看着最近的中国楼市，是不是有点懵逼？
楼市下行，国人不敢出手，外资却来抄底；
央妈说指导了银行有序发放贷款，房企却继续爆雷；
部分地区央行虽进行窗口指导，放款时间却没啥变化；
部分城市开始放松调控政策，一个比一个玩得大......
种种魔幻现象，到底几个意思？
前几天忙着“恰饭”，没能及时帮大家解读。
不过没关系，今天我就来逐个“补上”。
.01
先来说说大家最关心的房贷问题。
看过我文章的朋友应该记得，之前我曾说如果10月住户部门中长期贷款增加超过5000亿元，才代表开始宽松。
昨天，央妈如期公布了10月的金融数据，其中住户部门中长期贷款增加了4221亿元。
很显然，这并没有超过5000亿元，更没有超过今年前9个月的平均水平5244亿元。
但是，相比去年10月的4059亿元，是有所增加的，只是不算多。
更有意思的是，在公布完10月金融数据之后，昨天央妈的官方微信，还特意单独发了一条“10月个人住房贷款统计数据”的推文。
数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额当月增加3481亿元，相比9月还多了1013亿元。
如果把两组数据结合起来看，说明什么？
这说明，在楼市被严刑拷打这么长时间之后，房贷确实出现松动，但是力度还远远不够市场解渴。
全国这么多城市的人要贷款买房，现在放的只是一勺水，分到各地银行就只有一滴，聊胜于无罢了，银行放款当然不会明显放松。
不过，对于央妈来说，这其实是一个挑战，因为不松动，很多正常买房的人会无辜“中枪”，不利于市场健康发展，一旦放水过猛，资金流向问题的风险又会出来。
所以，一步步拧开水龙头，才是稳健之道。
大家不妨留意更加关键的11月房贷数据，我觉得应该还会增加，之后会越来越宽松。
.02
同时，在昨天的10月金融数据里，央妈还公布了M1、M2的增长情况。
其中，M2增速从8.3%上升到8.7%，反弹了0.4个百分点，再次说明货币出现松动的迹象。
但是要注意，M1增速并没有反弹，而是从3.7%掉到了2.8%，并继续扩大和M2之间的剪刀差。
M1增速一路下滑，就说明企业手上的流动资金（包括现金和活期存款）在减少，也进一步说明企业经营仍然存在困难。
好巧不巧，前两天，国务院发展研究中心不是到深圳开了场房地产座谈会吗？
当然，我更愿意把它称之为房企们的“诉苦大会”，而且这次比之前中房协那些更有意义。
会议具体内容我就不放了，非常敏感，大家可以自行百度。
而国研中心昨天也来了广州开座谈会，但和深圳不一样的是，房企并没有参会。
我就觉得，可能是因为恒大的烂摊子已经收拾了，其他本土房企的情况房协也打过底了，由房协传话就行，而且广州市场本身也比深圳稳健一些。
有意思的是，根据媒体报道，10月份房地产开发贷款投放是大幅增长的。
既然贷款已经大幅增长，为什么房企们还说困难？
这就说明了，高层低估了流动性危机的传染性，即便是房地产开发贷款投放大幅增长，也不足以解决目前房企的流动性危机，接下来需要更多的资金支持。
一旦房企出现大规模流动性危机，这将产生连锁反应：
土拍没钱拿地，地方土地财政减少；市场供应减少，人们买不到房，房地产从业人员失业；房子没钱盖，楼盘烂尾引发维权；房地产市场下行，拖累经济......
