楼盘报告|热点分析|区域板块|土地市场

※全文约3346字，阅读全文大约需要5分钟

今年3月，在双集中供地政策出台前的“压轴土拍”中，佳兆业以1720万元/亩+41%配建并无偿移交统筹住房比例摘得天府新区锦江生态带75.8亩“住兼商地块”，溢价率14.67%，折算成交楼面价约为12900元/平米。

不过，这块地的争议在于，41%的配建无偿移交，占比太大，佳兆业实际为此付出的“楼面价”远远不止于此。

于是，有一张该地块实际楼面价的计算表流传网络。实际上，除了无偿移交，还有代建地块外的26.6亩公共用地。因此，有人认为，佳兆业此地块的实际楼面价已经达到近3万/平米。

如今，佳兆业这块地售楼部已经亮相，案名为“佳兆业印月”，

01

首先，高价地怎么破？

我们来看，佳兆业地块的无偿移交要求：建面的41%需要无偿建设移交。

这块地的计容面积为10.11万平米，那么无偿移交的建筑面积为4.1万平米左右。

佳兆业印月项目在规划时为了尽量降低无偿移交的成本，做到可售货值的最大化，因此把4.1万平米无偿移交部分设置在项目北边的三栋高层。

也就是上图红色框里面的部分为无偿移交的高层建筑。

这样规划可以既满足无偿移交部分达到41%建面的要求，又可以尽量少占地块。所以从实际航拍，和现场来看，无偿移交部分占地面积大约只有整个地块的1/6左右。

那么，剩下的地块容积率就会更低，这也让佳兆业印月有了打造“纯叠拼别墅”楼盘的机会。

从售楼部现场来看，更多的宣传项目“纯叠拼别墅”的高端低密属性。售楼部看到的沙盘，显示为可售部分的叠拼模型。

实际上，整个75亩项目（含无偿移交），可以视为一个“高低配”的整体更为合理。

把高密的高层规划到无偿移交部分，而剩下的低密作为可售的“纯叠拼”，这是拉大货值，做到最大可售价值的办法。

此外，项目还要求代建宗地外占地16.62亩的社会福利用地与10.06亩服务设施用地。具体要求如下：

我们可以看到，配建41%， 并不是配建部分需要占用41%的土地，开发商在实际操盘过程中，仍有一些腾挪的空间。

只要在规则允许范围内，这一点无可厚非。

不过需要提醒的是紧挨着无偿移交高层的两排叠拼，距离较近，未来在采光上很可能存在遮挡问题。

02

由于实际地价较高，因此佳兆业印月的销售价，极有可能达到目前限价的最高上限。

当然，我们认为，即便这样，这个项目也开发商业利润极其有限。

“拿错了地”，对任何一家房企来说，都会相当痛苦。

我们再来看下项目具体情况。

项目地址：锦江生态带西片区

占地面积：75.8亩

容积率：2.0

绿化率：35%

楼栋数：20（含3栋无偿移交住宅）

可售户数：294户

产品：叠拼6+1层

户型面积：200-285平米（纯叠拼）

交房时间：2023年（预计）

锦江生态带的规划最早提出是在2014年，因此这里也是天府新区发展较早，较为成熟的区域。

后来规划虽然有所调整，但是整个区域目前仍是天新的优质居住板块。

从地理位置来看，锦江生态带北接南湖板块，西邻怡心湖，东南紧邻麓湖版块，具有上通下达的地理优势。

由于区域起步早，几乎与天新同步发展，目前有川发、中海、万科、保利、德商、首创等品牌房企布局。

如今万科翡翠公园、德商御府天骄、中海锦江城、首创禧瑞锦江、万科保利翡翠和悦均已交付入住。

位于中海锦江城旁还有一宗去年入市的116亩地块，由成都天府新区置业有限公司以7878元/平米的价格拿下，楼面地价看起来不高，可是配建条件较为苛刻，需总投资不低于8.4亿元的安置房建设。

佳兆业所在位置，之所以叫“锦江生态带西片区”，是以锦江为界，项目与河东片区的恒大天府半岛隔江相望。

03

再来看佳兆业印月周边配套。

天府新区实行多校划片，锦江生态带划入天府新区B区，有天府新区第十小学、天府新区第三小学、第五小学、实验小学、华阳小学、天府四中等学校。

不过，需要注意的是天府四中为全区大摇号，所以入读还是要拼手气。今年天府四中的摇中率为5%。

周边目前有一处在建医院，即泰康西南天府医院，该项目位于牧华路和益州大道交叉口西南侧，为民办医院，目前正积极推进建设中。

这所医院就在项目的北侧，仅有一街之隔，从项目“工程简介”来看，该项目体量不小，、建面达到了20.25万平米，竣工时间为2022年。也就是说在交房时，这座医院已经建好。

