文|凯风
有城市限跌，有城市限涨。
近日，《无锡市市区“十四五”城镇住房发展规划》印发，新房、二手房成交均价年波动幅度控制在合理区间，至2025年实现房价涨幅与居民收入增长相适应。
无独有偶，此前发布的《厦门市住房发展规划》也明确，保持住房价格平稳，新建商品住宅价格指数年度涨幅不超过5%；远期，房价、租金水平与经济发展、居民收入相适应，促进住房消费健康发展。
房价、租金与经济发展、居民收入增长相适应，意味着什么？
01
房价还能涨多少？
如果以居民收入增速作为天花板，未来5年，大城市房价还能涨多少？
先看厦门。厦门新房价格涨幅不得超过5%，以此推算，未来5年，厦门还有27.6%的涨幅空间。
再看无锡。根据无锡十四五规划，当地居民收入年增速为6%。以此测算，未来5年，无锡房价还要上涨33%左右。
来源：中国房价行情网
如果未来仍旧维持这一格局，那么房价要12-14年才能翻一番。相比过去10年翻几倍的历史，无疑体现了相当大的调控决心。
房价与收入增速一致，至少意味着就已失衡的房价收入比不会再扩张，大城市的买房负担不会再增加。
当然，必须注意的是，这一举措，恐怕仍难以减轻购房负担。
原因在于，从1万到1.3万涨幅是30%，从5万到6.5万涨幅也是30%，房价基数不同，带来的影响也存在明显差别。
与之对比，目前全国城镇居民人均可支配收入仅为4万元左右，一二线城市在5-6万元，3口之家整体年收入大概在12-20万元左右。
同样是5年上涨30%，一套房子可能大涨上百万，而收入只增加几万元，这其中的差距不容忽视。
02
房价、租金与经济发展、居民收入相适应，或许会成为新一轮调控的标配。
过去20多年的房价上涨，虽然不乏货币助推，但其中也有一定的合理支撑。
GDP在飞速增长，居民收入在持续提升，城镇化水平也在不断提高，房价随着经济发展而上涨，这是世界惯例。
不过，长期以来，由于货币基本面的持续宽松，以及部分城市对于房地产经济、土地财政的依赖，导致房价涨幅一直偏离经济基本面，涨幅远高于GDP和居民收入增速。
所以，房价与居民收入相适应，相当于去除房地产中的泡沫成分，回归其健康发展的轨道。
当然，这一目标，相当于侧面默认了房价缓慢上涨的可能：
- 正因为房价只涨不跌，所以才要特别强调控制涨幅。
不过，“房价永远涨”的神话，不可能一直高歌。
目前，至少已有21个城市出台了“限跌令”，要求房价降价不得超过10%或15%，同时明确指出打击恶意降价行为。
这背后，正是楼市遭遇了2014年以来的又一次集体回调。
根据国家统计局数据，2021年10月，在纳入统计的70个大中城市里，64城房价环比下跌，23城房价不及一年前，创下了2014年以来的新纪录。（参阅《7年来新低！楼市……》）
如果楼市横盘持续下去，“限涨令”向“限跌令”的转换也只是一念之间。
03
如果房价年涨幅真能控制在5%，那么楼市本身将会失去赚钱效应。
毕竟，买房是有成本的，房贷、物业费以及房屋本身的折旧都是成本。目前，部分城市的房贷利率已经超过6%，如果房价只能缓涨或停涨，那么房贷本身就已构成压力。
同时，许多人买房的主要目的是为了跑赢通胀。
根据规划，未来5年CPI指数增速控制在3%。通胀的存在，势必进一步压缩房子的收益。
更不用说，即将出台的房地产税试点，让持有房子也有了成本。
房贷成本只存在于借贷周期，但房地产税却会一直存在。即使税率只有1%，但逐年缴纳，10年就是10%，其威力不容小觑。
当然，房子还有租金收益，但如此之低的租金回报率，完全无法覆盖房子的持有成本。
目前一二线城市的租金回报率远远低于国际水平，普遍不到2%，厦门更是低到1.2%左右，这意味着如果仅靠租金收益，买房需要50-80年才能收回成本。
所以，未来房价可能还会涨，但蒙眼狂奔的时代早已过去，买房亏钱不再只是传说。
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