酒香，但巷子有点深……

洪楼News

先和大家分享个有意思的事。

随着学习这件事也越来越卷，抖音上出现了一大波知识类主播，有很多还是付费的。

上周在一个付费的财经社群里，我和几个群里南昌的小伙伴拉了个小群私下交流，讨论股票。

结果意外发现他们都是洪楼的忠实粉丝，大家都不禁感叹南昌的圈子真是太小了。不过也有另一种可能，对投资感兴趣的人，始终都绕不开房子和股票，洪楼的粉丝群里就天天有人聊股票和期货。

所以这大概也不是巧合...而是概率学。

说来说去，大家感兴趣的点都是如何把自己手上的票子变多

这个社群里有个老师的观点我觉得挺有意思，他说股票和房产本质上是天平的两端。资金池就那么大，楼市繁荣的时候，股市往往起不来。

炒股的人都知道股票价格涨跌的原因，买的人多了，价格自然水涨船高，反之亦然。

楼市也是一样的道理。

正如我们近一段时间所看到的这样，无论是因为经济还是政策的原因，炒房客深知楼市无利可图了，把资金从池水中抽出来，没有他们的助推，房价自然也回归平静了。

不过，随着池水的降低，房子的本来面目也逐渐暴露在我们眼前。在之前很长很长的时间里，大家追求的点都差不多。

从李嘉诚的“地段、地段、还是地段”到“学区房yyds”……

这几年，又有很多人开始疯狂迷恋“含Z量”，“圈层”成为了买房人乐此不疲的话题。如果有实力，追求地段、学区、圈层，自然是无可厚非。

不过房子始终是拿来住的，不努力，山鸡住进凤凰窝，依旧变不了凤凰。也许是时候让房子回归原本的居住属性了。

什么是居住属性呢？

我们经常会遇到一些买房不太考虑学区的朋友，只想住的好一些，钱又不是很多。需要那种“住”的属性比较突出的

抛开上述的种种附加值，就想买个眉清目秀的好房子，住得舒服就行。那就可以在一些弱势板块淘一淘强居住属性的房子。

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上周，我去实探了两个认为是弱势板块中比较有品质的楼盘，虽然价格在他们的板块中不算便宜，但是放眼整个南昌，就品质与价格的性价比来说还是非常能打的。

这两个楼盘分别是青云谱的万科润园和经开区的新力帝泊湾，都是二手房。

而且都有个第一：

润园是万科在青云谱第一个项目。

帝泊湾是新力从园林工程向房地产进军的开山之作，是新力第一个房地产项目。

1

万科润园

均价：1.2～1.3w之间

先来说万科润园，我强烈建议正在考虑青云谱房子同学们把润园作为备选之一。

没来之前大家的固有印象应该是迎宾大道的面貌混乱不堪，昌东大道的货车来往轰鸣，但是相信我铁汁们，润园周边的环境绝对是青云谱中的一股清流，因为它居然是建在八大山人景区里的小区。

好多人天南地北到处旅游，家门口的风景却一次都没去过，我也一样，不是任务在身，压根不会想到这里来。

来看了才发现，整个景区倚梅湖而建，一系列的亭台水榭楼阁，将整个景区打造得十分精致，湖边的路面非常干净，有三三两两的游客，还有人在拍婚纱照。

从景区正门进入，穿过小半个景区，就到了万科润园。一条小路把小区一分为二，分成东西两个区。

从外观看整个小区都是红砖外墙，虽然已经交付使用快十年了，但是维护的依旧非常好，红砖房子配上大量种植的银杏树，反而沁出一股子复古的味道。所以，这个就是老罗说的“交付十年，感觉像去年刚交付”。

整个内部绿化是做的非常好的，可以看到很多工人在打理园林，虽然已经是十来年的老项目，但是丝毫看不出颓败感，反而植物长的很茂盛，但是很多老树长得过高，低楼层的阳光会被遮挡不少。