前两天，《新金融评论》杂志中一篇名为《如何防范房地产市场硬着陆风险》的文章，就指出：
如果房地产投资和销售从高位回落15%的话，至少会拉低GDP增速1.5%。
看看第三季度GDP增速，就是房地产市场太差，拖了经济的后腿。
所以，房地产行业里面每一环都有着千丝万缕的关系，任何一环遭遇严重冲击，都有可能导致摧枯拉朽式的垮塌。
也许，正如郁亮前段时间说的：“新的常态，就是房地产行业已经回归到民生行业。”
.03
至于为什么高盛在这个时候抄底，还是由官媒的口里传出来？
信号也很明显了：中国一定会解决房企的流动性问题，信心比黄金更重要。
你看，人家投资老手都来抄底了，你还有什么理由瑟瑟缩缩？
这和我之前说的，在明年一季度之前，就是市场筑底的过程，大家找到合适的房子就大胆买的观点，基本是吻合的。
当然，也并非所有房企都会得救。
你看看，每次高层开座谈会，或者地方开座谈会，参会的房企基本都是那几家，几乎很少看到中小型房企的身影。
为什么？因为这些中小型房企的市场份额少呀，贡献少，自然不会像大房企那样得到这么多的重视。
没办法，这就是一场残酷的“鱿鱼游戏”，实力不够，连诉苦的机会都没有。
到头来，只能大鱼吃小鱼，甚至是大鱼吃大鱼。
昨天，根据财联社消息，有知情人士爆透露：
对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。
是不是颇有一种讨价还价的味道？
其实，央企国企的画外音就是：要我接盘可以，但得给我调整三条红线标准，不然臣妾做不到。
至于会不会调整，拭目以待吧。
.04
当然，看到高层有出手相救的意思，地方也开始蠢蠢欲动了。
一个是武汉，试探性地放松限购。
在前几天发布的《武汉市加快推进总部经济高质量发展的政策措施》里，就提到：
“非本市户籍的总部企业高级管理人员，在本市无自有住房的，其在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。”
虽然说符合条件的人肯定不多，但是此时在限购方面撕开一道口子，起码能给新房市场带来一定的积极信号。
毕竟，相关机构数据显示，7-10月，武汉新开盘项目去化率创下了近五年的最低值。
金九银十的成交量也在今年平均水平之下，10月武汉新房成交11618套，环比下跌19.67%，较去年同期下跌47.82%。
所以，现在买武汉新盘是没有问题的，开发商基本都是在降价促销，而且武汉又是中部龙头城市，基本面也不差，只要瞄准核心地段、带优质学位的房子，都是可以入手的。
另一个是沈阳，更加不讲武德。
昨天，新京报贝壳财经就爆出，沈阳市房产局召集各大房企，线下通知从11月11日起，解除限购限售等一系列房地产限制性政策。
而且中介还透露，政策只是口头通知了，不会出台红头文件。
网传的具体内容，就是下面这张简单粗暴的图：
好家伙，竟然下一子全面松绑，不愧是东北大佬，胆真大。
可万万没想到，当我正想佩服沈阳这股冲劲的时候，财联社又发来一条消息：
沈阳市房产局相关人士表示：“没有这个消息，没收到相关通知。”
但多家房企继续承认：确实通知了会放松，不会出台红头文件。
这也太尴尬了吧，沈阳你真是个有贼心没贼胆、色厉内荏的草包。
不过想想也是，同为省会城市的长春和哈尔滨，楼市可比你沈阳惨多了，但人家也只是发放补贴、降低公积金门槛、放宽预售门槛、公寓按民用水电执行等。
沈阳居然想把限购和限售都一起取消，实在太心急，反而撞在枪口子上。
不过，网上也有传言说，由于市场影响和舆论压力太大，沈阳房管局决定政策暂缓执行。
如果真是这样的话，东北三大省会城市就等于全面出台“救楼市政策”，而且力度一个比一个大，其他东北小城市也会跟进。
那么，政策放松后，东北的房子就值得买了吗？
当然不是，还是坚持我之前的观点，除了大连和沈阳还有点投资价值，其他小城市千万不要碰，除非你是自住。
当然，不仅仅是东北，接下来全国会有越来越多的城市松绑，有的可能是放松限购，有的可能是放松限售，有的可能是放松贷款，有的可能是取消二手房指导价......
这是出于经济发展的需要，也是出于民生的需要。
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