最近市场情绪非常低迷，房地产每天都有坏消息，就这几天似乎转折点隐现。对于个人、企业家而言，决策都显得异常的困难和担忧。

关注我的老粉知道，我会分析政策，但其实我很不遵从“市场共识”，我在决策的时候会尽量的“去政策化”。而是问一个最基本的问题：你买物业，买的是什么？

在我看来，买房子，是一个非常非常微观的交易行为，而市场情绪，则是一个非常非常宏观的背景事件。当环境不好的时候，再好的物业价值都会被压制，当环境向好的时候，再差的物业价值也都会得到提振。这是市场情绪，你没办法避免。情绪在短期内都会对房地产价格产生压制或者放大，让涨的时候涨过头，跌的时候跌过头。

但如果拉长周期，你就会发现，情绪所引发的价格扰动就很小了，价格最终还是会回到合理的位置上来。所以，根据短期房地产的价格波动来做决策，其实不是在买卖物业，而是在买卖情绪。我们真正应该做的，是回到问题的根本上来。

根本的问题在于：我们要首先了解清楚我们买的是什么，我们买的是物业背后的城市，背后的地段。情绪，是我们需要利用的东西。因为情绪总是会制造错误的价格，或者过高，或者过低。

是以，当你现在正在困扰的时候，最好能够坐下来，认真的想一想：未来5-10年，你所在的城市会发生怎样的变化，深圳会发生怎样的变化，东莞会发生怎样的变化，以及……凤岗会发生怎样的变化。

比如，我刚刚得知，有好几个买家最近在凤岗的一个项目一出手就买了400平米的大平层，单价只要1.4万/平米，他们表示这个价格让他们“惊喜”得不得了！

这让我产生了很浓厚的兴趣，是什么样的人在买？为什么是在凤岗？为什么一下手就是400平米？这个开发商到底是谁？

Part 1

为什么是在凤岗？

其实，我们可以综合来看看凤岗本身的实力和潜力。

从去年到今年，新披露的人口数据，以及新规划的进展，让我们得以从更立体的维度观察凤岗的未来。

首先，类似凤岗的区位重要性（临深桥头堡、距离深圳最近的临深区域）这样的信息不需要重复，以及近年来凤岗引入的深企投资也不需要重复——据公开信息，近几年深企投资凤岗已接近200亿，加上京东小镇，未来将有500多亿这么大。

我们重点来梳理1年来凤岗的人口、GDP、规划方面的数据。

上半年“七普”人口数据出炉，我写了深莞惠的文章，重点验证了我2016年就开始的一个重要判断：临深已成深圳刚需重要涌入地！具体大家可以回看这篇文章《》、《》。“七普”数据显示，东莞10年的新增人口，有一半多都在临深9镇+松山湖。

其中，凤岗10年来常住人口从不到32万增长到接近42万，人口净流入大约10万人，增幅为31%，在临深9镇中排名前5，增长势头是相当地强劲。

再看GDP。近10年来，凤岗GDP从当初的125亿涨到了318亿，累计涨幅达155%，年均涨幅超过15%，远超同期东莞全市的涨幅水平。

在今年9月8日中国经济导报社和北京中新城市规划设计研究院等联合发布的《中国乡镇综合竞争力报告2020》里，凤岗也入围了2020中国百强镇的名单，名列第28名，前30强！

最后看1年来最新的规划进展。“十四五”期间，最大的事实一句话：凤岗将会拥有至少5个地铁站和1个高铁站，彻底融入“深莞半小时通勤圈”！这个轨道站密度，就是放在深圳的各区域比较，也是非常高的。

第一，深圳10号线东延线横穿凤岗将在未来1-2年内启动。这条线南起福田口岸站，途经福田、龙华、龙岗。根据规划，地铁10号线在凤岗设站5座——大运城邦站、官井头站、油甘埔站、龙平东路站、龙平西路站。

