【蓝海经济观察】拐点到来？|债券|房地产|房地产企业|融资|高负债

作者：沈奇、安然

1、地产行业违约不断

《2021年第三季度中国房地产开发企业信用状况报告》显示，截止三季度末，年内全国共有9家境内房地产债券发行人确认信用债券实质违约或触发交叉条款（不包括展期情形），“涉及债券39只，比2020年全年增长129.41%，对应债券发行额522.90亿元，比去年全年增长65.58%”。房企“三道红线”和贷款集中度管理制度的强监管下，房企资金压力下的债务违约事件频发，四季度以来，违约事件（花样年、当代置业、新力控股等）仍在持续。

信用危机蔓延对融资空间挤压严重，据CRIC不完全统计，仅10月份穆迪前后共下调了29家房企的信用评级或展望。前10月房企发债累计约7993亿元，同比下降24%。

2、行业数据都在下降

10月商品房的销售额和销售面积分别为1.24万亿元和1.27亿平方米，较9月微降，单月继续不及去年同期水平，分别同比下降约22.6%和21.6%。1-10月，全国商品房的销售面积环比增速和销售额环比增速继续收窄。10月单月看，大部分房企确实处于销售额和销售面积双降的局面。

1-10月，房企到位资金166597亿元，同比增长8.8%，增幅持续放缓。其中国内贷款20148亿元，下降10%，连续5个月同比下降。房企融资依然面临困局。

中指研究院跟踪的TOP100房企，1-10月拿地总额约2.25万亿元，同比下降13.1%，门槛值为57亿元，与去年同期65亿元相比下降8亿元。

短期内，供需双方面走弱的调整过程或将持续。

3、最无序的风险释放震动正在过去

三道红线（留有调整期）调控新规之后，房地产企业也在积极配合调控降杠杆，整体踩线状况已有所好转。今年以来包括头部房企在内不断的违约及其后续处理，是行业调整过程中最动荡的阶段，将在消费者、房企、资金端多方面重构业态。

监管部门态度很明确，恒大事件是企业个体问题，当前行业调整阶段各方的应激反应在所难免，支持对消费者正常购房需求和企业正常发展需求。9月底房地产金融工作座谈会提出保持房地产信贷平稳有序投放，部分城市个人按揭贷款部分有所改善，房贷放款周期正在缩减。

易居研究院智库中心指出，当前房地产开发投资（连续两个月维持个位数的水平）已从“过热”区间进入到“温和”区间，后续要防范步入“过冷”区间，即低于5%的水平。

市场也在逐渐调整对地产板块的认知，“一刀切”的降评级正在调整。10月摩根士丹利已将中国房地产行业板块的评级提升至“有吸引力”，认为系统性风险是可控，可能“即将出台潜在的宽松措施”。11月初高盛投资组合管理团队接采访时表示，正在买入中国房企债券；并表示房企风险事件的传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。10月央行罕见地公布了个人住房贷款统计数据，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元，该指标多增表明居民购房意愿已经出现边际提升。

今年以来拿地靠主要“国家队”的局面也非健康的格局。尤其值得关注的是，第三轮土拍中全国性国企如中海、保利等拿地也并不是特别积极，而地方城投平台成为频频现身的大买家。无锡三批次成交20宗土地中，政府平台占17宗；南京三批次31宗涉宅供地，18宗为政府平台公司摘牌。