小区定位整体偏改善，大部分是6层的纯洋房，少量的别墅和几栋11层小高。

户型120平的三房两厅两卫居多，还有少量的160平四房两厅两卫，110平三房两厅一卫。别墅面积在200平左右。

洋房一楼基本都带院子，顶楼是复式。除了顶楼复式和别墅其它户型都是精装交付。

内部装修相对于现在的装修风格肯定是偏老气了一些，地板和柜子的颜色都是偏红偏深的，但是看起来交付质量还不错，主卫还配备了浴缸，看的出来产品当年的定位是挺高的。

洋房120三房室内

从户型的选择上来说，110平的321户型我是觉得没有必要考虑的，少一个卫生间，每个空间的面积也整体缩小，既然因为产品力都选到青云谱了，没必要因为十平米委曲求全。

120平的322户型，虽然不是现在动辄4房起步的改善产品，但是户型还挺方正，空间也比较宽敞。好一点的楼层，价格也不会超过1.3w/平。总价在150万左右。

一楼带院子的在卖的比较少，单价会贵1～2千块钱。但是因为树荫和楼栋的遮挡，采光是明显比较差的。而且院子大概3～40平的样子，这个看个人需求。

这是一套120平的顶楼复式，房东浇了楼板，可以改五房，虽然尖顶，但高度还可以。这个二楼，做个茶室或者工作室绝对是蛮舒服的。

浇了楼板的顶复二楼，正常是没浇的

这套价格倒是便宜，和洋房普通楼层一样，150w左右。南面的视野非常好，买来好好装一下，改善属性很高，就是装修费用可能不低哟。

南面没有遮挡

可以看到雪个庭

160平的顶复就空间巨大了，可以改七房，适合巴老师去买，哈哈...

十年前好多人买这边其实都不便宜，普通楼层都去到8、9千了，当时的定位也是偏高端的。谁知道到现在房价也没怎么涨，别墅都只要400来万（据说某本土知名糕点的老板还有一些江铃企业的高管都住这边的别墅）。

别墅

究其原因，还是小区房子的流动性不好，导致价格一直上不去。

因为润园是一个挂单的楼盘，周围没有连片的小区，再加上整个小区没有高层，人口也不多，商业也开不起来，中介店也开不出来。

所以中介很少会推这里的房子，导致它没有什么存在感，流动性就弱，当然这也是它便宜的原因。所以对于一些不需要学区的购房群体来说，纯粹买来改善居住条件真的是非常合适。

很多人买这边的二手房都是冲着环境买给父母养老的，所以整个小区目前的居住人口是偏老龄化的，但是我觉得年轻人也不是不可以考虑。

优缺点分析

之优点

产品力肯定是没得说的，万科的品质还是不错，10年的小区维护得依旧非常好，物业也比较尽心尽责，小区整体定位偏改善。

周边环境在青云谱算是很不错的，非常安静，整个小区又一线临湖，这种自然资源在城区里也不多。

有地铁，从小区门口走到三号线八大山人地铁站6～7百米，耗时十分钟以内，算是比较近了。开车的话景区路口就是昌南大道，上高架很快。通勤还是比较方便的。

梅湖景区有个巨大的停车场，离小区也不远，如果不想买车位可以考虑把车停到这里。

优缺点分析

之缺点

学区一般（小区隔壁的定山小学），要学区的可以pass了。

区位弱势，青云谱的大环境差了一点（正在向好发展），再加上小区在昌南大道以南，其实离市区还是蛮远的。

周边没有什么大型商业，只有一两家超市，最近的大型商超可能要去象湖或者坐地铁去王府井。

板块价值不高，买这里就考虑住就行了，“住”的属性很突出，流动性不强。

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2

新力帝泊湾

均价：1.2～1.3w之间

新力帝泊湾是老罗强烈推荐我去看的……

大家都知道新力种草很有一手，当年的草和现在的草还不一样，据老罗描述有一年去年帝泊湾，那个草长成了一片绿色的海浪，高的可以没过拉粑粑的小狗(这个描述我也不是很理解...)，于是那片草就长进了老罗的心里，让他到现在还记忆犹新。

有一说一，当年的新力还是一心想把产品做好的，今天看来不免有点令人唏嘘了。

帝泊湾属于经开区的黄家湖板块，可能因为踩盘的时候下雨，我感觉小区周边大环境比较普通，是想象中的经开区的感觉，但是倒也不算差，小区周围有一些市政的绿化，还有个奥特莱斯，生活气息也挺浓的，这一点上来说应该比润园强。

