在武汉的城市经济版图中，光谷与车谷，是两大发展引擎。
这两大区域，全部为省级战略，与周边城市将产城融合。
光谷一路向东，创造了光谷中心城，布局政务、总部、商业等城市配套。“地王”频繁出现，房价天花板被多次打破。
车谷一路向南，也创造了车谷中心城。对于武汉人来说，可能是第一次听说车谷中心城。
这两者有着相似的底层逻辑，与相似的发展未来。当光谷中心城房价高不可攀时，这里给出了一个新的中心城。
最近，武汉出台新政：非武汉户籍的总部企业高管，在武汉限购区可买首套自住房。这条新政对于光谷、车谷的总部企业高管来说，今后买房安家更方便。
01
光谷与车谷，一个靠光，一个靠车。
两者独立成城，房价脱离武汉的环线体系。
武汉的四个龙头区域是，内环、二七滨江、光谷与车谷。
这四大区域，未来将是武汉房价增速的头部阵营，相当于是武汉的“一线城市”。
前两大区域靠的是历史沉淀与地段优势，而后两大区域靠的是产业驱动。
2020年，车谷生产总值1650亿元，占武汉超过十分之一，人均生产总值居武汉第一。
“十四五”时期，车谷规划项目403个，总投资1.23万亿。其中，包括路特斯科技全球总部、中国电子云总部等30个重大产城融合项目。
从产业未来趋势看，国务院印发2030年前碳达峰行动方案，提出大力推广新能源汽车，逐步降低传统燃油汽车在新车产销和汽车保有量中的占比。
到2030年，新增新能源、清洁能源动力的交通工具比例达到40%左右。
这预示着车谷的春天来临。车谷已拥有东风系、小鹏系与路特斯三大系列。
从房价的微观层面看，光谷中心城的地价，每平米超过2万元，这已经超过武汉三环内的房价。光谷中心城，用了五年左右，有今天的模样。
而车谷中心城，在最近两个月，发生天翻地覆的变化。整体兑现速度也光谷中心城持平。
从地铁、地标，到快速路、大城规划，将蓝图变成现实，车谷正在加速“追赶超”。
站在军山新城招商招才中心的沙盘前，发现一个全新的中心。
车谷中心城，用两个月时间，想清楚了自己的定位与未来。同时，车谷还在与相关专家反复打磨这份车谷升级版方案，加大医疗、教育项目投入。
02
13年前，站在武汉体育中心门口说，这里是车城的中心。
那时，没有万达、万科的项目，房价三千多。车谷的老中心，以车城大道为核心。
车谷的新中心，以车谷大道、车谷中心城为中心。
车谷中心城，此前属于经开智慧生态城的范围。
如今，智慧生态城，升级为军山新城，是车谷的发展核心。
车谷中心城，则是核心的中心，“区位优势明显，发展潜力巨大”。
按照规划，车谷中心城布局有政务、总部、国际学校、购物中心等城市级配套，配套的量级远超过车谷老中心。
以爱莎国际学校为例，每学年学费30万元左右。在这里上学的孩子，全外语学习环境，未来读国外名校。
多个总部项目在建，哈工大机器人总部、路特斯全球总部，工地上热火朝天。
融创首创在长江边规划建设超高层地标、超大型购物中心、总部写字楼集群。
晚上，地标“春笋”已亮灯，部分运动场馆投入使用。
与光谷中心城相比，车谷中心城规划更实用，更注重产业与总部。
车谷中心城的产业更聚焦，聚焦在与车相关的新材料、新科技的研发。
11月5日，哈工大机器人集团华中区域总部及研究院、军山新城基础设施提升项目等十大项目在车谷集中开工，总投资204亿元。
03
在车谷中心城核心，融创首创国际智慧生态城市，1-10月网签2566套，成为武汉住宅网签套数销冠。
这个数据超过光谷中心城，甚至能在全国住宅销售排行榜TOP10。
这个项目的热销，也体现了一部分人提前发现这里的价值。
有这样一个房价公式：房价增速＝经济增速＋通货膨胀速度＋城市化速度。第一项与第三项，车谷中心城均处于武汉第一梯队。
如果房价增速每年6%，大概12年房价会翻一番。而在车谷，这个周期更短。2008年车谷房价4000元，2021年车谷房价14000元，远低于武汉平均房价17417元（二手房10月价格）。
看好一个资产，长期持有，是投资；快进快出的炒作，是投机。车谷中心城，是一个适合投资的区域，是一个顶层设计优秀的区域。
为什么人们蜂拥而至车谷中心城？
一是，这里是武汉主城范围与清晰、宏大的城市规划。
业主在购房时，这里还是智慧生态城。他们被这座城的规划所折服，还不知道车谷中心城的新提法。
二是，入手门槛低，没有压力。
用80-100万左右的总价，就能换一张武汉主城的门票，坐拥一座大城的城市级配套。
三是，洪湖、仙桃等地的新武汉进城第一站，是环武汉买房群体的优选项。
这个项目的客户转化率很高，每6个到现场的客户，1个现场下单。
车谷中心城，作为一种新提法，还要一段时间的适应。
在售的大盘少，如果还有两三个年销售1000多套的项目，这里将被武汉所关注。
最近几年，车谷的总部企业、招商引资的项目，将集中于此。总部企业带来的新车谷人，将成为车谷中心城的新购买力。
［后记］
车谷中心城，正在加速跑，有望弯道超车。
它的腾飞，大致有两个重要节点：
一个是年底地铁16号线开通。
人们坐着网红地铁打开，去车谷中心城的景区游玩时，发现这里的好。
另一个是融创首创的购物中心开业。
这个购物中心，将秒杀武汉很多购物中心，成为武汉南部的超大购物中心，辐射汉南、蔡甸、汉阳、江夏、洪湖等地。
这期间还有很多小节点：长江左岸大道的通车，路特斯、哈工大等总部大楼建成开放等等。
目前，车谷老中心最贵的二手房价2.3万元左右。
5-10年时间，车谷中心城的房价与车谷老中心持平，个别品质项目将成为车谷房价天花板。
这就像光谷中心城房价一直想超越关山大道一样。
文｜杨光华（地产写字人）
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