前几天和一位横跨楼市、量化投资领域的两栖人才Nick聊天，我问了个问题：买豪宅选那个板块比较好？

他说专门写篇文章，写文章之前先作诗一首：

《我爱世前徐》

黄浦江只有一条，

一江两岸，三角双雄，

陆北外和世前徐，

将是未来很长时间上海最宜居的两个黄金三角。

陆北外阳刚，世前徐阴柔。

陆北外承载老钱，世前徐迎接新钱。

陆北外无限辉煌，世前徐无限机遇。

我爱世前徐。

世前徐真好。

文章如下：

最近持续把自己觉得好用的投资模型，

分享出来。

一方面趁热打铁，输出是更好的输入，

一方面也有一些人问怎么选择区域，一两句说不清楚，写文章认真回应是高质量的关心[狗头]。

今天说说选择自己非常钟意的选筹模型：

选筹模型里，四个方面非常重要，周期、城市、板块、资金。

对于【周期】，盯紧beta index。

对于【城市】，盯紧城市所处的四阶段。

关于【资金】，一直是我的弱项，最近向一位现金流大佬学习后，发现资金筹措安排在投资中的极大重要性，以后有机会分享出来。

今天重点聊聊我理解的【板块】选筹思路。

所有的板块，都从生到死，经历五个阶段。

对于这五个阶段，Gartner的技术成熟度曲线是板块模型的最好解释。

在投资中非常好用，屡试不爽。

先说Gartner每年会发布技术成熟度曲线，即Hype Curve：

一个新技术从0→1，一定会经历这样五个阶段：

1、萌芽期：科技诞生的促动期，比如2019年的区块链比特币，2020年的无人驾驶。

2、过热期：过高期望的峰值，大众媒体追捧炒作，比如在我看来现在的元宇宙就在这一阶段。

3、谷底期：泡沫化的低谷期，大量player离开赛道，行业兼并，融资热冷静下来。比如现在的无人驾驶。

4、攀升期：稳步攀升的光明期，产品不断升级，稳步提升，得到越来越多的用户群。

5、成熟期：实质生产的高峰期，比如当下的O2O、现代物流。

这张图非常经典，深刻的反映了群体对新事物认识的规律，值得反复记忆。

最好的买点在【谷底期】和【攀升期】，分享成长红利，

最危险的买点在【过热期】，投资过后一地鸡毛。

讲到这里，板块的投资思路是完全一样的。

不妨说，板块从0→1，一定也要经历这样五个阶段：

1、板块的萌芽期：投资窗口期（信息门槛高）。

规划发布前，政府的政策设计在酝酿过程，价格还未启动。

比如2008年的上海虹桥新区、2012年的临港滴水湖，就是这样的区域。

但绝大部分人，并不能提前获取到内幕信息，获取超额收益。

2、板块的过热期：投资危险期

政府规划发布，媒体炒作、投资客大量入场。

地价、房价大幅爬升，大幅跑赢全市平均涨幅。

大多土地完成出让，但距离竣工普遍有至少3-5年时间。

此时的投资是非常危险的，因为距离规划的兑现仍有较长的时间，而投资拥挤度是相对较高的，成本并不优。

比如我认为，当下的上海南虹桥商务区就处在这个阶段。

3、板块的谷底期：投资最佳窗口期！

这里是一个板块最舒服的买点。

大工地，大塔吊。施工密集开工期。

由于规划的愿景未实现，等待失去耐心，

但土地已完全出让，普遍在建设期，有的已经竣工，但招商未结束，

空置率很高，距离片区整体进入交付竣工只有1-2年左右。

唱衰的声音开始增加，甚至出现早期的地王销售惨淡，早期部分投资客开始离场。

价格回归合理，涨幅开始跑输全市平均。

2020年，西虹桥商务区已经度过了他的谷底期，距离城市界面的大幅提升仅有1-2年。

4、板块的爬升期：投资持有期

配套设施逐渐投入使用，写字楼陆续竣工招商。

城市界面大幅提升，居民导入，商业配套逐渐成熟。

价格重新稳步上涨，跑赢全市平均涨幅。