可以比较的是，天府华西医院的建筑面积规模为26万平米，四川泰康西南医院大致相当于天府华西的80%大小，规模颇为庞大。

项目的西侧为中海住宅项目，东侧为商业用地，未来的购物、餐饮等还可以在附近的富森美综合体、中海水街、红星美凯龙等进行消费。

从交通上来说，自驾出行较为方便。

但是地铁出行暂时较远，最近的在地铁5号线南湖立交，2公里距离，步行需要30分钟左右。

04

再来看产品，6+1上中下叠拼。

76亩规划有17栋叠拼+3栋高层（3栋20F的高层建好后移交给政府），所以项目对外销售的全部为叠拼产品，总规划户数约294套，主力为6+1的上中下三叠设计，建面约200-287平米，居住圈层纯粹。

所有楼栋阵列式南北布局，主采光面一律朝南，光照最大化。楼栋错落式排布， 1:1建筑楼间距，楼间距大部分在22-29米左右。

这里提醒需要注意的是，从设计来看，高层与叠拼之间的距离应该也在30米之内。所以未来有可能有存在采光的遮挡，建议尽量不选靠近高层的楼栋。

外立面采用比较流行的低饱和度灰和皓月银铝板，搭配大面积LOW-E玻璃设计，与流线型设计相呼应，颜值颇高。

由于纯叠拼没有中庭景观，因此佳兆业印月充分利用22-29米的楼间距，沿轴线开出一弧、一环、五园、六巷的造景节点，在建筑之下，分布有6大主题景观。

配合小区6大主题景观，让每一栋都能有不错的景观。

05

户型上，主推建面约200-285平米叠拼产品，上中下三叠设计。

产品的亮点在于上中下三叠，均拥有独立的归家动线。下叠从楼栋南侧入户，中叠和上叠从楼栋北侧入户。

项目还配置了私家入户电梯，中叠和上叠将带电梯一起交付，下叠则预留了电梯井，需要业主自己安装。

不过，每户的层高3.1米，负一层为3米。从层高来说，只能算十分普通。大多数叠拼，可以做到一楼3.3米，二楼3米。地下室部分，较好的产品可以做到4.8米，甚至6米。不过，部分叠拼地下室夹层也会计算面积。

项目的另一个特点是“6+1”的楼层布局。

一般来说，市面上大多数叠拼为6层设计，顶楼能否上顶，各个项目规定并不一致。而如果顶楼为“非坡屋顶”，在顶楼“私搭乱建”的情况容易出现。

佳兆业印月的“6+1”设计，让上叠的格局变成了4、5、6层。这样做的好处是，规范了顶楼的格局，未来交付后容易形成统一性，最大限度避免了“私搭乱建”。

下叠：283-285平米

▲下叠端户

下叠是佳兆业印月最大的户型，基本都是285平米。

该户型是下叠的端户，最大的优点是一楼为三环面花园，相当于是前后都有花园。二楼的南向采光面也较大，三间卧室全南向采光达到了10.6米的面宽。

▲下叠 中间户

下叠中间户的花园和开间面积的尺度相比端户都要小不少，其实两个户型的面积基本一样，只是端户赠送更多，当然价格也会不一样。

另外，端户是在二楼布局的四个卧室，而中间户是一楼一间，二楼三间卧室的布局。

中叠：224-240平米

▲中叠 端户

中叠电梯入户，设计为套四户型，其中三楼为客厅和一间卧室；四楼为三间卧室，其中主卧带书房。

该户型总体来看布局合理，功能分区科学，但是作为别墅来讲，赠送面积较为有限。三楼四楼的阳台，交付后或许可以搭建，这一点需要和开发商确认。

另外上图为中叠端户，中间户同样面积，但存在采光面更小的问题，特别是中间户的四楼要少一件卧室。

上叠：200-203平米

▲上叠 端户

该户型为上叠的端户，优点是5楼和6楼有两个较大的露台花园，特别适合喜欢种花种草的业主。

缺点是空间相对更碎，每层楼一个卧室，电梯达到6楼，7楼需要步行达到。

上叠的端户和中间户的面积一样，户型也基本一样，区别没有中叠和下叠那么大。

06

总体来说，今年的别墅产品，特别是叠拼产品爆发的一年。

前面我们多次讲过，这是因为城市降容，普遍都是2.0容积率的地，因此高低配、叠拼出现的较多。

目前在天府新区板块内，最近有万科天府公园城、奥园麓语ONE、德信麓湖云庄等项目推出。

未来还有首开天府琅樾、人居麓湖林语、三盛麓湖左岸等叠拼将要推出。

佳兆业印月总体来说，产品中规中矩，并没有太大的惊喜，从目前的介绍来看，外立面颜值部分可能是一大亮点，不过这考验开发商的落地能力。

事实上，不可能每一次的产品都能有重大创新，把每一个细节做好，能落地能执行，才是楼盘最大的信誉保障。

主笔：蒋升涛

编辑：小甜甜

申请入成都购房指南微信群

请添加个人微信账号： cdgfzn

※声明

本公众号刊载此文出于传递更多信息之目的，文中部分图片来源于网络，如有侵权请联系小编进行删除。

文章由《成都购房指南》团队原创，请勿擅自转载、复制、抄袭。若需转载，请联系后台编辑，授权方可进行转载，违者将追究相关法律责任。