（深圳地铁10号线规划的旧站点）

（深圳地铁10号线后来新增的新站点）

第二，深惠城际已经动工，将在十四五期间开通。线路全长62.8公里，从前海引出，设站11座，凤岗是唯一一个设置在东莞的站点，该站点的建设在最近已经开工。开通后凤岗将直通前海，去深圳机场的时间也将缩短至20分钟。

以上这些是过去1年来的新变化，我想一个简单的结论是：该向好的都在向好，该推动的都在推动，没有什么落下。比如GDP、人口的数据，都非常好，基础设施的建设，都在推动。人们可能很急，但是事情都在悄悄的变化。

一句话总结：凤岗的发展比想象的强劲！这是最大的城区基本面。我想向大家强调这一点：当我们陷于眼前的楼市调整而犹豫不决的时候，希望能够回到根本，看到这一点。

Part 2

为什么说松山湖有华为基地，凤岗有京东小镇？

我们再回到对整个东莞的观察。

我是在2017年确立“买入东莞”的判断，重要逻辑在于，涌入东莞的优质产业、巨头企业呈现加速之势，并且不止是深圳企业，更较多是新兴产业。其中典型代表是：前有华为进驻松山湖，后有京东进驻凤岗。

先看华为进驻松山湖产生的效应。

自2005年首次投资落地东莞以来，华为在松山湖先后投资建设了华为基地、华为大学、华为终端、华为研发实验室等项目，并由此带来了“华为效应”，吸引了OPPO、VIVO、大疆、中集等高科技企业先后进驻松山湖，产生了强大的集群效应。

（松山湖华为基地景色）

2018年7月，华为第一批2700名员工搬至松山湖，并紧接着进行了2次搬迁，短短3个月，共将1.26万人搬至东莞。如今，占地1900亩的溪流背坡村依旧持续迎来搬迁员工，合共容纳研发人员高达2.5万人。

华为进驻改变了东莞，令松山湖GDP从2017年的386亿元直升至2018年的630亿、2019年的677亿。2020年，松山湖的税收收入更上升至173亿元。从2016年起，华为就是东莞的第一纳税大户。

因之，松山湖房地产价值出现剧烈重估，超越东莞城区成为东莞房价第一区。如今的松山湖房价已经悉数去到了5-6万/平米，与深圳光明看齐，甚至超过了深圳大部分区域。与2014年相比，不知翻升了多少倍。

（松山湖华为基地景色）

而号称“临深第一镇”的凤岗，在2019年迎来了全球电商巨头、2021年位居财富500强TOP60的京东集团，这是东莞引进的可堪与华为比肩的第二家巨头企业，也是东莞引进的最大的非深巨头企业。

据公开信息，京东将在凤岗投资高达300多亿之巨建造京东小镇。这个小镇包含京东智谷、京东云谷两个项目。

其中京东云谷总投资125亿元，定位为京东集团的粤港澳大湾区总部，主要承载京东集团当前新业务板块及未来重点发展的业务板块。未来，京东集团的7大核心业务板块将迁入京东云谷，包含了京东集团人才基地、京东供应链产业数字总部、京东工业品中国总部、京东拼购业务运营中心、京东集团新业务板块总部、众邮快递中国总部以及京东财税商事创新业务等。

而目前在建的京东智谷项目，定位为人工智能小镇，集智能产业创新科技中心、产业研发中心、智能制造总部基地和企业创新服务为一体，预计总投资高达200亿，总建筑面积约180万平方米。全部建成后，预计可实现1000家京东上下游产业链企业和1500家配套企业的聚集，年综合产值不低于280亿，税收不低于25亿元，这些数字都创下了凤岗新高。同时，京东智谷更预计可以赋能大湾区企业多达2500家，创造6万个就业岗位，引进高端研发人才1万人，培育10家以上的独角兽企业。

（京东云谷与京东智谷的最新区位图）

一方面是京东的自有业务搬迁进驻，另一方面是京东赋能带来的上下游产业集聚效应，优质产业的聚集会带来更多的高薪岗位，创造出巨大的物质财富。京东进驻凤岗，有希望像当年的华为进驻松山湖一样，假以时日，将给整个凤岗带来翻天覆地的变化，当然，也包括凤岗不动产物业价值的剧烈重估也同样有可能会出现。

