太原楼评☞ | 业内视角

266篇/文3563字/阅读15分

导读

太原楼市对比两年前，发觉大多数精装项目都增设了毛坯房！

见字如面，大家好，我是太原楼评君！

太原的房地产有什么特征？

吃着省会的老本，自成一派的“法外之地”。

楼评君发觉最近两年，太原刚需和豪宅市场份额呈现两极增长，分析产品市场份额会发觉一些趋势变化！

成交面积段中80-100㎡向80-90㎡倾斜，

面积段中100-120㎡中向100-110㎡倾斜，

这些面积段产品精装变毛坯，变得更“钢”；

另一个特征就是豪宅占比稳中有升，总价门槛也越来越高。

太原楼评

目光所及，皆是现象

所想所思，皆系地产

一：精装变毛坯现象篇

01太原精装轨迹

溯源！

恒大绿洲和星河湾，开启精装革命！

当年的太原恒大还是顾朝晖先生，当年的易居代理还是要从北城坐班车拉到南城上班，当年的太原，还很少有精装，对于业主来说，精装是件好事。

1，那时精装用好材料，施工质量严把关。

2，那时交付是三方共执“质量锤”。

3，那时要的是品牌塑造，坚持品质为先。

即便如今去恒大绿洲，虽然风格已老旧，但历经十多年仍在续用，其精装可谓是货真价实，经得起考验。

高光时刻！

倡导住宅全装修的意见出台。

2018年8月，省政府办公厅公布《关于加快推进住宅全装修工 作的实施意见》提出，各设区城市中心城区(由各市划定)范围内新出让或划拨国有土地上的新建住宅，原则上实行住宅全装修，推行成品交房。

其核心内容： 到2025年全省全装修力争达到60%以上； 太原市中心城区比例力争达到100%； 兼顾不同层次需求，装修方案不少于3个； 实体样板房保留半年，提供样板房影像资料。

抓住机遇！

太原环线精装项目奔赴万元时代！

随后的二年太原新项目大都是精装，环线上新开的项目，如富力金禧城二期，红星天悦/天润，碧桂园凤凰城/朗悦湾/桃源里，煤气化中铁诺德逸宸云著/华侨城，雅居乐江山赋，阳光城并州府，旭辉江山，以及超级神盘—恒大金碧天下！都是精装入市，价格多居于万元之上！

与环线万元时代相伴随的，是交付“质量门”频发，大多是赶工期勉强交付，房企的业主投诉负面新闻时有发生，暂不点名了。

这个时候房企已经不再把精装当成是服务，而是提升溢价的手段，通常样板间是执行双倍的标准，交房时候执行是标准的一半。于是会看到，本应是为帮助业主省时省力省钱的精装，成了交房就必然维权，不少业主只能是交房后将劣质装修扒了重装。

02精装进化变毛坯！

2020年后受疫情影响，市场开始进入价格下行的通道。于是看到太原的精装开始变成毛坯，或者选择用毛坯产品入市，最初还觉得卖毛坯房稀奇了。

比如保利金地迎泽尚品，阳光城并州府，中铁诺德逸宸云著都是精装推出毛坯，华润九里直接推出毛坯。

到了2021年，这种势态就已经形成了一股回归毛坯“风暴”！

刚需刚改跑量项目：

从北城三给的碧桂园凤凰城，到河西的龙湖天钜，再到南城综改招商时代主场，都有毛坯可选择。以及负面引起广泛业主关注的“中海寰宇时代”！

改善跑量项目代表：

2021年销冠首开华润紫云府，保利西湖林语，万科城市之光东望！

豪宅“人设崩塌”的代表：

万达龙樾府和中国铁建花语堂也都推出了1.3万左右的毛坯！

太原楼评君认为：

当下楼市，已经处于精装朝向毛坯的发展趋势，具有鲜明的市场“进化”性！

二：浅析毛坯的进化原因篇

01市场毛坯进化论！

年终市场要总结——太原楼评请收藏。

对于现象而言，可能就在身边，地产人皆是知晓，写解析的人少，承蒙太原圈内4000+公众号读者的抬爱，就粗鄙的阐述一下，如若可用，拿走不谢。

（一）思考市场产品结构

结合目前太原现阶段的市场，楼评君以面积/总价做区分（一家之言仅供参考），大致分为以下六类：

一 刚需；100㎡以下 110W以下↗

二 刚改；100-120㎡110-140W↗

三 改善；120-144㎡140-200W↘

四 准豪；144-180㎡200-300W↘

五 豪宅；180-360㎡300-600W↗

六 顶豪；360㎡以上 600W以上↗

刚需市场也可以90㎡为界限，分为夹心层刚需和普通刚需，顶豪以起步是联排，别墅形态为主。豪宅市场以大平层和合院为主。各分类市场存在一定概率的跨越性。

不以横向视角看太原，都是掩耳盗铃！

太原楼评

如果只给一张太原的占比结构图，大概没什么感觉，伤害的暴击来源于对比！

如今太原市场是刚需和刚改为主的格局，不断挤压改善属性类的产品，造成这样格局的原因：客群的结构在改变！主力客群的支付能力在下降！

「城市客户研究篇」—到底是谁在买太原房子？（张明原创）（扩展阅读）

（二）精装不香吗？—降本积怨

不仅不香，还很刺鼻。房价在涨，装修的品质在降低！交房常常出现“立马维权”的现象，矛头就多是因精装变了——降档！

太原精装一般报价是1500元左右，都是开发商统一设计、统一采购、统一发包，由多个公司进行施工。由于预售制度下，房企的房款已经收了，但是装修并没有开始，于是对成本严苛控制，主材降档，工艺降标，步骤缩减，费用能省一半！

一方面的选材上“降标”，和样板间的完全“货不对板”...