小区的建成时间大概在14年前后，占地面积挺大的，从地图上就可以看出来。

总楼栋数63栋，其中英伦风格的洋房24栋，11层左右小高层23栋，高层16栋。

但是小区的户型跨度特别大，从32平一直到170平都有。

从正门开始就看的出来当时开发商的用心，小区入口面积很大，两边都做了喷泉，灌木也能看出来是一直在修剪的，整齐而丰盈。（现在很多稍微上点年纪的小区植被都开始稀稀拉拉看不得了）。这种入口的设计还是挺有归家的仪式感的。

小区正门入口

整个园林据说是法式风格，有大片的草地，不过这个草地和老罗描述的是大不一样了，可能因为入冬了，显得有点枯黄，而且被修剪的很短。

小区内有游泳池，在中心区域还有大量的水景设计，是那种有高差有退台的（忘了拍照）。

泳池 冬天水抽干了

这两年不知道是成本问题还是审美的变化，好多新楼盘的园景都越来越简洁了，有些东西是能省则省，很少再修建泳池啊，水景之类的。反而是一些老小区会做得更精致复杂一些。不知道大家喜欢简洁点的还是复杂点的？

户型上我看了高层104平的322，小高98平的322，还有洋房118的322。

这些也是小区的主力户型。

从高层往下眺望

高层104平是我最不推荐的，不知道怎么形容这种户型，两个房间是靠西边，房门朝东开的。不通透。不过小区里有很大一部分都是这种非主流户型，甚至四房也是如此。

另外两种户型就是现在最普遍的三开间朝南的三房，中规中矩。

更多户型详情，可以进入小程序查看。

120的三房洋房，空间很宽敞

本来我以为洋房会卖的贵一点，但实际上洋房和高层价格是差不多的，有些甚至低一点。

原因我不得不吐槽下……

树都种的离房子超近

远看感觉像个树林子

虽然刚才夸过帝泊湾的园林设计的很用心，但是这个树明显是有点种得用力过猛了吧！

有些地方密集得走在里面抬头已经看不到天了，简直可以用野蛮生长来形容...

特别是洋房这边，你看这树它又高又大，你看这树它又多又密。树多挺好的，不好的是因为 都是紧靠着房子种的，有些甚至已经长到五层楼高了...

有些低楼层的房子，三面都被灌木乔木围死了，感觉里面暗无天日...

中介说洋房这边低楼层的基本是卖不出去的... 我觉得视情况情况而定四五楼可以考虑。

不过相反小高这边我就觉得很不错，楼间距真的特别大，视野很开阔。就是98平的三房有点太小了，如果也做成120的三房应该还挺舒服的。

11层小高的楼间距，真的超级大

物业还挺贴心的，可能是阳台普遍都比较小，院子里安装了很多晾晒架。

晾晒架

不过现在整个小区的入住率还很低，交付了八九年了，还只有40%。很多都是毛坯房在挂售。均价都在1.2～1.3w之间。

由于离某著名臭源较近，有人会担心味道的问题，中介说前几年确实有，这两年已经闻不到了，我在小区里呆了几个小时，确实是没有闻到。

我记得洪楼粉丝群有个读者曾经说过，帝泊湾满足了当年一些购房者对家的所有想象。所以今天看来，虽然它也存在很多不足，但总体而言，特别是对比周边和近几年的一些产品，还是非常优秀的。

优缺点分析

之优点

品质经过数年的考验，依然非常在线。小区整体的环境历久弥新，特别是绿化这块，依然很精致。

小区隔壁就是奥特莱斯，购物方便。

开车到红中区很快，不堵车大概十来分钟。

优缺点分析

之缺点

学区一般（新庐小学），考虑学区可以pass。

公共交通不是很便利，开车出行是首选。

板块价值不高。

虽然润园和帝泊湾都存在很多短板，特别是学区和板块的问题。

但是从居住属性来说，是有限预算内不错的选择，相信能给一些不太在意太多附加值，就想满足居住体验的购房者一点启发。

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今年，房地产行业可谓是前所未有的跌宕起伏，也许这正是黎明到来之前的至暗时刻。

什么是黎明呢？

我想是所有房地产企业，都把脚步放慢一些，开始审视当初的自己，到底想做出什么样的产品。

相信随着潮水褪去，越来越多的人会把关注点放回房子本身的居住属性，好产品也会越来越有核心竞争力。

-End -

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