来源：乌鲁木齐楼市头条

老破小的冬天，真的来了！

老破小，顾名思义有“楼龄老、环境破、空间小”三大痛点，但因为，价格偏低，又在主城区、交通配套较全，对于刚需人群来说，是很好的选择。

但与此同时，我发现，乌鲁木齐市场内，也有一批人重仓老破小。有的，是为了学区购房，有的是为了赌拆迁。

但近期，全国楼市风向变了！随着一系列政策出台，传统意义上的—“硬通货”学区房，正在慢慢走下神坛。与此同时，那些买老破小，赌拆迁的人，也即将梦碎！

01

房价打骨折！二手房指导价下，老破小房价涨幅被限死！

不得不说，进入下半年，楼市已经发生了微妙的变化。

自今年2月起，深圳、宁波、成都、西安、绍兴、无锡、东莞、上海等多座城市，纷纷发布二手住房参考价。

(图片来源于网络）

这个政策，首当其冲受影响的，就是老破小。

以无锡为例，官方首批次公布的100个小区的参考价格中，49个小区，相较于小区挂牌均价较低。

限价较严重的，就是梁溪区高价的名校老破小。

其中无锡第二梯队，梁溪区崇宁路实验小学学区房，永兴巷小区，链家数据显示，二手房挂牌均价约40825元/㎡，但官方给出的成交参考价为2.9万/㎡，两者相差超1.1万/㎡！相当于打了7折！

（图源链家6月份数据）

可以说，在二手房成交参考价机制下，老破小将失去恃“学区”而骄、想涨就涨的土壤。

换句话说，在房住不炒、回归居住本质的导向下，老破小的涨幅空间已经被限死。

02

严厉打击！学区房调控下，有老破小学区房，一夜骤降60万！

2021年，整个楼市调控一大关键词，就是：打击学区房炒作！

就在这几天，合肥市住房保障和房产管理局连发两份红头文件：

1、建立热点学区二手住房交易指导价发布机制！首批实施范围共16个双学区！

2、新增四十八中、屯溪路小学、三十八中和和平小学学区范围，为二手住房限购区域！市区2套及以上的住房家庭，在上述学区内购房！（合肥部分区域2套房不严格限购）

（图源来源于网络）

据不安全统计，2021年以来，北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等多座城市，已经出手整治学区房乱象。

上海名额到校：3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，根据新政，上海优质高中超一半的招生名额，将分配到各区和各普通初中。

也就是说，无论什么区域、什么学校，只要学生在自己学校努力，都有可能进优质高中。

7月初，北京西城区，全面推行多校划片：对于今年9月入小学的孩子，2020年7 月31日后新购置的西城区房产不再对应单校登记入学，而是学区内甚至是跨学区多校划片。

深圳大学区招生：7月30日，深圳发布《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度。

风向一出，效果立竿见影。

上海有名老破小+双学位学区房梅园，一夜直接下跌60万！

（图片来源于网络）

深圳第一梯队学区房，观海台，2天内报价下调140万！

（图片来源于网络）

显然，脱离居住属性，又惨遭教育新政打击的老破小，真的危险了！

03

限拆令下，老破小想拆迁，难了！

据我了解，乌鲁木齐楼市，买老破小，赌拆迁的人其实不少。

但我想说：老破小没有未来，豪赌拆迁，终究是梦一场。

这一点，我们从官方的态度就能知晓。8月10日，住建部官网发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。

（图片来源于中华人民共和国住房和城乡建设部）

文件重点如下：

1、严格控制大规模拆除。即，违建和危房可拆，除此之外不成片拆现有建筑，原则上老城区的更新和拆除面积，不能大于20%；

2、严格控制大规模增建。即，不大规模新建，新建密度不能比原来的高，公园绿地、公共空间要完善；原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

3、严格控制大规模搬迁。即，不大规模、强制搬迁，保文化，原居民就地安置、就近安置，至少要50%；

官方态度明显：未来，大拆大建，基本不可能了！这也意味着，未来大批老破小业主的拆迁致富梦，即将破灭。

那么，老破小的转机在哪？

答案是：旧改。

近几年来，乌鲁木齐持续推进老旧小区整治。2019 乌鲁木齐改造老旧住宅逾九万户；2020年乌鲁木齐综合改造5001套老旧房屋。

2021年老旧小区改造任务已确定，乌鲁木齐计划改造351个老旧小区，涉及1053栋楼、4万多户居民，进一步改善居民居住生活环境。

无论是否带有学区性质，相信在房住不炒的主基调下，指望着老破小房价大涨、拆迁暴富，几乎不可能！

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