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胥口、临湖镇改街道

11月初，吴中区人民政府官网发布关于苏州市吴中区部分行政区划变更重大行政决策草案的公示！拟新增临湖、胥口街道！

实施胥口镇、临湖镇“镇改街道”改革，创新社会治理方式，推动社会事务和公共服务前移，更加有利于精准对接群众需求，提高服务效率。

在之前9月30日，吴中区发布关于“三区三片”综合改革实施意见的公示。

在不改变原行政区划的基础上，调整度假区、开发区、高新区管理范围：

开发区管理范围在原郭巷街道、横泾街道、越溪街道、城南街道、太湖街道的基础上增加长桥街道、甪直镇；

高新区管理范围调整为胥口镇、临湖镇、木渎镇；

度假区管理范围在原香山街道、光福镇、金庭镇的基础上增加东山镇，形成东部开发区、中部高新区、西部度假区整体发展布局。

现如今，在功能区划调整的基础上，胥口、临湖两地又在行政区划上做了调整，从镇变更为街道。

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胥口：5号线全程贯穿

今年6月，苏州轨交5号线正式开通，胥口毋庸置疑地成为大赢家。

在总价段200-250万之间，有地铁、离主城相对较近、还有历史有规划的，胥口是一个值得考虑的板块。

胥口是5号线唯一全程贯穿板块，津桥、胥口、茅蓬路东、许家桥站4个站经过，其中旭辉萃庭和弘庭清盘，建发春江泊月也已售罄，云萃悦庭目前处于尾盘阶段，悦四季华庭和华地青樾庭持销中，板块均价为2.2万元/㎡左右。

此外，今年上半年成交的2宗地块，目前案名已出，很快将入市销售，分别是越秀龙光悦年华花园和中建旭辉江上。

中建旭辉·江上位于胥进路西侧、吉祥路南侧。由旭辉以6.82亿的成交总价竞得，成交楼面价为11654元/㎡。

项目规划10栋8-18F洋房、小高层产品。包括4栋8F洋房、1栋9F洋房、5栋18F小高层。

8F洋房：1#、2#、3#、6#

9F洋房：7#

18F小高层：4#、9#、10#、12#、13#

全套户型图独家曝光~面积段包括建面约103㎡、123㎡、142㎡。

越秀龙光悦年华位于吴中区胥口镇繁丰路北侧、文籍路东侧。2021年2月4日被龙光以13.95亿竞得，楼面价11690元/㎡，溢价率13.5%。

从地段位置来看，项目处于山景天下小区南面，紧靠文胥坊商业街，且西面就是胥口中学（一箭河校区）、一箭河实验小学、一箭河实验幼儿园，地段条件还是相对不错的。

根据规划，项目占地面积29251.6平，总建筑面积81991.96平，其中计容建筑面积58503.2平，容积率2.0。

项目整体打造10栋8-18F住宅，以及1栋2F的商业配套，具体如下：

8F洋房：1#、2#、3#、6#；

9F洋房：7#；

18F小高层：5#、8#、9#、10#、11#；

△项目楼栋图

另外，该项目为全装修住宅，住宅装修成本不低于1500元/平方米。并且，1#、3#、5#、9#住宅的户型平面示意图也同步公示！

-1#、3#洋房，一梯两户设计：

C户型点评：四房两厅两卫，从设计上来看，户型方正，三开间朝南，客厅与餐厅相连，主卧套房设计，带独立卫生间，每个房间均带有飘窗，采光性不错。

△C户型图

-5#、9#高层，同为一梯两户设计：

A中间户户型点评：三室两厅两卫，三开间朝南，客厅和卧室与阳台相连，每个房间也均带飘窗，主卧套房设计，带独立卫生间。

总体来看，胥口算是今年刚需热门板块，交通比较便利。板块内可通苏福快速路上中环，距离地铁5号线也较近。对于想买地铁+近主城，预算有限的，算是一个不错的选择。

不过商业上面，目前胥口还是比较缺乏大型商业体的，大型的商业体，则需要前往木渎或者狮山，房价上面，胥口板块也是比较稳定的，基本维持在2-2.2W左右，且都是装修交付。

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临湖：7号线延伸线

临湖是一个年轻的小镇，2006年9月由原渡村镇、浦庄镇合并而来。拥有23公里太湖湖岸线，是全国环境优美乡镇、全国卫生镇。

临湖全镇三分之一的土地禁止发展工业，恰恰成为了临湖的优势——生态涵养。

它是一个以温泉和羊毛衫闻名的小镇。

吴中区委书记对临湖这个板块的规划构想。

丁立新指出

报告中关于吴中区今后五年的工作部署，“中国中医科学院大学”这一“一号项目”及轨交7号线延伸工程与临湖镇关系密切，这也代表着临湖镇的发展步入了新的时代。

今年四月，吴中区与中国中医科学院大学正式签约，中国中医科学院大学正式落址太湖园博园旁。

6月初，该学校的办学规划首度曝光。将在今年年底前开工，2022年9月份正式招生。以全日制本科为基础，将满足至少5000名在校生，首批将安排110名研究生入苏学习生活。

占地40.72万㎡的中国中医科学院大学,将为板块带来上万名本科生、研究生和科研人员。另外，在中国中医科学院大学附近，还有临湖第一中心小学和中学，未来板块内还有2宗小学用地规划。

吴中区十四五规划中，明确表示将围绕太湖建设世界级湖区发展，也就意味着未来将以太湖为中轴，政府将重点打造打造太湖湾科创新圈，而临湖板块地处太湖湾发展区。

未来，优质生态文旅、高端产业都会在临湖汇集。

太湖1号、2号湖底隧道工程也已经动工建设，中环西线南延线也在吴中十四五规划中被明确提到，建成后将快速通达全城。3条交通动脉联动苏州各大板块，以后板块出行将会更加便利。

高校引进、人才进驻、交通规划下，吴中临湖板块的价值将更上一层楼。

目前板块内共有3个在售新房项目，分别为奥园观湖悦府、和岸花园和临澜墅，未来还有印月花园项目待入市。

整个板块内的新房均价约1.7万/㎡左右，不仅是吴中区的价格洼地，更是整个苏州市区的价格洼地。

从在售项目的产品类型来看，以别墅、洋房、小高层为主，都是偏低密社区，具有一定的居住舒适度。

从户型面积来看，起步户型建面约89㎡，置业门槛在全苏州范围内都是较低的。

同时也有建面约120㎡以上的大面积产品，总的来说，覆盖了刚需到改善的全方位置业需求。

约1.67万元/㎡的均价加上建面约89㎡的户型面积，总价预算在148万，首付约45万，这个价格对于刚需来说十分友好！毕竟放眼整个苏州市区，200万以下的楼盘少之又少。

国字头大学的落户、轨交7号线延伸线的确定，以天然生态基因为核心而蓬勃发展的旅游业，这一切都在为临湖板块价值赋能。

我们可以看到吴中区规划对于胥口、临湖的利好，先是将其纳入省级高新区范围，后又镇改街道，对于板块来讲不仅是能级的提升，而且也是这两个板块融入吴中区长远发展的利好。

毋庸置疑，未来的政策利好是会倾向他们的。

胥口在5号线的加持下，越来越为市场所认可，若后续商业等其他配套能够再继续加持，板块发展会越来越好。

而临湖未来既有国字头大学，更有7号线延伸线的加持，再者太湖的生态资源为其强居住支撑点，板块内低密的品质人居会更为市场所看好。

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