提起广州那些争议板块，知识城可以算一个。

有人认为，知识城远离市区，产业和人口导入不足；也有人认为，知识城规划完善，是新城里的潜力股。

开发十余年，知识城从一片农田演变为科技化新城，板块也成为广州的置业热区之一。

不久前知识城传出有多个新盘将入市，沉寂一段时间的知识城，又刷了一波新存在感。

客观来说，知识城的条件并不差，能成为热门板块也并非全靠“吹”。

2010年，中新广州知识城正式奠基开建，彼时这里还是一片农田，11年过去，如今已然成为知识经济发展的样板之城。

论规划，“一核两心多园”初步成型，“三集群两高地”初具规模，是广州创新发展主动力。

论产业，数据显示，知识城市场主体累计超过2.4万户，注册资本近5000亿元，生物医药、智能制造、科教创新等龙头领域都取得了卓越的成就。（来源：南方+）。

知识城平地造城的背后，正是板块基础建设速度魄力的体现。

知识城航拍图

而高速发展的知识城，同时也吸引了不少置业者的眼光。

克而瑞数据显示，6年前知识城在整个黄埔网签成交量中占比仅为13%，而到了2020年，知识城占比飙升至57%，占据黄埔过半市场。

不过好景不长，到了2021年，知识城关注度明显下降明显。

究其原因，主要是去年板块交投氛围火热，但板块内大多数一手住宅已到了尾货阶段，供应量补充不足。

克而瑞数据显示，今年截至10月15日，知识城仅上市3589套一手住宅，数量甚至不及去年的一半，且供应主要集中在少数几个项目，选择有限。

一边是成交量大幅攀升，一边是供应量大量减少，知识城“供不应求”趋势渐显。

对新兴板块而言，新盘缺货，意味着板块热度也会随之下降。

与此同时，还会衍生出二手火爆、一二手倒挂、楼价上涨等一系列连锁反应。

不过好在，缺货大半年的知识城，局面即将改写。

不久前，大盘万科幸福誉传闻有新货推出，此次推出的是最后两栋（J5/J6）住宅，货量不多，不到300套，建面涵盖88㎡—164㎡三至四房，现已启动意向登记。

除了旧盘推新，知识城最大期待点还在于即将入市的6大新盘。

首先，是“鸽王”升龙学府上城，自8月开放板房后一直没有确定的开盘时间。

项目是汤村旧改，临近地铁知识城线汤村站，主推建面约96-143㎡三至四房。

同属于旧改的还有珠光镇龙村东区项目，靠近21号线镇龙西地铁站和镇龙TOD枢纽。

项目总建面预计约260万㎡的旧改项目，未来规划入住人口将超过5万人，妥妥的体量巨无霸。目前全村签约率破九，拆卸率已超六成，有望明年上半年亮相。

知识城印象星城，也是一个大体量项目，住宅面积约50万㎡。

项目位于知识城南起步区，距地铁何棠下站直线距离约1.7公里，预计分三期开,容积率2.41，户型在80-140㎡，共有9个户型，选择余地较大。

此外，还有进展相对较慢的知识城E1、E2、E3项目。

龙狮住宅项目（E1地块），楼面价1271元/平，项目占地约13.9万㎡，容积率1.2；德信住宅项目（E2地块），楼面价27044元/㎡，项目占地约4.8万㎡，容积率1.2；越秀住宅项目（E3地块），楼面价27217元/㎡，项目占地约6.4万㎡。

不同于前面几个大体量项目，这三个地块容积率低绿化率高，户型偏向改善，主打高端产品，有一定差异化。

需要注意的是，除了住宅地块入市补充市场，知识城还有旧改带来的巨量供应。

最近地区规划师招标官方文件显示，未来知识城将有凤尾村、枫下村、燕塘村、汤村、镇龙（西区）、镇龙（东区）、金坑村（邓屋片区）等19个旧改项目在列。

具体来看，改造成本1084亿，改造面积1776公顷，复建量1908万平，融资商品房供应1580万平，三年后将会供应大概15万套商品房。

15万套商品房是什么概念？

根据黄埔七浦17个街镇常住人口数据显示，知识城所在的两街一镇（九佛街+龙湖街+新龙镇）常住人口共130688人。

而这13万的常住人口量，是知识城经过了10年发展阶段才沉淀下来的。

对比知识城人口与住宅供应量的增长速度，15万套商品房，不仅能缓解板块新房供应紧张局面，甚至还会有些“供过于求”。

如果把问题延伸一点，未来不再缺货的知识城，会不会步增城的后尘？

增城作为广州新房供应粮仓，一直以“性价比”闻名。

但同时增城短板也很明显，如果去化率跟不上，就很容易出现“以价换量”的情况，而这也正是后期知识城可能会面临的问题。

可以猜测，未来供应量充足的知识城，还想保持之前的房价增速，或许要在产业、配套推进等方面更加努力了。

对于购房者而言，之所以如此关注知识城新盘，一方面是因为板块缺货已久，另一方面则是因为板块房价格。

要知道，作为一个刚需板块，近几年知识城房价涨幅十分惊人。

先来看几组数据。克而瑞数据显示，2016年至2020年期间，知识城片区房价从11502元/㎡上涨至23135/㎡，涨幅达101.14%。

具体来看，2014年知识城首批楼盘之一的万科幸福誉入市，均价仅9字头，如今该盘已上涨至3万+，直接翻了好几倍。

对有意向在知识城置业的买家而言，新房绝对是大多数人优先考虑项。

其一，受限价影响，知识城新房在价格上会更有优势。

在今年第二批集中供地中，知识城地价直接腰斩，一手楼盘被限制在2.6~2.8万/平之间。

其二，知识城“满五”房源较少，导致二手市场价格一直位于高位。

板块内招商雍景湾、时代天韵的挂牌价都超过3万/平，万科幸福荟更是高达3.7万/平。

整体而言，现阶段的知识城，新房更有价格优势，且在发展潜力落地可见的情况下，依旧不失为一个刚需置业板块。

但考虑到板块内未来巨量供应，且各项配套还在逐步落地，需要长期持有。对投资者来说，入手前需要计算清楚时间成本。

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