01
板块测评：大场
大华悦庭位于南大板块东边界——南陈路东侧，南大路北侧，属于大场板块。
大场镇开发较早，上世纪八十年代，就承接了很多静安动迁的棚户区居民。
当然这部分居民优先安置在了大场镇南侧更靠近市区的位置，并成立了大场乡商品住宅开发公司，来配合开发。
后来这家公司更名为大华集团，由于在大场镇南部开发了大量住宅，以至于该板块直接以大华命名。
以上海大学为中心的区域被成为上大板块，而合并祁连镇后空出的土地规划了南大新片区。
大场镇的行政区域虽然还是那么大，但是内部已经分成了4个不同的板块，如今被称为大场的，实际是大场镇中心位置的这一片区域。
大场地理位置优越，紧贴中环，距离人民广场直线距离只有不到10公里。
距离北上海新贵——大宁5.2公里，前往桃浦智慧产业园直线距离更是只有4公里不到。
但是大场依然是公认的价格“洼地”。
如果单以环线+价格为依据判断，大场确实是价格洼地。
不过，如果以价格低于价值的标准来界定“价格洼地”，大场的价值和价格又对等得非常合理。
中环边上的大场何以沦落至此？
说到底还是规划的锅。
道路规划的不合理，导致了大场到处都是断头路。
环镇南路与江场西路伸伸手就够到了，无奈中间建了一片农民房；
即使是备受关注的南大路，过了沪太路再向东也断了，路尽头还是个幼儿园；
这样不合理的道路规划在大场随处可见。
7号线的开通对于大场居民是绝对的利好，可惜断头路的影响使得步行前往地铁站都很难直达。
大华梧桐城邦一期步行至大场镇地铁站
沪太路常年集卡往来，灰尘大是出了名的，中间道路不畅，使得本就不充足的快速路更加拥堵，每天堵得像个停车场。
即使建了商业和体育中心，不是选址在死角，就是被农民房包围。
被包围的宜家
而宝山的执行力也一直是被诟病的，一个南大路的拓宽，说了十几年还没动工，那么多应该改进的道路也迟迟没有规划。
没办法，没钱啊。
遍布老破小，断头路到处都是，沪太路拥堵，城市界面不堪，是大场的现状，也是大场的过往。
自然也是导致大场被称为“洼地”的原因，前往大场置业的人群依然不在少数，毕竟只要价格够低，就没有不好的房子。
至于在同等价格下，是选择接受大场的劣势，还是选择更远位置，那就是个人倾向了。
【评测指数】
02
项目测评：大华悦庭
大华悦庭是大华在大场范围内继续北拓的商品房项目之一，是大华时光里综合体项目中的配套住宅地块。
时光里的大部分地块都在沪太路以东，商业总建面达30万方，分三期开发，还有一个别墅项目，紧邻商业。
2018年底就已开业的一期，虽然引进了盒马鲜生、大和温泉物语等品牌入驻，整体依然很冷清，大多数店铺根本没有开业，一共只有两层，一楼都是餐饮店铺，地下一层是盒马+影院，再无其他。
大华老镇嘉年华（大华时光里）一期1F
大华悦庭虽然是时光里的住宅项目，但实际距离很远。
步行1.3公里才能到达时光里的南侧，不过商业都在北侧，想走到盒马，至少1.5公里步行距离，而且沿途都是十八线县城的景观。
沿途街景
项目优劣势分析：
优势：
1、临近中环
外环内的土地稀缺性较强，虽然大场不缺土地，但位置优势依然存在。
2、是周边小区中鹤立鸡群的存在
中环一号片区与大华悦庭相隔1条铁路+1个工业园，所以算做两个片区，而在周围的老破小和已经老旧的乾和园中，只是“新”就已经注定是鹤立鸡群的存在了。
3、靠近周边商业体
距离在建的大华时光里和日月光，直线距离都在1公里范围左右，经纬汇也在3公里范围内。
但实际距离都在3倍左右。
驾车前往日月光，仿佛贪吃蛇般的路线
4、临近7号线场中路站
大华悦庭分为两个地块，最近的地块步行至地铁站约1.5公里，最远的地块步行至地铁站在2公里左右。
劣势：
1、被老破小和工厂包围
