截止到2021年，北京城市轨道交通第二期建设规划就已经基本接近尾声了，二期规划以7年为限，一共新增了12条地铁线路。

北京市为此一共砸下了2200亿，平均每年高达300亿。

二期结束，三期自然就要马上启动了。

根据北京市公布的《2021年北京市交通综合治理行动计划》中的任务要求，预计12月北京将会完成“推进轨道交通第三期建设规划编制和报批”。

所以在这个时候，各个区都要陆续争取“三期地铁线路”了。

目前已经有多条线路“官宣”进入三期规划：19号线二期+17号线支线+11号线东段+14号线西延+丽金线。

而从最近官方的消息来看，“R4东延线一期”也已经被“官宣”进入了北京地铁三期规划建设“项目库”，而且目前正在争取“优先建设”。

根据北京人大常委会针对人大代表建议的“第0325号建议的答复意见”：

通过市区两级部门共同研究确定，形成R4线一期工程规划方案，R4线规划以中德产业园站、临河站为抓手。

R4线一期工程已纳入《三期建设规划》项目库。

并由市政府第106次常务会议及十二届市委常委会第281次会议分别审议并原则同意。

推进R4线一期工程在《三期建设规划》项目库中优先建设实施。

从以上的官方消息中，我们可以看到两个重点：

第一是“R4东延线的一期规划工程方案已经确定”，并确定有“中德产业园站和临河站”两个站点。

第二，“R4东延线一期”已经纳入三期规划并优先建设。

很显然，顺义“赢了”。

R4东延线一期的起点是从3号线和12号线的“管庄路西口站”开始向东北顺义方向延伸，直接进入顺义仁和镇。

北京3号线可以连通国贸CBD，12号线则是通向望京和海淀，R4东延线建成后可以把国贸、望京、海淀的购房客户带向“顺义”。

这也是为什么顺义宁可不要15号线东延，也要保住“R4东延线一期”，这条线路一旦打通，就把顺义和整个城区彻底连通了。

顺义就拥有和亦庄经开区“相提并论”的资格了。

所以保住“R4东延线”对于顺义来说，是未来十年发展的关键动脉。

北京地铁三期规划建设的“争抢”是非常激烈的，各个区都在想方设法提出新的建设路线，希望能够进入三期地铁规划中。

北京市里针对“地铁三期规划建设”的要求其实很简单：就是要利用地铁线路要疏解“非首都功能”，落实北京城市总体规划。

2019年5月，顺义区提出的R4线初步方案是“R4北延线”，从东坝地区北延到“顺义新城马坡地区”，希望带动“整个顺义新城”的发展。

2020年10月，“R4北延线”最终调整成了“R4东延线”，并最终确定了“中德产业园站”和“临河站”两个一期站点，二期将会东延到“南彩镇”。

仁和镇最终取代了马坡，顺义南的“后沙峪”和“仁和镇”成为了顺义发展的两大核心。

那么，为什么“R4东延线”能够在如此残酷竞争中“脱颖而出”？

我们判断主要是两个因素：一个是“中德产业园”的地位明显提高，另外一个就是仁和镇大规模承接了东城区的“回迁安置户”。

首先说“中德产业园”，不仅是“北京自贸区”，同时还是“首都机场临空经济示范区”，主要聚焦新能源汽车、智能装备、工业互联网等领域。

这几个身份“加持”，中德产业园是必须“通地铁的”，中德产业园不仅仅是顺义区的，同时也是北京市级重点项目。

对于这样的项目，在北京地铁三期规划中都会给予“重点关照”。

而早在2010年，东城区和顺义区就已经达成人口疏解的“对口”，东城区棚改户在顺义仁和镇实现“回迁安置”，总户数大概是6500户左右。

也就是说，未来会有超过2万的“东城居民”将迁入顺义仁和镇，同时还带来了“景山学校”等优质中小学。

一般来说，对于近郊区的“东西城安置区”，周边发展都不会太差，常住人口高度聚集，配套、交通等都会逐渐升级。

对于北京市来说，也会重点关照“东西城安置区”，毕竟是从核心区里疏解出来的老居民，能给的一般都会给。

如果未来“R4东延线”开通之后，顺义仁和镇地区的房价会涨到什么水平？

我们对于“顺义仁和镇”的定位其实就是对标“顺义后沙峪”：仁和镇的本质就是打造第二个“后沙峪”。

目前顺义后沙峪地区由于受到“北京自贸区”+“新国展二三期建设”+“友谊医院顺义分院”等各种利好因素的推动，新盘的房价已经达到6万+，次新房的房价已经突破5万+。

顺义后沙峪地区的房价上升比较快的主要原因就在于15号线对“望京”客群的拉动，再叠加这几年新国展二期三期、友谊医院等配套的加持。

顺义后沙峪地区的未来房价有望突破“7万+”，毕竟朝阳望京的房价早就已经达到10万+了，部分都已经12万-14万了。

所以R4东延线一期通车后，我们判断“顺义仁和镇”地区的房价会从目前的3.5万均价提升到4.5万，涨幅大概在25%-35%。

所以顺义仁和镇是目前北京东北方向“刚需和投资”相对理想的“上车”地区，单价低，总价300万门槛，应该是最好的首选之一。

综上所述，顺义的R4东延线终于“官宣”进入北京地铁三期规划，给顺义未来十年的发展带来新的格局变化。

而这其中，北京东城人口的大规模疏解顺义仁和镇是推动R4东延成功“入圈”的关键因素之一，并给仁和镇带来了优质的教育配套。

未来5-10年，顺义仁和地区的房价有望得到明显回升。