因此，我认为完全有理由预期：松山湖有华为基地，凤岗有京东小镇！现在的凤岗，有机会是5年前的松山湖！

Part 3

为什么一出手就是400平米的大平层？

那么，带着开篇的好奇心，我们继续探寻，在东莞凤岗这个1.4万/平米的400平米湖景大平层，到底是个怎么吸引人的产品？

经过调研，我们了解到，这个阔绰的400平米的大平层单位，全称是“全时产业大厦”，它是一个24小时都可以办公的全球无时差多功能空间。也就是说，公司员工可以在这里实现全天的工作和生活无缝链接。

（全时产业大厦效果图）

这个产品首先的特色是：景观非常震撼。它临近面积高达3800亩的雁田水库，为了能够让企业家更好的观赏到湖景，全时产业大厦的大平层配有宽有1.6米、长达25米的大平层阔绰阳台。在这里办公，抬头就可以看到远处的湖景美景，惬意开阔。这种感觉，有点像是在华为坂田总部办公的感觉了，也是一片大湖。

（整个项目远眺湖景效果图）

全时产业大厦第二个特色是：空间功能可以非常的多样化。这款产品的空间有400平米那么大，并且配带阳台，生活氛围浓厚。企业家可以用来做日常办公，商务接待，临时性的休憩茶话，小型的会议展览等等都行，就是近年来非常流行的“商务会馆”。特别符合类似电商、创意、直播、广告等等对场地要求较低的企业家的需要。

（400平米大平层户型图）

大家可以看下下面几张示意图，感受一下。

这是办公室效果图，10几20个员工办公，氛围不差。

这是会议室的效果图，可以组织线上线下会议。

这是企业老板的办公室，景观开阔，抬头就是大湖。

全时产业大厦的第三个特色是：空间还可以分割，有资产投资价值。如果企业家觉得这个面积太大，还可以把它分割成两个200平米的空间，一半自己用，另一半可以出租出去。根据现在的行情，这200平米的租金有机会达到8000元/月左右。据此测算租金回报率大概可以做到3.6%，这个回报率不得了，是深圳住宅的三倍以上！企业家这么做，可以实现办公自用与投资收租两不误。

全时产业大厦的第四个特色是：价钱非常的有吸引力！即将发售的这款产品，单价只要1.4万/平米，产权40年，要求企业购买。我们可以对比一下，现在在凤岗，住宅的价格是4万/平米；在凤岗旁边的龙岗，房价5-6万/平米，再往深圳关内去，要10多万/平米。全时产业大厦的这个价格，大概是凤岗住宅的1/3，龙岗住宅的深圳1/4，关内的1/10！

如果企业家需要把企业搬到这里来，那么买上一套，花费只是深圳的首期款！所得却是更加阔绰的空间！这个产品一共才80来套单位，很可能是不够抢。

（全时产业大厦所在区域的湖景与山景实拍图）

这个产品现在也已经引起了非常多买家的高度关注，我们访问了几个买家朋友，他们是这么想的。一位准买家是来自深圳孔雀计划的人才，他的朋友有买一期的厂房，由此介绍过来。他准备买来一半用来自己使用，一半用来做研发。另一位买家准备买来一半用来办公，另一半用来做企业会所。

我们还了解到，开发商希望能够吸引到更多的深圳企业进驻，为此，园区方面还建设配备了高阶人才宿舍，更有对应的商业配套和文体配套项目，以满足企业员工的住宿和生活需求。根据一期人才宿舍当时被入驻企业哄抢一空的情况，我想这部分人才宿舍，也很可能是一面市就被抢空。

