2021年下半年，房地产行情急转直下，美元债违约、理财产品爆雷，加上销售回款大幅下滑，市场一片哀嚎。
金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房企境内融资环境严重恶化。
与此同时，国际评级机构批量下调中国房企信用评级，房企海外融资近乎陷入停摆。
业内普遍认为，房地产悲观情绪修复期预计需要6个月左右时间。
面对未来，旭辉董事长林中给出一个判断：“当下还是要想得严峻一些，准备充足点，活过明年6月就基本就没问题”！
立足当下，房企最要紧的就是保证自身现金流安全，进行大量融资过冬。
那么，当前房企的融资近况如何？未来融资环境会有哪些调整？
哪些融资渠道在陆续打开，哪些在收紧？值得我们深入探讨。
银行贷款：
开发贷额度在加大投放，
信用好房企首先受益
11月24日，成都住建局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》（下称《通知》）。
《通知》提出，将协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。
成都是当前全国第一个明确加大信贷投放的城市，释放出较强信号意义。
信号1：政策更具象、更细化
信贷已经从中央层面落实到地方层面，预计后续督促银行贷款的文件会出台，进一步落实细则，防止银行因为审慎原则拒绝放贷房企，稳定市场。
信号2：政策从销售端演变到融资端
之前政策更多是保交付，保刚需，主要维护消费者。近期政策也在给予房企开发贷展期和降息，对房企融资是直接性利好。
信号3：预售资金监管并非“一刀切”，可以根据项目进度，合规提取
在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%；项目并联竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%。
信号4：信用等级高房企会优先拿到信贷
银行开发贷方面，近期主要是针对国央企类房企以及优质规模型民营房企放开，这些房企普遍信用等级较高。
对于已爆雷的房企、出现债券或非标违约的房企、现金流紧张或存在违约风险的房企以及其他中小房企等，银行开发贷依旧收得很紧。
图表2：信用等级较高房企
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理。
信号5：开发贷也会被限制，想腾挪还债很难
开发贷放开后，房企想腾挪资金用于还债等，预计难度很大。开发贷放款也会遇到按揭贷款一样被限制使用的问题，只是限制会相对小一些而已。
二
信用债：
政策有所松动，
中期票据和超短融资券加速发行
房企发行的信用债可以分为企业债、公司债、短期融资券、中期票据及定向工具。
11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。座谈会后，众多房企密集发行中期票据和超短融资券。
11月10日，常州城建、北京住总、小商品城宣布拟发行超短融资券，镇江城建公告拟发行4亿元的中期票据。
到11月11日，保利发展宣布拟发行20亿元的中期票据，将银行间债券市场的融资主体从城投扩展到主流房企。
而后11月12日，光明地产宣布拟发行5亿元中期票据，招商蛇口公告拟分别发行30亿元的中期票据和超短融，企业融资有所缓解。
与此同时，本轮房企融资审批速度相对较快，小商品城11月10宣布拟发行的10亿元超短融计划，已经于11月15日发行完成。
图表3：2021年11月百强房企部分境内发债完成的情况
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理。
多家企业的中票、短融等债券融资计划的设立成功，显示当前银行间债券市场融资口子已经打开，鼓舞了市场的信心。
值得注意的是，当前发行的企业均是城投公司或央企国企，且主体和债券的评级相对较高。
未来其他资质良好，信用较高的民企也有望加入发债的队伍。
三
资产证券化:
审批提速，加大房企腾挪空间
根据Wind数据统计，10月份购房尾款ABS净融资、供应链ABS净融资分别为-68亿元、-136亿元。
购房尾款和供应链近4个月累计净融资分别为-162/-416亿元，处于流出状态。
图4：地产供应链ABS、购房尾款ABS净融资（单位：亿元）
