岛金茂湾和越秀明珠·天悦江湾。

然而今年以来，灵山岛尖的楼市热度在慢慢减弱，已过了入市的价格窗口期。

一方面是土地出让在减少，现在主要供地集中在东部商服用地上，接下来的价值兑现也是依靠这些写字楼的产业导入。

另一方面是多个项目其实基本都售罄了，少量尾盘站上4万+，可选范围正在收窄，没有新盘刺激，涨幅空间也会平稳下来。

而横沥岛这边，住宅占比并不高，真正进入市场还是今年，目前在售项目就旭辉、美的和湾区金融城三个，且售价均为3.6万/平，光这个起步价就已经超过灵山岛。

横沥岛的土拍同样热得有目共睹：地价轻松实现三连跳，一年时间就涨了1万+/㎡。

湾区金融城地块：8090元/㎡（2019年11月）

旭辉地块：12632元/㎡（2020年6月）

美的地块：18379元/㎡（2020年11月）

今年首轮供地中，橫沥某地块更是以2.3万的楼面价刷新南沙峰值，即便是频频受限的二轮供地，也曝出19轮竞价、1.7万元/㎡收官的傲人战绩。

我认为，即使受困于限价影响，横沥岛的热度也不会就此降下：

一是现阶段正处于横沥岛的大力发展期，很多商服地块是定向引入企业总部。

二是好地段的居住用地依然会引来房企的争抢，只是全面兑现的周期需要继续等8-10年左右，如果你能耐得住心，未来想象空间肯定会更高。

毕竟，隔壁灵山岛从开发到现在初见成效，用了大概5-6年时间，接下来主要是填满写字楼和企业总部，快的话应该也是3-4年左右。

明珠湾“最强子”，南沙的明日之星，你是支持灵山岛还是横沥岛呢？欢迎进群一起掘金南沙~

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