5、板块的成熟期：卖出期

完全成熟、建成。土地完全出让，几乎没有新建设。

价格达到稳定期，价格涨幅融入城市周期，跟随全市平均水平同涨跌。

不再发生独立行情。

上一批进入成熟期的上海新区有很多，比如徐家汇、瑞虹新城。

我最钟意的买点，是人口流入城市处于谷底期的商务新区板块。

这类板块的特点就是：大工地、大塔吊、高空置率。

板块的谷底期是最好的买点，

我自己的实践里，最喜欢的一类板块就是城市即将发展成熟的新区。

大工地好，

大塔吊好，

高空置率好。

唱衰的声音并不可怕，

只要：

板块还在政府工作报告里的重点发展方向，

板块参与的开发商仍在积极的建设、招商，

板块的写字楼、商业供应远大于住宅的供应。

那么其他投资者因为入场过早失去持有的耐心，也许就是你买入的机会。

这也是为什么我踩盘独爱去工地的原因：

因为在这个逻辑体系下，

塔吊即黄金。

2021，上海徐汇滨江

2019，上海西虹桥商务区

怎么发现新区，

看卫星图是最好的方法，各个区域的几个阶段通过鸟瞰地貌一目了然。

再结合各地政府工作报告和十四五规划，很快可以清楚。

去年疫情前，

曾经手动梳理重点城市典型新区所处的发展阶段模型：

现在很多板块阶段发生了变化，但仍值得参考。

时间戳：2020年1月左右。

当然必须要提到的是

并不是所有新区都能顺利走到成熟期，

走到成熟期所花的时间也有长有短，差别巨大。

一个新区板块能否快速成熟，又涉及到另一个模型，

-政府加持：市政府/省政府的搬迁，能极大程度的提升成熟速度。

-能级加持：城市能级越高，成熟越快。

-竞争符合：该城市同时打造的其他新区越少，成熟越快。

-距离符合：新区距离老城中心（通常是市政府）距离越近，成熟越快。

-面积符合：新区这个圈画的越小，成熟越快。

-模式符合：商务功能的比重越大、住宅比重越小，成熟越快。

说回上海，上一篇提到

其实是因为，

1）“陆北外”黄金三角：

陆家嘴：成熟期S5

北外滩：爬升期S4

外滩：成熟期S5

2）“世前徐”黄金三角：

世博：谷底期S3

前滩：爬升期S4

徐汇滨江：爬升期S4

“世前徐”板块，比“陆北外”板块更具有投资的时间价值。

百汇园是徐汇滨江的一个代表小区，

  • 2008年5月，百汇园3.8w，上海均价1.4w，价比2.7。——过热期

  • 2016年5月，百汇园8.0w，上海均价4.0w，价比2.0。——谷底期

  • 2019年8月，百汇园12.0w，上海均价5.4w，价比2.2。——谷底期

  • 2021年11月，百汇园18.0w，上海均价6.4w，价比2.8。——爬升期

  • 2016年5月，处于谷底期的徐滨，在随后五年的涨幅，超过了上海平均涨幅60%，达到了125%的水平，超额收益高达65%。

  • 而2008年5月，处于过热期的徐滨，在随后八年的涨幅，跑输了上海平均涨幅185%，仅有110%，收益跑输了-75%！

+65%和-75%，买对板块阶段，和买错板块阶段，涨幅差距是巨大的。

徐滨仍在S4爬升期，迈入成熟期的徐滨，价比应该稳定在3.0以上，持有徐滨仍有跑赢的大概率。

板块的买点，时机很重要。

总结来说，大概就是——

  • 买生不买熟，

  • 买谷底不买过热，

  • 买塔吊不买星巴克。

2021年12月1日

文中图片感谢上海大V“絮世”群聊莹冰、Xiaolei、sally、Gabriel的分享。

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1、楼市周期监控；

2、楼市政策监控；

3、量化投资分享。