（全时产业大厦的商业配套效果图）

Part 4

全时产业大厦的开发商是？

其 实，全时产业大厦正是京东智谷二期项目的一个全新升级的产品！

据悉，京东智谷的整体开发周期是6年，自2019年开始，预计在2025年完成，共分三期进行开发，目前我们看到的是一期项目已基本落成。

今年年底，京东智谷一期交付在即，所以我们在上周亲自实地考察了一下。大家可以跟随看一看，经过了两年多的时间，今天的京东小镇变成了什么模样。

（京东智谷整体项目全景效果图）

京东智谷一期已实现全面封顶，项目涵盖办公楼、厂房、配套宿舍、独栋总部等多重业态，建筑面积共39万平米，预计在今年年底之前全面交付。届时将迎来200多家企业进驻，其中有60%以上都是深圳企业。

这是一期项目入口，写着“让世界 于此无界”，呼应京东智谷的“无界之城”概念。

这是京东智谷的城市会客厅，时尚精致。

这是京东智谷一期的厂房外观，外立面简洁大气。

这是京东智谷一期的独栋总部，可以给到企业提供低密度的办公空间。

这是京东智谷一期的人才宿舍，只定向配给入驻企业的员工购买。

在现场我们还看到，贯穿京东智谷的“京东大道”一期已经落成。这条大道总投资约7.1亿元，由京东方面分两期进行建设，未来将成为连接京东智谷和京东云谷的重要干道，真正实现整个京东智慧小镇的无缝对接。

（已经建成的京东大道一期）

这是我们实际看到的情况，那么，结合着我们上面的说法，未来的京东智谷+京东云谷，有可能会是一个什么存在呢？

我们上面说了，京东集团的大湾区总部将会搬至京东云谷，由此带来的京东赋能，将全方位地辐射京东智谷，不仅给进驻智谷的企业带来了强大的品牌背书，更是实实在在的附加价值。

（京东智慧小镇整体效果图）

而京东所拥有强大的赋能系统，将聚焦在服务、技术、资源、资本、经验、场景、空间、5G及数字化等多个方面，为企业降本增效。

举个具体的例子，我们之前采访过的一家公司鑫赛科&研凌工控，它是一家新型IT高科技企业，在项目一期买了厂房。而京东智谷将在在电子商务方面协助其解决实际问题，包括京东大学、协助企业线上开店，在政策、税收和配套（比如房屋租售）等方面提供帮助。

这些都是基于京东的独特优势，据我们了解，不少深圳企业进驻这里，看中的就是京东所提供的平台价值。这个平台，在别的地方找不到。

（京东强大的赋能系统）

Part 5

你买物业，买的是情绪？还是地段和开发商？

最后 ，在今天这样一个非常“不可知”的市场环境里，我们用三句话来总结本文想表达的核心观念，主要是给到后台的企业家来参考的。

第一句话，房地产市场眼前的调整，制造了从容的机会。我不会说一看到市场调整，就是好机会，不是这样的。我所经历的市场波动告诉我一个常识：调整期你不一定能够抄到底，但它一定是很友好的选房时机。因为只有在买家少的时候，你才能够从容的选物业，深思熟虑自己的需要，这一点非常的重要。

第二句话，让我们回到根本点。情绪主导都是短期的，长期不起作用。企业家买楼，和个人不一样，看的应该要更长远。所以，更应该回归基本面，回归到企业需要上去。那么，（在你需要搬迁的基础上）看凤岗的基本面怎么看？你就问自己一句话：过去这10年，凤岗的人口是不是在继续增加、GDP是不是在继续成长、企业数量是不是在继续增加、企业质量是不是在继续升高、区域规划和基建是不是在继续优化，未来5-10年，以上的趋势会不会持续。就问自己这个问题就够了，市场现在是什么状态，放到未来5-10年里，不那么重要。

第三句话，这时候要买优质企业的物业。大部分人这时候讨论买物业，都只关注时机合适不合适，这个点其实是关注错了，大错。时下这个节骨眼上，要买物业，唯一应该关注的是开发商。你要买那些风险管控水平非常高、负债率很低资金链很安全、不存在爆雷可能性的开发商的物业，这是最重要的一点。尤其是企业买物业，更应该懂得这一点。

这是我的三个建议，希望企业家能够买对。