另一方面是施工工艺的粗制滥造，胶带都敢贴瓷砖....

第三个就是毛坯交房的工期时间和现金流相对宽裕。

这样口碑市场下。客户也逐步对于精装开始抗拒，毕竟市场中智能家装999的套餐，都比开发商交付1500精装好很多，就是地主家傻儿子也不会老“被忽悠”！

02承载力尚不足！

罗马不是一天建成的！

任何一个行业，往往会出现，一拥而上，继而一拥而下！太原的房地产开发建设量快速增长，与之伴随是精装需求的大幅增长，但是城市的精装施工服务能力能否承载？

（一）太原精装市场规模

精装市场分为两个层面，一个新房市场，一个是城市存量房市场。暂且不说存量已过百万套，单说新房市场。

太原市新房以期房为主，普遍两三年后交付，太原15年前新房成交规模不到400万方，但15年后上升到800万方。

太原楼评


市场释放会延后两三年，也就是到了2017年后，精装市场规模翻倍了。

其次，太原品牌房企占比约80%，从2015年城改后的四五年内，大部分房企都是精装为主，大概率精装渗透率超过75%！

故而推断：太原精装规模约600万方，成套规模约5万套/年！

（二）太原精装承载能力

目前太原千万注册金的装修公司共有6家，除了头部装修公司三家的注册资金超过8000万，大部分的装修公司的实力明显不强，规模以上的装修公司数量对于年均交付40-50个规模小区数量来说，明显不足。

另外，对于每年600万方的新房精装的工程量，并非分散于各个月份，而是集中在五月，八月，十月等月份交付，其太原家装行业对应的自身承载力和行业发展增幅，明显有小马拉大车之嫌！

（三）家装与地产积弊

其实核心的矛盾，无他，就是拖欠付款和工期抢赶的问题。

这个问题的成因在于，精装规模化后，行业利润会变薄，更多的房企开始对于精装费用预算的成本控制下，导致相应的装修主材档次下降；叠加回款不及时，抢赶工期，加上自身的现金流抵御能力和抗风险不足，进而在本身承载能力就不足的情况下，引发施工质量和工艺必然有所下降和。

在追款的扯皮博弈下，房企和精装承包商都有错，都有苦，日夜积弊，但是最后不良苦果买单的是业主！

03客群诉求变迁！

主张在变，个性化凸显！

太原在刚需刚改的结构变化下，客群也逐步从太原为主变成了省内为主，除了支付能力影响外，消费的诉求也呈现差异化，尤其是以太原改善客群更明显，这批新生代的80后/90后，主体趋向年轻化，消费能力持续增长，对家装需求的新主张，从购买产品逐渐转变为享受服务。

实现适合自己的生活方式，是新生代消费者装修最为关注的，与实用至上的装修观念不同，他们越来越追求品质和个性，愿意为高品质、个性化产品或服务支付溢价，譬如典型客群——华润昆仑御业主们。

三：太原未来精装或毛坯发展趋势篇

01毛坯仍将持续

天地合，乃敢与君绝。

就目前太原的分类市场和客群占比格局来看，毛坯房仍会在未来持续较长的时间存在，大概率两年内毛坯房比例仍将是居高不下。毛坯时代并非是一时的表现，仍需长期面对。这需要房企首先是面对当下市场能够纡困，其次是自己也需要积蓄精装内功，将丢掉的口碑重塑起来。

02精装未来选配？

你若能绕过经验， 便会有创新之举。

太原的房地产结构中，豪宅市场的精装会成为精装行业发展的高地，将会对于太原的精装市场具有极强的指导意义。楼评君仍然相信，从长期来看，太原地产行业规模或许会缩减，但是精装渗透率未来仍是会再度增长。精装趋势如下：

1，数字智能化的占比特征越来越明显。

2，从标准统一化朝向定制差异化选配。

3，尝试新材料的创新，环保诉求更高。

4，整体空间集成化程度高，软装更迭快！

太原楼评

太原近几年精装确实存在不少缺陷和不足，精装不“精”，但长期来看，家装的痛点和需求依旧存在，房企只要能将精装的承载力和客户需求达成匹配，与时俱进的研究，相信未来房产精装仍可大有所为！

太原楼评

以微见著洞察先机 把握趋势参考决策！

太原楼评

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作者：太原楼评参考 编辑：张明

图片：来源于网络，侵删

后记：

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