三项指标考量杭州南京宁波未来房价支撑差异，杭州却非最强|南京|宁波|房价|杭州|置业

去年以来的房价上涨势头已经终结，2021年全国商品房平均销售价格逐月下行日渐成为趋势，乃至于许多城市纷纷出台“限跌令”。当前而言，购房置业是否会“即买即亏”已经成为人们考虑的重点了。毕竟，无论投资还是刚需居住，没有人喜欢看到自己的家庭资产缩水。

作为新一线城市中的佼佼者以及长三角最具活力和潜力的城市，杭州、南京和宁波更是不断地吸引着国内大量资本和人口的流入，在推动城市经济发展的同时，也给三城住宅市场带来的源源不断的需求支撑和购买力支撑。但在房价均居高位、但短期已呈下行趋势的情况下，三个城市中哪一个的房价支撑力度更强，能够最大限度回避置业亏损风险呢？

下面我们从城市经济发展速度、常住人口购买力、人口集聚力和年龄维度住房需求四个维度对杭州、南京和宁波三个城市进行房价支撑力度评价，。

PART 1 城市经济发展速度评价

所以首先要进行这项评价，是因为城市经济发展速度是吸引资本和人口的原动力。“熙熙攘攘皆为利往”。经济发展速度越快，追逐高收入或者高收益的人口和资本才能够受益更多更快，这是基础中的基础。

由于城市GDP总量受到城市区划面积和人口总量的影响，且总量数据与人民群众关系不大，我们的评价采用人均数据，并考量10年人均GDP增长率和单位土地面积产出效率10年增长率两项指标。据以上城市统计局发布的官方数据，我们分别制图如下：

上图反映，人口六普的2010年，杭州、南京和宁波三市人均GDP分别为6.8万元、6.3万元和6.7万元；10年后七普的2020年南京跃居三城第一位，人均GDP高达15.9万元，远超杭州和宁波的13.5万元与13.2万元。再看下图：

从具体的增长率看，南京人均GDP10年增长率高达154%，稳居杭州与宁波之上，直接颠覆了三城GDP总量杭州力压南京、宁波的表象。10年来，杭州的GDP总量指标一直稳压南京、宁波一头，从未被赶超。人均GDP增长率的落后则反映了杭州常住人口总量大幅增长的情况下，人均劳动生产率并没有提高，彼进我退的情势下出现了人均指标的反转。

下面的单位土地面积产出效率10年增长率有力地佐证了这一点。看下图：

由于各个城市辖内平原湖泊及山地特征不同，上图中的数据值我们不做评价，只比较其10年的单位面积增长率。我们看到，以上三城杭州、南京和宁波的10年单位土地面积产出效率增长分别是170.9%、195.7%和142.1%。

这充分反映了杭州最近的10年人口高速增长，并没有带来应有的经济更好更快发展，从速度和效率上已经被南京反超甚大。如果没有省会城市的光环加持，宁波或许也已将杭州甩在后面了。

PART 2 城市房价水平及常住人口购买力评价

城市的经济发展与人民群众的利益是正相关的，但有的时候两者并不同步；房价与收入也是正相关的，但过去的10年中后者是相对匀速，后者则呈周期性地大幅上涨。评价现在的房价水平，我们不能看绝对的单位面积价格，与其他消费品一样必须结合收入才具有可比性。我们横向对比杭州、南京和宁波三城的“房价收入比”和“收入偿债比”，可以略见端倪。

下图是2021年10月三城的平均房价与2020年城镇居民可支配收入：

上图显示，三城的城镇居民可支配收入其实是相差无几的，杭州、南京和宁波分别为 6.86万元、6.75万元和6.80万元。但从房价看，无疑宁波远远低于杭州和南京，后者仅2.47万元，较杭州3.79万元和南京3.59万元低了一万元以上。下面的“房价收入比”图表更加直观：

可见，房价收入比即真实的房价水平上，杭州是最高的，达到了16.6；其次是南京，指标值16；宁波则只有10.9，远远低于前两个城市。

如果房价水平高企，大大超过了城市居民购买力，老百姓买房有心无力，那么房价很自然地也就失去了支撑，转而形成买方市场，推动房价节节下行。我们从三城常住人口“收入偿债比”这项指标上，观察城市居民因买房而形成的家庭财务压力，可以对比得出三城居民住房购买力情况。再看下图：

众所周知，收入偿债比的临界值为40。而从上图知道，杭州已经高达82.3%，南京也以79.4的指标值逼近临界值的两倍数。与杭州、南京相比较，宁波却是最好的，虽然也达到了54.2%。

这意味着杭州和南京两个城市的居民平均来看，家庭财务压力可谓压力山大。在如此情况下，未来在收入未能大幅增长之前，居民置业购买力已经被挖掘殆尽。也就是说，从购买力评价来看，杭州与南京在未来的一段时期内，难言支撑。三城中，只有宁波尚好。

PART 3 从城市人口集聚力及常住人口年龄结构评价住房需求支撑

有人口，才会有住房需求。不断的人口流入必然形成不断的住房需求，故而城市人口集聚力是住宅市场最重要的基础支撑。这一点我们可以从六普至七普的10年间三城常住人口增量情况来观察。看下图：

可以看到，杭州10年常住人口增量远远超过南京和宁波两市，达到323万人；其次是宁波，增长接近180万人口，而南京作为一省省会，却是三城中人口增量最低的。当然，人口增量的绝对数字在住宅市场上的意义还是有些单薄，最重要的是人口密度的变化。看下图：

看的出来，杭州、南京和宁波10年的人口密度指标增长值相差无几，均在190-200之间。这也就造成了杭州虽然人口增量巨大，但在影响住宅市场供求关系的维度，却与南京和宁波两市基本相当，且稍逊南京一筹。也就是说，未来杭州的常住人口增长只有更大幅度超越南京和宁波，才能改变当前格局。

从人口普查的三个年龄段划分，0-14岁即未来住宅市场的潜在需求群体；15-59岁为现实需求年龄人群；60岁以上则与需求无关，而是时间流逝中未来的的二手房供应者。看2020年七普时点与六普的10年间三城人口年龄结构的变化表：

由图可见，杭州的0-14岁年龄段占比最高，南京其次，宁波最后；但与六普时点相比，南京也是增长最快的，杭州尚在其次。再看15-59岁，杭州成为最高的城市，反映了近10年流入人口以年轻人为主对年龄结构的优化作用，宁波其次，南京占比最低，这与人口增量排名是一致的；分析60岁以上年龄段在全部常住人口中的占比及其增幅情况，杭州明显是极具优势的，南京与杭州相差甚远，宁波仍然居中。

由此分析，从年龄结构看对住宅市场的影响，杭州总体而言是最优的。在未来的一段时期内，其年轻化的人口结构会逐渐转化为住宅市场需求的支撑。当然，常住人口的增长尚未带来潜在需求群体的增长优势，这一点并不如南京。