我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好，偶遇您的文章，甚是通澈，有缘，请教2个问题 1、2007年投资的燕郊上上城五期60平26楼南向小户型，想卖掉，置换天津武清2居室楼房一套（给父母住，父母67岁，父母家是武清）燕郊现在价格低，需要等等再卖？武清现在价格高，什么时候买合适？建议武清哪个地方买？ 2、本人在海南琼海市市内，万泉河旁2017年初，买入2居84平米，75万，计划现在老人冬天住，未来我们老了住，琼海的未来升值前景如何？海南全限购，琼海就像个小郊区，租赁价格低，未来有机会将琼海2居置换到海口省会是不是更好？谢谢， 房姐好。

回答：1.投资来说，天津比燕郊更稳，燕郊属于环线城市卫星城， 天津毕竟是直辖市，涨幅更有确定性，可以考虑燕郊置换天津。 不过天津武清被爆炒，整体价格被高估，不建议高位买入，可以再等等。 天津投资回报率高的板块 详见知识星球内部分享 2.没有中老年飞蛾扑火，哪有海南浴火重生。 海南是第二个股市，股市绞杀中青年中产，海南绞杀中老年中产。 旅游养老地产基本没有流动性的，当消费的话随意，投资的话回避。可以考虑将来置换省会海口。 我们买房子一个很重要的判定就是这个区域后期能不能产生较多的接盘侠，就是说，入场会不会被套牢，有没有人愿意为你后期兜底。 我们一定要以始为终，在买房子的时候就要想好后期的接盘侠可能出现的画像。 但很明显，旅游城市、文旅城项目其实大部分都是投资的需求，而且往往没有学区没有商业，很多人买了文旅的项目，后期想抛可能都没有人会愿意接手，而且，对很多旅游城市而言，人口其实是比较稀少的，想要把这个项目给运营起来，还是有比较大的难度的。 我经常强调一点，就是买房的时候，地段所包含的资源一定比风景很重要。 很多人买房会跟我说，这边有湖，这个楼栋是楼王，风景很好等等，请记住，对于买房而言，选择城市是第一位的，其次就是楼盘所在的版块未来发展会怎么样。 你说你家里有矿，无所谓，一个城市来一套空关，如果你只是中产家庭，劝大家珍惜手上的现金。

提问：房姐，西安浐灞住宅一大套。同时北京有购房资格，预算500w。是否可以出西安购入北京？时机大概是什么时候比较合适？

回答：西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价过去4年涨幅也偏高，现在入场有追高的风险。 尽早入北京，现在的非高溢价的学区标的还是在涨，依旧是卖方市场，今年上半年北京成交量又创下5年新高。即使最近出台新政，封堵了离婚买房的补丁，但对后市的影响也不大，只是一个定向调控，小的波动反而是一个入场时机。

提问：个人情况： 1、当前是北京集体户口，现想通过购房把集体户口落到个人房子上。 2、互联网公司工作，收入尚可。 3、当前已经不是首套，而是二套。 购房要求： 1、上车房，首要满足落户需求 2、购房目标区域： 海淀、昌平、望京。 3、 可接受价格区间：400万-550万。 4、有一定升值空间和投资收益。 5、 买了之后好出租好卖（有可能并非自主，未来2-3年结婚后可能换房）。 6、如果不租，也能进行自主。未来上班大概率在中关村或者望京，要求交通方便。 求房子推荐和贷款策略推荐，谢谢！

回答：400-500 ，板块上首选回龙观，无论在中关村还是望京上班 ，地铁都算方便，主淘两居，新龙城，国风美唐，都是不错的标的。 板块次选望京，主要是400-500在望京没有太多选择，多是老楼，看看 南湖中园、望京西园、望京新城。或者新一点的开间 还建议看下管庄常营那边，500w左右可以买两居，比如北京新天地 柏林爱乐 贷款策略：如果收入不错，可以适当拉高杠杆，撬动涨幅 , 变相3-4成首付没问题的，总价上就能够上600+的标的，选筹范围也更大。

提问：房姐，你好，关注你很久了，目前有个问题想跟你请教 目前在广渠家园有个71平米的房子，目前市场价570贷款120，在长安6号商住公寓40平米， 因为要积分落户，需要搬到城六区外，之前看你推荐亦庄，所以对亦庄了解了一下 问题1.我是在亦庄临时买个一居室，在市里租房住，等积分落户后再换回东城或者西城孩子上学，还是亦庄一步到位买个学区房？ 2.如果在亦庄一步到位，我选择上海沙龙周边学区还是金茂悦周边学区？买限竞房还是二手房？推荐一下，把广渠门房出了，想首付控制在500万之内

回答：1. 亦庄的学区和西城是没法比的，这个要看你们对教育的重视程度了，需要你们自己来决策 2. 亦庄建议看金茂悦属于人大附学区，未来升值也有保障

提问：房姐好，投资角度，sfsd，现在有两套房不知该如何选择，望京花园东区，西北向102平，低楼层略遮挡，不影响采光，二类不唯一 首开知语城，商五唯一，东北向89平，总价比望京花园东区高20万，这两套是否值得入手？哪个更优质？