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理。
但是11月之后，地产资产证券化产品在加快审批速度。
11月17日，据上交所公司债券项目信息平台披露，中铁建100亿元资产支持ABS已获上交所受理。
此外，绿城17.82亿元ABS申请状态更新为“已反馈”，招商蛇口20亿元购房尾款ABS状态更新为“已反馈”。
11月24日，保利发展21.35亿元商用物业ABS项目获反馈。
四
境外债：
受美元债集中到期影响，发债较困难
今年10月，内地房企共计发行美元债5只，合计金额10.97亿美元。发行规模同比大幅下滑75.15%，美元债融资规模骤降。
恒大、泰禾、花样年、新力、当代置业等都因为美元债到期出现兑付困难，股债双杀，信用评级一路下调，再想发债进行融资，已经难上加难。
从到期情况看，近期美元债密集到期，正在经历至暗时刻。
2021年四季度有93亿美元，2022年全年有544亿美元债务面临到期。
具体到月份，2022年1月、4月、6月、7月美元债到期都超过60亿美元。房企将面临更大考验。
受美元债集中到期和之前到期违约的影响，房企发行美元债将会更加困难。
图表5:2021-2022年地产美元债每月到期情况（单位：亿美元）
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理。
五
非标融资：
严查严打，接近暂停
房企非标融资大部分仍为银行资金，融资主要途径是委托贷款和信托融资。
受房企频繁爆雷的影响，监管层目前正在摸底各类融资业务的债务情况。
自9月下旬以来，多家信托机构收到监管层通知，要求排查所有存续房地产项目的债务情况，包括债权、股权、权益投资等全部产品。
有的信托机构还被要求提交地产商的相关情况及所涉项目规模、房价变动的压力测试、主体信用分析，并要求最终汇总成报告形式。
除信托机构迎来监管检查外，一些大型的不动产投资机构也被监管层现场检查。就在9月初，审计署刚进驻20多家AMC严查违规地产融资，地方金交所的非标融资产品也同时被严厉清查。
重要的是，11月12日，银保监会召开党委（扩大）会议，会议要求加大不良资产处置力度，持续整治影子银行业务，加快推动高风险金融机构风险化解，严厉打击违法违规金融活动。
其中，整治影子银行业务就是打击非标融资，遏制房地产金融化泡沫化。
从整体行情来看，地产非标融资已出现明显的放缓甚至接近暂停的迹象。
六
物业上市或转让：
万物云加速上市，
富力、花样年等房企转让物业股权
除了债权融资，当前房企分拆物业板块上市或者转让物业股权也是较理想的途径。
11月5日，万科决定分拆万物云到香港上市，储备过冬资金，缓解流动性压力。
为了度过现金流危机，部分房企也通过转让物业等优质资产回笼资金。
比如，9月20日，富力物业以不超过100亿元转让福良环球100%股权予碧桂园服务。
9月23日，花样年旗下的彩生活服务以不高于33亿元转让邻里乐100%股权予碧桂园服务。
11月1日，当代置业以6.93亿元转让第一服务32.22%股份予融创服务。
七
配股增发：
碧桂园、融创等龙头房企加速推行
在股权融资中，已上市公司也可以通过配售或增发的方式进行融资。
比如11月14日及17日，融创中国公告已将3.35亿新股配售予不少于六名承配人。
此外，融创中国还将1.58亿股现有融创服务股份以每股14.75港元配售予不少于六名承配人。
两项配售合计所得款项总额约为9.52亿美元，扣除相关费用后，净额约9.42亿美元。
融创配发新股成功的同时，碧桂园服务11月18日亦发布公告称短暂停牌以待发布一则配售新股份之内幕消息。
八
股东出资：
更多房企老板自掏腰包救助，
增强市场信心
除了以上融资方式，将来会有更多房企老板或股东自掏腰包救助企业，也增强了市场对房企的信心。
最近，许老板为恒大集团筹集了70亿现金。
富力地产的两位股东，不仅积极购入公司股份，还为富力地产提供了约80亿港元的股东资金。
当代置业的两位股东宣布拿出8亿元贷款给公司，用来解决到期债务偿还等问题。
融创的孙老板不仅卖掉了国内最大商品房交易平台贝壳的股份，也掏出自己的4.5亿美元，无息借给融创使用。
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