在房地产进入存量竞争的时代，央企正从别人饭碗里抢食吃。
对绝大部分房企来说，新时代的房地产发展模式正在快速转变。
经历了半年多的现金流恐慌后，市场明显感受到政策转暖的信号，尤其是融资方面。
民营房企的信用债发行受爆雷事件影响变得更为困难，下半年的销售竞争仍旧十分激烈。
而如今的大型央企不再为“活下去”发愁，他们更关注的是，如何在危机中实现反超。
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两大央企高频发债
在地产“寒冬”，每个人都清晰的知道，只有获得更多的资金，才能更好地“活下去”。
于是，有关房企融资的零星消息，都能引发房地产市场的高度关注。
11月22日，保利、中海同日公告发行境内公司债，单日发债总金额突破百亿。
据悉，保利本次发行的公司债券将采用公开发行方式，发行规模不超过98亿元。
而中海方面，拟公开发行2021年公司债券(第四期)，发行规模合计为不超过29亿元。
进入11月后，虽然行业信心仍旧不足，但市场情绪正逐步恢复。
除了保利、中海，包括绿城、金隅、越秀、招商在内的10余家房企，也在通过发债的方式进行融资。
截至11月23日，本月房企计划发债规模已达423.70亿元，大大超过10月份房企境内发债总额。
而保利、中海这种大额融资动作，其实也在向外传递信息——“不缺钱”。
在借银行之名为其背书的同时，不仅赢得投资者的信任，也向市场释放了稳定的积极信号。
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地产进入央企时代
目前资本市场出现了非常明显的分化现象，信用两极分化严重。
如同《圣经》里的马太效应一般，“好的愈好，坏的愈坏，连他所有的也要夺过来”。
信用评级弱的房企，融资条件与公司基本面正在急剧恶化。
像保利、中海这样的央企，在别人掉队时刻，正激进地加速跑。
尤其是近来银保监会和交易商协会，对融资端释放的利好，无疑更是一剂强心针。
根据坊间曝光的银行融资“白名单”，这两大央企均榜上有名。
此外，这份名单中还有金茂、远洋、铁建、首创、电建、华远、绿地、金地、华侨城、华润及其他的优质地方国有房地产企业。
总的来看，国有企业拥有政府背书，有这样的担保背景，基本不存在违约风险。
而民营企业却只能通过信用融资……这加剧了行业融资成本的差别。
土储方面，拥有资金优势的两大央企，在土地市场更是风生水起，均在行业低谷期逆势加仓。
在此前保利披露的三季度报告中提到，前三季度保利累计营业收入1383.87亿元，同比增长17.87%。
数据显示，保利在前10个月的签约金额为4602.04亿元，同比上升8.86%。
在新增项目方面，保利仅10月就新增了8个房地产项目，单月拿地金额约为79.61亿元。
而中海在今年的二批次拿地中，以权益拿地总价530.96亿元、27宗地块名列榜首，夺得二批次获地之冠。
数据显示，截止2021年上半年，中海地产持有现金达1174.27亿元，较年初上升了6.3%，净负债率为32.54%，处于40%以下的行业较低水平。
充足的现金及优秀的财务情况，为土地市场上的开疆扩土提供了保障。
在融资收紧、资金承压下，民营房企必先把企业的安全性摆在首位，然后才会考虑投资。
然而巧妇难为无米之炊，土地储备落人一步，未来恐将步步落后。
3
雪崩后的理性时代
在保利、中海逆势奔跑的背后，是雪崩之下的民营地产。
曾经有多么耀眼辉煌，如今就有多么暗淡落幕。
在当前的市场环境下，融资渠道更多地向高信用房企敞开。
穆迪也在近期报告中表示，避险情绪导致投资者和贷款机构更青睐财力雄厚的开发商。
这意味着，反过来又加剧了信用分化，并导致行业加速整合洗牌。
在“理性时代”，拥有国有资本支持的央企，显然更占优势。
虽然民营房企融资环境确实艰巨，但也不是完全没有希望。
央企频频大手笔的融资动作，意味着融资渠道有望逐步恢复，相信未来很快将逐渐惠及到民营房企。
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