项目两个地块周边被老破小包围（短期拆不掉），大地块北侧是肉联厂（大概率长期拆不掉），南侧是大场工业园区（部分废弃，但没说拆）。
肉联厂
2、常年火车集卡不断
项目南侧是桃浦站到北郊站之间的货运铁路线，经常会有货运列车经过，因周围都是工厂，往返的集卡也是一天不断。
日常经过的货运火车
3、有公墓遗址
项目南侧紧邻铁路线的位置，是大场公墓遗址，公墓已经迁走，不过留下了北大门和遗址纪念碑。
至于遗址算不算劣势，这就见仁见智了。
4、新房倒挂不明显
虽然较南侧的中环一号等商品房便宜了不少，但两个片区享受的城市界面和配套完全不在一个层次上， 自然也不能这么比。
相较于铁路北侧的众多二手小区而言，悦庭的价格不低反高，不过因为周边都是老房子，在价格方面顶多算个旗鼓相当吧。
【评测指数】
03
交通测评
大华悦庭周边道路交通示意
道路交通
大华悦庭紧邻南大路，可直通规划中的南大板块和桃浦智慧城。
项目东侧两侧分别是祁连山南路和沪太路两条快速路，可直连中环。
虽然从空间距离上而言距离市区并不远，但体现在时间上，却人绝望。
各商圈驾车通勤时间
PS：测试时间：以东侧大地块位置为参考，工作日17:30，高德地图（仅供参考）
轨道交通
大华悦庭周边道路交通示意
大华悦庭分为两个地块，距离场中路地铁站最近。
东侧地块步行至地铁站约1.5公里，西侧地块步行至地铁站在2公里左右，还是挺远的。
加上宝山是居住大区，7号线早晚高峰的拥挤程度不亚于9号线。
目前规划中的22号线可能会在场中路换乘，不过还没有任何明确执行的信息。
虽然西侧还有15号线南大路站，但即使从西侧地块的西门出发，距离也在2.2公里以上。
7号线和15号线能级不低，是个很好的加分项。
各商圈地铁通勤时间
【评测指数】
04
商业及医疗配套测评
大华悦庭周边商业示意图
项目在商业上有一定的优势，3公里以内，几乎占尽了宝山的大型商业体，日月光、时光里（老镇嘉年华）、经纬汇、规划中的南大商业。
但周边1公里以内没有商业配套，周边底商大多数修理店和连超市都算不上的小卖铺。
最近的商业是乾溪路周边的底商和菜场，步行距离都在1.5公里以上。
日月光虽然一站地铁即可抵达，但开车却需要3公里，目前仍没有开业的消息，唯一的大型商业只有北侧的刚刚有起色的经纬汇。
临近大场体育中心和图书馆，看着很近，但是得走地下通道绕一下。
医疗方面只有3公里外的大场医院和4公里外的市北医院，都是二乙。
【评测指数】
05
教育配套测评
教育方面，拉胯到底了。
周边只有大场中心小学，是有名的菜小。
如果周边都是高品质商品房，凭借业主的整体水平，即使是菜小或许也能把教学水平拔上来，可惜这附近的业主却不具备这样的条件。
坐落于老破小小区里的大场中心小学
【评测指数】
06
产品测评
户型测评
西侧小地块户型
C1户型，98平，3房2卫，边套。
南北长纵深户型，两房朝北，一房朝南是个不小的弊端，南北的长纵深也会导致房间中段采光不足。
只有南侧主卧有飘窗，北侧双卧都没有飘窗，性价比有所降低。
厨房也很奇葩地多做了个小吧台，很是鸡肋。
C2户型，97平，3房2卫，中间套。
三开间朝南，一房朝北，两个南向房间都比较大，厨房也做了U型设计，更加宽敞，除餐客厅外，房间的通透性都很不错。
主要问题在于餐厅的位置和厨房门行走会有冲突。
D1户型，117平，4房2卫，仅分布在小地块最南侧的楼栋中。
由于都是边套户型，主卧的套卫都能收获很好的通风和光照，避免潮湿，而且所有房间的通风性都不错。
不过117平做4房，会使得房间都比较小，尤其是北侧中间位置的书房，基本只能作为书房使用了。
大横厅设计，更适合改善家庭，但仅33套，比较抢手。
东侧大地块户型
C3户型，99平，3房2卫，是大华悦庭的主力户型，共411套。