回答：望京花园东区是高校老师福利分房，人文环境还不错；现在成交价也在6.2左右，相比去年略微上涨。首开知语城属于低密度板楼社区，自住起来更舒适，最近成交价也在7.5左右，同比去年涨幅近5个点，比较看好。自住兼顾保值 推荐选首开知语城

提问：新人首问，房姐好，我和老公京籍，首房首贷，购房需求为自住+保值，尽量二室一厅或三室一厅带电梯，暂不考虑学区，北三环已有一套父母的房子自住，不打算出。我们俩40岁，首付预期350-370w左右（目前储蓄存款180w、公积金账户存款60w，打算卖掉父母在昆明的一套房子大概190w，不敢全部用来首付，留一部分装修和给老人），月收入28500（其中两人国管公积金每月共9000、两人税后收入共19500），月供计划在1.6w。 问题1：以我们的情况看多少标的的房子合适？ 问题2：房子位置，老公在西四环永定路附近上班，我在南五环外上班，都是开车，目前想考虑石景山的西现代城、远洋山水、诗景长安；不知道这几个小区是否合适？ 问题3：除了以上小区，房姐有没有别的建议，其他几个区都行，只要离老公单位别太远太堵就行，另外我们更倾向于次新、停车方便及交通方便； 问题4：关于购房顺序，是等昆明的房子卖出拿到房款后再持币看房购买？还是看房及卖房同时进行？就怕看好了房子，昆明的房子一时半会儿未出，来不及。

回答：1. 能看一套总价600上下的标的 2. 石景山自住来说还不出错，比较符合你们的需求，到西四环和南面交通都算便利。 西现代城人口密度太大，靠近交通主干道，不是太好 远洋山水，是石景山为数不多的品质盘，近年涨幅能跟上大盘， 距离八宝山地铁站非常近，注意回避下最南侧楼栋临近莲石东路，会受噪音影响。 诗景长安挨着依翠园，小区很小，几栋楼。 优点在，这片的次新房很少，诗景长安有一定对比优势。 顺序上 远洋山水>诗景长安>西现代城 3. 这个预算看石景山就不错，其他只能看下丰台的马家堡和角门、丽泽板块了。 4. 同步看着，昆明的房子一旦确定买家，北京就同步买进

提问：目前北京回龙观北京人家一套120三居，白各庄小产权自住210平大平层，环境好格局好，价值500万，目前手里子弹300，和媳妇工作都在昌平附近，怎么配置房产最好？年收入150

回答：小产权还是略有风险的。投资角度，小产权的金融属性也很差。如果未来不会一直自住，也考虑升值保值，建议出掉。 300子弹二套，能看总价450内的标的，看看回龙观的 新龙城、国风美唐、紫金新干线、和谐家园 。如果是卖掉北京人家，置换一套，可以看看 融泽嘉园，金域华府 自住品质会更高

提问：房姐，您觉得现在哪些城市还可以买房呢？

回答：2023年的省会城市序列： 北京 上海深圳 杭州 广州 南京武汉 成都重庆 西安合肥沈阳福州济南 贵阳昆明长沙 最后哪个城市值得买？ 还要看房价，限购政策和贷款便利度。 北京杭州刚开始 上海广州已经行情过去一大半 深圳完美谢幕 武汉南京重庆成都蠢蠢欲动 西安过去4年3倍 合肥上一轮行情汹涌休息后年底又来一轮，近江浙者富 限购方面 杭州武汉重庆宽松 南京藏藏掖掖 成都人才限制 聪明如你，知道怎么做了。

提问：房姐老师端午节快乐！ 安徽安庆人，在合肥上班，合肥已经有一套，手上还有不到150万，适合现在买南京吗？还是杭州？

回答：合肥去年入手的话涨幅是很好， 现在入手会很困难。 去年12月我们推荐南京的时候，还没有明显表现。 春节后到现在，现在部分标杆次新有了20%涨幅。 不过政策困难重重，很难适应大多人的建仓条件； 南京价格没有拉开，除了河西，缺少共识地段。 南京买房，适合两类情况： 对本地楼盘熟悉度足够高，资深老司机总能挖到笋盘； 资金充裕（一般500以上），3张以上房票，有能力多套打新。 如果没有以上条件，可以去杭州，杭州的灵活度更高。

提问：房姐您好，新人首问，首房首贷，大龄单身女生，手里有110万左右，互联网工作，但是职业有瓶颈。目前可以选择的： 1， 回龙观新龙城，流星花园的北向开间 2，回龙观无电梯老小区一居室 3，立水桥次新一居室 5，奥海明月的一居室 新房的话纠结的是3年才能交房，8年才能交易，现在对未来完全没有预期。二手房这预算完全选不到满意的，只能牺牲户型，或地段，或房龄。加预算又压力太大，很恐慌。求指点，谢谢。

回答：这个首付区间 二手房能看的标的非常少，如果你愿意长持 建议入奥海明月，能高贷 位置也还行，长期看增值空间不差，就是短期没法自住。

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