小产权房买卖合同的效力认定及处理原则

（1）《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。第三条规定，涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：第一，要尊重历史，照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。

（2）《土地管理法》第六十三条规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。

3. 小产权房买卖合同无效的情形

（1）如果合同已履行、购房人也实际居住使用的，则根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题。

（2）对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

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4. 小产权房买卖合同有效的情形

（1）对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

（2）如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过房地产管理部门审批的，可以认定合同有效；


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