标准的飞机户型，南次卧和北次卧一个比一个小，不过99平也不能对卧室面积要求太高。
整体实用性较强的户型。
D2户型，122平，4房2卫，仅96套，是C3户型的升级版。
北侧增加了书房，餐厅随着北侧面宽增大而移动到中间位置，其他的没有太的变化。
其他方面测评
项目两个地块相隔较远，西侧小地块更靠近南大，周边城市界面有望随着南大的落地而有所改观。
东侧地块周边不易拆除，难有大的变化。
两个地块都很畸形，小地块是个小方格，大地块是东西向的长条地块，地块形状带来了两面性。
透明亚克力建筑都是老破小
不规则和较小的地块会更难形成好的社区氛围，加上周边老破小和工厂较多，更容易被带跑偏，这一点在更小的西侧地块会更加明显。
好处是，楼栋基本也呈东西向一字排开，南北侧几乎没有采光影响，只是窗外风景不佳。
大华悦庭东侧大地块北侧
装修标准较为低端，只能满足基本需求，想加装地暖和升级大金空调，800元/平，加钱就是了。
唯一的保障房放在了小区的最东侧，和小区整体完全隔开，这一点值得表扬。
小区北侧同时修建了沿河步道，供周边居民散步休憩，本是利好，可惜在肉联厂的注视下即使樱花盛开，也感觉怪怪的，好在肉联厂没什么异味。
另外小地块每一层都设置了连廊，而大地块12-15层设置了消防通道，选择楼层时尽量避开。
小地块连廊
大地块连廊
【评测指数】
07
综合测评
大华悦庭从项目自身的角度而言，虽然品质不高，但是对于刚需而言，还算够用，在限价的情况下，这样一个畸形地块，还是城中村改造项目，给哪个开发商也难做出花头。
只是，再好的项目，放在这样的一个位置，也会被周边的配套拉到谷底。
老破小包围、工厂遍地、集卡不断、火车轨道包围、菜小菜中包围......任何一项单拿出来，都够其他项目喝一壶的。
但是勇敢的大华悦庭，竟然把能占的不利因素都占全了，这还不算公墓遗址和大场机场两个较小的影响。
本是一个只能自住的项目，但是这配套，这环境，实在又和自住搭不上边。
不过均价57608元/㎡，最低总价不到500万，就能上车北上海中环，在价格面前，再差的位置也能凸显出性价比。
毕竟现在外环外已经600万朝上了，中环的位置优势和稀缺性带给了大华悦庭最大的也是唯一的价值。
如果能接受周边的不足，住一住也无不可，但要是抱着其他的念想，还是趁早打消了的好。
不赚，不亏，不涨；
无品质，无配套，无亮点；
可能就是大华悦庭真实的样子。
怎么选，还在自身。
【评测指数】
十郎有话说
愿意赌一把的，要么是预算有限，要么是指望着南大、桃浦甚至真如的带动作用。
仅一条铁路就已经将让桃浦的手够不到这里，而且桃浦自身的未来尚且不可预知，有哪里能顾得上大场；
至于真如就更不用说了，作为最失败的副中心，普陀自己都犯愁怎么能把真如真正地带起来，而且即使站起来了，也只能和大宁等商圈一较高下，辐射到直线距离5公里以外的大场，几无可能；
能寄予希望的，还得是南大板块的崛起，本身南大的定位就很高，被宝山寄予厚望。
但高达629.8公顷的土地，开发周期有多久？中间会不会有幺蛾子？开发会不会中间暂停？企业招商是否顺利？都不可预估。
最起码现在并没有什么大的动作，南大迟迟没有新的新房入市，自然是宝山还没有想好该在什么时机裁剪这块布。
一个遥远的南大，自身尚有那么多的不确定，又能指望对这么个位置有多大的作用呢？顺带改善一下西侧小地块周边的城市界面，可能就是最大的期望了吧。
即使未来南大路拓宽，南侧工业园拆除，周围老破小动迁，北侧肉联厂搬迁，铁路废除，大华悦庭片区和南大融为一体。
这恐怕也是N世代以后的事情了吧。
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