暴雷！锦恒财富3亿元产品逾期兑付，佳兆业回应正在积极商讨方案|佳兆业|现金流|股权|融资

11月4日，佳兆业集团旗下财富管理平台锦恒财富被曝出现逾期兑付，逾期金额达到3亿元。

佳兆业集团兑付风波时间线

11月3日18:00时，佳兆业旗下锦恒财富员工向客户发出通知，称佳兆业集团流动性承压，到期产品逾期，之后的产品情况也不容乐观，目前正就到期暂未还款的产品与佳兆业集团沟通。

11月4日7时，近400名理财产品的投资者前往深圳佳兆业总部深圳嘉里中心参加兑付沟通大会，情况一度十分混乱。佳兆业集团总裁麦帆、锦恒财富集团主席万兵等在现场征求投资者意见，商议制定兑付方案。

据佳兆业现场公布的数据，锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元，理财产品总金额约为127亿元。

佳兆业集团董事局主席郭英成电话连线现场投资人表示，“佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还”。

“佳兆业集团已第一时间与锦恒财富沟通，共同商讨兑付方案，坚决履行好社会责任。”佳兆业方面表示。

佳兆业在现场公布的初步兑付方案包括分期兑付本息，处置18个深圳项目筹资等。具体来看，佳兆业将以产品的到期时间为顺序，采用分期兑付的方式陆续兑付本金和利息。投资者到期的本金到期的当月兑付10%，之后每三个月兑付10%，直至兑付完毕。投资者利息在产品到期后将不再计息，原存续期的利息在本金兑付完毕后的当月兑付25%，之后每三个月兑付25%，一年内兑付完毕。

不过，上述仅为初步兑付方案，最终的兑付方案还没有确定。佳兆业集团相关人员表示，具体细节仍在与投资人商议中，确定后第一时间向社会发布公告。

“今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业集团的流动性遇到前所未有的压力。集团一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。佳兆业集团将与锦恒财富尽快确定兑付方案，并向投资人公布。”

随后，锦恒财富集团主席万兵到深圳市地方金融监督管理局（下称“深圳金融局”）报备违约事宜。深圳金融局要求佳兆业尽快发布兑付方案，及时汇报沟通进展。

佳兆业为何会出现违约？

财报显示，截至今年6月底，佳兆业剔除预收款项的资产负债率为69.9%，净负债率为93.7%，现金短债比为1.53倍，“三道红线”全部转“绿”；同期，佳兆业的短期借款和长期借款分别为250.17亿元、987.61亿元，而在手的现金有487.4亿元，能够应付短债。

为何财务报表看起来没有任何问题，佳兆业集团却突然陷入兑付风波？

这不得不从整个房地产行业的发展趋势来找原因，楼市整体预期改变，房企发展逻辑也发生了变化，根据佳兆业发布的公告，2021年9月，佳兆业合约销售金额约为57亿元，同比下降64.6%；2021年10月，其合约销售额约81.95亿元人民币，同比下跌30.49%，可以说销售业绩十分惨淡。

不仅如此，10月18日，国际评级机构穆迪就发布公告称，将佳兆业家族评级由B1下调至B2，评级列入负面观察。除了佳兆业，穆迪还下调了6家房企的企业评级，包括绿地控股、阳光城、中国奥园、祥生控股、富力地产、中梁控股等。

穆迪预计，佳兆业在未来6至12个月流动性将减弱并增加融资风险，鉴于公司在未来12至18个月内是否有足够现金流，偿还所有到期的离岸债券存在不确定性，因此进一步下调其评级。

10月27日，标普全球评级宣布将佳兆业长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC+”，并将展望调整为“负面”。标普认为佳兆业的资本结构缺乏可持续性，近期有大量债务到期，且流动性正不断减弱。标普预计，佳兆业在未来12个月内将面临巨大的偿债压力。

同日，惠誉评级将佳兆业长期外币发行人违约评级（IDR）由“B”下调至“CCC+”，高级无抵押评级和公司发行美元高级票据的评级由“B”下调至“CCC+”，回收评级维持“RR4”。

不止佳兆业，2021年三季度以来，国内其他房企也屡遭国际评级机构下调信用等级和展望。此次降级潮波及整个行业，对国内房企赴海外融资产生了极大影响。

自1999年成立以来，佳兆业从深圳起家进入旧改领域，目前，佳兆业集团在广州天河区、白云区、海珠区、南沙区等多个区域均有开发中的项目。据佳兆业在现场公布的数据，该公司在深圳有95个旧改项目，总货值约为6000亿元。通过立项的项目为14个，预计货值1100亿元；通过专规的项目为9个，预计货值为802亿元。进入主体阶段的项目为1个，货值约为49亿元；前期项目71个，预计货值为4000亿元，即将预售的项目有4个，货值约为163亿元。

受不断下行的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等因素影响，佳兆业资金流动性遇到前所未有的压力。

如何解决资金流动性问题？沟通会上，佳兆业方面表示，截至10月下旬，佳兆业账上仍有241亿元现金，为受限资金；还有超120亿元在途资金，为售房尾款。资金到账后需要流入银行监管部，确保银行能还本付息和保交楼。目前，佳兆业已把可以动用的资金全额取出，陷入现金流阶段性困难。

下一步，佳兆业将与银行沟通，争取提取更多资金。