上期我们说完万博、番禺广场、创新城和亚运城板块，本期我们继续说说番禺其他板块的买房逻辑。

洛浦-沙溪板块

地铁18号线在番禺设站3座，分别为番禺广场-南村万博-沙溪。番禺广场是番禺老牌CBD，南村万博则是新晋CBD，而洛浦-沙溪片区，作为曾经广州南拓的第一站，也曾有过繁荣发展。但随着城建战略目标的更新，已渐失往日荣光。

番禺“十四五”规划重点发展平台 图源：番禺新出彩

日前，番禺公布了“十四五”规划，提出了重点建设广州南站地区、万博长隆片区、广州番禺汽车城、广州国际科技创新城、东部莲花湾等发展平台。

是的，没有洛浦-沙溪片区。

洛溪-沙溪板块城市界面比较老旧

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优势

沙溪板块除了地铁18号线，还有已经开通多年的华南快速、新光快速，无论自驾还是公共交通，都可以快速到达珠江新城、琶洲会展商务区等城市核心功能区，交通区位优越；加上沙溪村旧改，届时城市面貌将有大的提升。

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劣势

一是洛浦-沙溪片区开发较早，城市界面相比万博等新兴板块，显得老旧。

二是板块内虽然配套齐全，但整体档次较低，缺乏大型商业配套和医疗配套。整体环境比较杂乱，五金酒店用品城、装饰材料城等批发商贸城的存在，也在一定程度上加剧了城乡风貌差异。

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买房建议

目前沙溪站附近在售的一手楼盘仅有星河湾半岛，主打江景豪宅，仅有286-682㎡四至五房大平层，售价10万/㎡左右；二手则有时代外滩、珊瑚湾畔、珠江花园等。

其中时代外滩也是走豪宅路线，主要为148-272㎡大户型，望江单位放盘价在6-7万/㎡；珊瑚湾畔楼龄较新的产品放盘价约5万/㎡左右；

楼龄最旧的珠江花园、海怡花园放盘价则在3.2-3.5万/㎡之间，珠江花园最新一期约10年楼龄，挂牌价在3.9-4.2万/㎡之间。

周边楼龄较旧的二手房成交价约在3.2万/㎡起 图源：链家

整体来说，相比万博周边，沙溪的二手上车门槛相对低一些，楼龄相对番禺广场要新一些；对于刚需来说，要避免像珠江花园的老破小，尽量挑选次新的、10年楼龄左右的电梯房，未来置换难度也会低一些。

市桥西-大夫山板块

市桥板块一手房奇缺，片区内老旧小区居多，本地改善置业需求不少，但市桥西-大夫山片区却一直横盘，有盘甚至拿地2.6万/㎡，最便宜卖到2.7万/㎡，售价≈地价，开发商简直亏出血！

大夫山风景优美 图源：网络

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优势

总的来说，市桥西最大的卖点就是大夫山，稀缺山景资源，再加一个产品不错，不能再多了！

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劣势

配套奇缺，商业、教育、交通，统统都缺。

一是没有地铁！无论是3号线市桥站，还是即将开通的22号线市广路站，距离都不近，都需要公交接驳，接驳时间在15-30分钟不等，算上等车的时间，到珠江新城妥妥一个钟头以上了。

再说学校，周边有沙头中心小学、福涌小学、横江民生小学等，都是村小。有点名气的学校都在市桥，中学也在那边，如市桥东风中学、桥联中学、桥城中学等。

商业更多的是村级配套，以旧村厂房、小商铺和大排档为主，面貌落后。最近的商业综合体为海乐荟，还有海伦创意园，人气稍微好一点。

片区的配套增量更多是来自大华操刀的大富村、北海村、大平村的旧改项目，比如配建18班小学等，加上一个不知道猴年马月才有可能开通的地铁26号线，都是要经过一个长时间等待。

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买房建议

投资就不要考虑了，除非本地自住再考虑。

市桥南板块

从“南边的郊区”到如今的“市桥富人区”，桥南板块20年的变迁史令人感慨。

市桥南居住氛围好 图源：链家

90年代初期，桥南还是大片农田，洋房售价千元出头，2007年后，各项配套落地，够新、够靓的环境，吸引了大批番禺本地客青睐，“市桥富人区”逐渐成型，板块价格也迈进3万时代。

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优势

配套成熟、景观好，烟火气浓厚。板块内有奥园广场、荔园新天地、喜盈嘉立思等商业配套；还有番禺仲元中学、禺山高级中学、番禺中学、南区公园、市桥水道等，居住舒适度高。

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劣势

这里最大的掣肘， 在于没有地铁，而且这个现状短期内无望改善。

长期来看，只有一条广州地铁17号线，西起紫坭东至广汽基地，承担沙湾古镇、市桥中心区、广汽基地间的东西向轨道交通联系，设有桥南站。原本定于一期2018年开工，二期于2020年开工，计划2023年至2025年通车。

但有关部门在今年4月回复桥南群众的信息中提及，17号线不在（2017—2025）规划建设中，目前未开展工程建设。

2025年前都没希望，只能寄望于下一个十年了。对于住在这里的人来说，也唯有继续等待了。

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买房建议

市桥南算是番禺新兴的居住板块，片区内二手房楼龄较新，均价在2.5-4万/平之间；板块内有万科金色城品、海伦堡、祈福水城、博学公馆、星辰时代豪庭等，刚需、改善户型都有，根据自身需求去选；自2018年时代柏林清盘后，片区已经许久没有新盘了，最近卓越桥南项目出规划了，一线河景，值得关注。

卓越市桥南项目效果图

祈福-钟村板块

祈福-钟村板块大盘较多，价格差异较大。

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优势

配套相对成熟，有新快、东新、广台高速等，还有地铁22号线市广路站即将开通；

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劣势

周边旧村多，城市界面不够新。

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买房建议

优选近地铁口的次新楼盘，如金山谷四期和九期、祈福活力花园等；祈福新村是超级大盘，部分组团楼龄偏旧，慎选；一手盘方面有祈福名望天下、保利悦公馆和中铁建花语岭南，均价在4.3-4.8万/平左右。

过去20年，番禺一直被定位为“睡城”，如今局面虽然有所好转，但有些板块还是可能踩雷。打算置业番禺的网友，要好好甄选啦！