首先就是价格笋，以西平为例，去年5字头，今年一刀砍掉1个头，不到4字头，就不是真笋。

不下调个15%以上，是没底气喊损的。

景湖时代城4.4万的三房、国际公馆香榭里4万多的大平层和美墅、甚至还不到4万的东骏豪苑和景湖名郡、景湖春晓。

金域松湖，也从6字头拉回4字头的现实。

找个中介，随便问一问，都能看到以上笋盘。

几乎每个周末都有那么一两套笋盘，传遍东莞的朋友圈。

声势很浩大，房源真不多。

传来传去，就那么几套。

可是，上面提及的几套笋盘，有些还在挂着，没人接盘。

因为它们够不上买家的心理，

买家还想要户型笋。

朝向要好，东南最好，西南也行，西北和北就靠边站吧。

格局要好，多开间朝南，至少客厅主卧要朝南。

东挑西选下来，那些朝向、楼层、格局有硬伤的，似乎就不香了。

如果去年放出这些笋盘，1个小时不到，买家就会隔空下定。

可今时不同昨日。

除市场下行，大众预期悲观外，还有一个关键变化，买家群体不一样了。

去年是投资客市场，笋盘一出，顿时风卷残云。

今年这些挑三拣四的客户，主要是改善型的，想趁着市场下行的机会，升级居住条件，实现人生进阶。

他们的看房心态，是这样变化的：

最开始听到有笋盘，很惊喜很紧张生怕错过，催着中介去看房。

去了才发现，朝向不好户型不好装修不好……如此循环往复个三五次之后，中介再推笋盘信息，要求先看图，图片满意了，再去看房。

可看着看着，本来千年一遇的笋盘，最近怎么天天都能遇到？

买家心态开始变了，今天4.2万，明天会不会4.1万，我现在出手会不会亏，我要不要再等等……

就像一只秃鹰，在空中飞了很久，很饿。突然看到地面有只野兔，会毫不犹豫俯冲下来。

正准备张开翅膀俯冲呢，却看到越来越多的兔子，第一只兔子不香了，第二第三只都不香了。

就想着叼更大的那只，一时忘记自己很饿的事实，然后就继续飞继续找那只更肥的兔子……

但他们还是很饿。

需求没有解决，这就是市场下行之时，最磨人的诅咒。

最关键的问题来了，

到底要不要出手，能不能出手呢？

个人观点还是那句话：在东莞看到喜欢的房子，特别是西平、松山湖、三江六岸江景沿线、滨海湾的，只要资金够，就不要犹豫。

读到这里，可能有人很想送脏话给我，说忽悠大家去买房。

市场处于调整期不假。

听说常平某新盘，3.2万的均价，现在推出2.8万的特价房。

塘厦某新盘，原来带装修卖4万的，现在推出3.2万的毛坯特价单位。

增城还出现了零首付的新房。

特价房源，看似很多。

但上面这些眼盯笋盘的秃鹰，会去买吗？

他们才不会呢，这些特价房再降价再优惠，都无法满足提升居住品质的要求。

市场上同样价格的钢筋水泥，拉到鹤岗建房，一套房就几万块。拉到上海建房，一平方就十几万。

买房，买的不是钢筋水泥。

钢筋水泥不值钱，值钱的是钢筋水泥下的土地。

买房，买的是生活配套、学校、医院、交通……这些构成城市的民生稀缺品。

想清楚这一点，就不会犹豫。

战略上不犹豫，战术上要多看，多对比。

看中一套房，白天看一遍，晚上还要看一遍。至少看两遍再下手。

（图源：乐享松山湖）

不建议犹豫，还有一个原因。

打开贝壳、安居客，查下不在二手房指导价范围内的房源价格，啧啧啧啧啧啧，很让人咋舌。

举个例子，景湖荣珺放盘价5.5-5.9万。跟去年高峰期相比，虽有变动，但不大。

为何如此抗跌？

不可复制的地段，难以复制的房源，就足以说明问题。

说实话，我也想成为一只秃鹰，有足够的能力去俯视东莞楼市，有足够的资金去改善居住环境。

谁又不想呢？

此时此刻，很多人肯定跟我都有一个想法，“如果西平降到3字头，我就买”。

假设降到3万，能不能抢到一回事。

敢不敢买，是另外一回事。

大批房源降到3字头的概率大不大，个人觉得不大。

为何？

因为房价要稳。