北京买房：理清思路，购房建议304|买房|卖房|学区房|换房|自住房

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

我手里两套房，车道沟南里的房子被议价了，目前卖不上价钱，但又被高昂的贷款压的透不过气来；建清园的房子户型和楼层都非常好，只是离单位太远了，目前保守710万能成交。我目前在考虑是否可以卖掉建清园，一方面能够缓解车道沟南里的贷款压力，另一方面想换到国图附近小点的房子，这样能离着单位更近些。

我了解到，建清园离着八大院校很近，尤其是清华，与新的清华家属楼一条马路之隔，目前清华的幼儿园和小学也都在这里建，在建地铁明年通车，附近也在建很大一片教育类的商业区，感觉这边的发展空间很大，所以我猜测未来上涨的空间也很大。所以想请教，1. 建清园是否有继续保留的必要，卖掉可惜吗？2. 对于车道沟南里、建清园小区、国图附近的房子，您更看好哪个小区未来的升值空间？

A：

1、建清园，交通部的老公房。未来上涨的空间很大，那就看北京大盘了呗，整体上涨肯定不会把这里给落下。但非说这里能因为配套而走出独立行情则未必，北京近些年没有先例。

无论地铁还是商业，在北京都不算新鲜事物。甭说海淀学清路的北五环了，就算是丰台南五环都没有因为通地铁和商业而涨价。可以参照新宫，南四环和五环之间，四号线早就通了，19号线在建，万达广场也早开业了，旁边还有好几个公园。但房价也就那样，没什么变化。北京不像20年前了，开个商场就能涨价，现在这些配套多一个少一个无所谓了。

2、卖掉是否可惜，从投资讲没什么可惜不可惜的。普通老小区，之前没占到什么学区房的便宜，所以升值中等吧。以后如果有利好也只有可能是来自学区的，比如说学校成绩提升，或者说资源均衡的政策等等。这不敢预测，看教改了。

3、这几个在我看都差不多，都是老小区，也都是成熟板块，不可能走出独立行情。近十多年全是跟随大盘，或者说市区的小区本身就是大盘，是最基础的组成部分。非排出个一二三来意义不大，我做不到。

任何一座城市，只有郊区新区有可能因为新规划和配套的增加而乌鸡变凤凰，市区基本都差不多。只有豪宅、公寓或有其他特殊原因的能走出独立行情，普宅都差不多。

这就看哪个住不上吧，毕竟房子是用来住的。如果都不住的话，是我的话就留建清园了，租金收益率高些，毕竟学区溢价少，而且也有学区提升的可能。

仅供参考。

二、

我是女生，毕业后北京户口，通州临河里花涧溪五层朝南一居，2016年底266入，目前满五唯一，还余商贷120，目前出租3000。男友有海淀西北旺共产房两居，2018年330入，年初入住房本还没下。

因准备结婚，不知是否婚前把通州一居换到城六区，方案1: 换到城六区总价350左右的一居（保值为主）继续出租（应该比通州租金高），就长期持有了，住西北旺两居；方案2: 不置换通州一居，维持现状，等以后共产房能出售的时候再看需求置换。请帮忙分析，感谢！

A：

1、换到城区，租金肯定高点儿。现在这也太低了，租售比都快900了，赶上学区房了。不过2016年底买的，算上税费赚钱了吗？要换的话换到朝阳吧，租金高升值也相对好。看看常营管庄附近。

不过这贷款可就成问题了。之前能贷120是因为是首房首贷，但现在卖了再买可就是二套资格了。假定房价不变，150万最多贷款100万，弄不好还贷不到，肯定是买不到现有总价的。里外里还损失了置换成本，大概也得10万吧，可有点儿亏。想好了再换。

2、西北旺共产房，永靓家园吧。能出售的时候，常规是两年左右下本儿，再等五年禁售期，那至少也得6年左右吧。而且共产房最好就长期自住了，这种房出售时的限制多，还得政府审核价格，只能买个同样具有资格的家庭，不太好卖出合适的价格。

政府推出这种房的目的是打压房价，房住不炒。他们的利润从土地上就已经得到了，犯不上再从卖房差价上赚钱，有可能被骂。所以这也想好了，很难说共产房能有多大收益。换谁当政府，都有可能宁可不赚钱的。

3、这俩方案都有点儿别扭，先留着花涧溪吧。这些年的升值还可以，不算弱，中等。但也有些不合适，现在你们没结婚，卖房置换是自由的。可一旦结婚，手中又持有共产房，那卖了房之后在想买的话有可能受到限制。

这么着吧，如果现在手中的资金多，那就换。如果卖房后不增加资金就甭换了，过几年再看情况和政策。

仅供参考。

三、

现在手里有一套房子位置比较不好，考虑置换，卖完以后大约能到手160多万，算上存款以后首付大约能凑到210万。想问您一下，由于有资格的买房者年龄比较大，现在已经53了，但是可以用公积金贷款，想问下您最多还能贷15年吗？

希望月供尽量还是在9000以下，那总价大约是能买多少的房子呢？是不是挑的范围也比较少了，最近感觉北京二手房的房价好像不是很乐观，置换的必要还大吗？主要是想考虑换一个稍微好一点的两居，位置最好在南五环里，如果这个预算的话是不是没有什么合适的选择。

A：

1、公积金，最高年龄为男65女60，到不了15年了。商贷可以。

2、这210万包括了税费没有？一般至少要留出20万的。而且是什么贷款资格，首贷还是二贷？

9000对应140-160万吧。二套最多贷100，买300万的，首贷能买350左右的。

3、有没有必要，这不好回答。感觉挺怪，怎么叫乐观呢？房价如果上涨，就跟去年似的，或者跟前几轮大涨似的，动不动就翻番，那买房人是该乐观还是悲观呢？

一般都是换完房之后，才乐观于房价上涨呢。如果是自住为主的话，没换房之前还是别盼着涨了，真要谁都看着房价都乐观，那估计就不太好换了。

反正现在就这么个行情，年底限贷，多数都是横盘。年初如果放宽贷款政策，有可能出现小阳春。北京这些年有过几次，都是刚需房突然启动一波，买完房的都乐观的等着看呢。

4、300-350万，南五环里，普通小区差不多，西红门就能买到，兴海家园等等。好一点的得看什么标准了，看看旧宫吧，房龄新的亦庄北岸，2008年的商品房，小两居60多平米，350之内能买到。普通小区旧宫也相对多，不难买到。

仅供参考。

四、

我们家小区是京通苑，杨闸环岛这儿，自住是147的三居，目前有个机会能置换同小区复式四居，总价低（620可谈)，楼层低（3楼)原值低（90万)税高（20多万)，全算下来645左右，加上中介费660万了。置换的原因是家里双方老人，孩子都想能有个单独空间，我们自住房预计能560-570万出手，加上手头的100万左右现金，也就将将够，还准备把房山中央城一套商住卖了用来装修（100万左右，目前出租月租3500)。

就是没想好目前这样置换是否合适，如果换了可能这就是我们最后一套住房了，以后留给闺女，再把双方老人陆续送走，不满意的是楼层，还有楼龄，这个小区20年了，常营附近的柏林爱乐，万象新天也有改善型大平层，但是总价都是1100-1500万，短时间内没能力置换，一直看您文章也咨询过您，大户型本来就挂牌时间长，不好出手，所以现在就比较犹豫是还继续这个三居还是一步到位换了。

A：

1、我知道京通苑，最早的外销公寓叫阳光曼哈顿。备案名京通新城，内销公寓叫过金通苑，还叫过阳光华苑，最后改名京通苑，是因为开发商华远也改名了导致的。

2、小区的复式我去过，好像基本都是全南的，除了是暗卫其他没什么劣势。3楼是低点儿，但价格才3万多，除了税费有没有其他原因？90万，那这原业主买的是当年新房了，20年了才涨7倍，有点儿亏。

商住卖掉是应该的，就是租金高点儿，可升值慢啊，留着没什么意思。换这套房那就肯定是长期自住了。和中间层的平层相比，保值上未必吃亏，价格差率肯定都固定了，轻易不会有变化。但如果将来出手，挂牌期会很长，考虑好。

3、其他的到没什么，复式就是自住用房，劣势就是不好出租和挂牌期长。这我不好直接建议，还是看自己的需求吧。

五、

首付100万，自住，结婚，落集体户，保值，增值，以后换房好出手，您觉得通州，大兴，顺义，房山应该选哪里？有什么合适的地段推荐，通州的临铁老公房，瀛海，马驹桥更推荐哪里？

A：

1、首付100，什么资格，总价预算多少啊？这还是先做资金方案吧。常规来讲，所有只谈首付不说总价的，都还处于买房的初级阶段，也就是刚有个想法，离真正买到房还早着呢。如果就这么着去中介，让人一听就是新手，容易被忽悠了。

2、另外期望值别太高，100万首付在北京只能买到自住房，不可能买到还保值升值好的。全北京的有钱人太多，不会把这种好房给刚需留着。

3、瀛海估计看的都是回迁房或保障房，自住合适，投资一般。马驹桥更都是自住房，在这十多年里全部跑输大盘，没一个保值增值好的。

看看房山长阳吧，康泽佳苑应该能买到小两居，注意税费，让当地中介算好账。虽然也是保障房，但地段支撑大，算保值不错的。其他的还是自己先大致选个方向吧，满北京的选房，意义不大，太宏观了。