凉城板块自住兼学区的绝佳选择！景明花园测评|住宅|凉城|户型|景明|虹口|虹口区

凉城板块自住兼学区的绝佳选择！景明花园测评

1.评测导语

这篇文章会给大家详尽分析景明花园小区的情况，包括户型、居民结构、建筑界面等。景明花园作为对口虹口公立第二梯队广灵路小学的学区房，在选房方面也更应该兼顾自住和上学的复合需求。

我们会给出购买建议，告诉大家为什么景明花园的电梯三房是这个小区最值得购买的户型。

2.小区点评

小区标签：学区房+宜居房+轨交房（3号线）

2.1 小区优缺点

2.1.1优点：

景明花园靠近轨道交通三号线大柏树站200米。整个凉城片区的房龄普遍在1980年左右，景明花园房龄是2005年，品质明显高于同片区内其他的小区，而且景明花园附近配套设施齐全，附近有菜市场，周边商店，便利店齐全，生活相当便捷。性价比高。

小区对口广灵路小学和五十二中学，广灵路小学是虹口区公立二梯队小学，父母买在这里对孩子的小学教育就省心了。小区多为大户型，适合二胎家庭或者三代同堂型家庭。且小区天虹商业广场比较近1公里左右。从品质到户型，都可以满足现代需求，实际入住体验还是蛮好的。

从产品力来看，景明花园的户型都不错，三室二厅居多，施工标准比较新，户型比较方正，用料和工艺水准极佳，住宅品质较高。而且保养的比较好，外立面相对比较干净，内部环境绿化也还不错，居住人群五口之家较多，基本可以满足主流居住需求，无论是二胎家庭还是三代同堂，实际入住体验还是比较好的。

2.1.2缺点：

一定要说的问题是，景明花园的小区楼栋前台阶有损坏，小区物业没有及时维修，居民容易绊倒。景明花园有一部分楼是临街分布，部分住户会受到影响。

2.2 推荐购房方案

买景明花园，建议以1200万左右的三房为主，在此区域房龄较新，贷款年限有优势。居住条件较好，医疗商业一应俱全，商圈成熟，交通便利，轨交房。这是广灵路小学总价最便宜的能够兼顾自住和学区的三房了。

三房选择的时候，应重点选择南北通透的户型，相对居住属性比较好。可以尽量挑选不沿街的房子，降低噪音的影响，下面这个户型面积是145平方米

户型图：

像上面这样的户型，主卧朝南带阳台，一个次卧朝南带飘窗。一个次卧朝北，总价能够控制在1200万以内，还是比较不错的选择。此户型餐厅和客厅连通朝南带阳台，整体通风很好。并且有二个卫生间也方便五口之家的入住，体验感会好很多。

另外值得一提的是，景明花园另外一种户型的三房性价比也是不错的。主要值得考虑的是137平米左右的电梯三房。

比如下面这种总价在899万左右的三房，主卧朝南，非常适合三口之家买下，既能选择学区，又能自住，还方便照顾老人小孩，实在是学区自住两相宜。和上面那个三房相比总体面积小了一些，总价也要友好许多，居住舒适感也不错。一个次卧朝南，一个次卧朝北，对房屋功能性有要求的家长千万不要错过这个选择呀。

3.小区分析

3.1 基础信息表

4.小区周边配套

4.1 教育学区

，距离约600米，虹口公办小学第二梯队

4.2 商业配套：距离天虹商业广场约1公里。

4.3 医疗配套：建工医院距离约600米。

小区地处汶水东路上，周边菜市场，超市，商店云集，非常适合生活居住，距离学区广灵路小学仅1公里，广灵路小学属于虹口区公立小学第二梯队，教育资源可以说非常的好，距离那么近对于老人送小孩上下课也是相当方便，距离天虹商业广场约1公里，非常适合晚上或周末遛娃，吃饭。距离建工医院距离约600米，建工医院是个二级甲等综合性医院，有个头疼脑热看病来说还是比较容易的。这个小区算是轨交小区，距离三号线大柏树站200米，平时出门也是相当的方便。

5.板块概况

凉城板块位于虹口区中环内，各项配套都比较完善，区域内住宅属于老破小和次新居多。

凉城板块轨道交通发达，穿过浦西轻轨的主干线3号线经过板块内，大柏树站前往虹口足球场转八号线到人民广场仅需30分钟不到。驾车出行方面，可上中环高架前往浦西其他市区、浦东均较为便捷。凉城板块内有天虹商业广场这个社区型商业可满足附近居民生活需求，距离虹口足球场市级商圈距离很近，一站地铁可达。

凉城板块的医疗水平比较一般，建工医院是个二级甲等综合性医院。凉城板块内的住宅楼龄还不错，居住密度高，品质较号好，大体分为老商品房和次新商品房两种产品。带学区的次新商品房，如景明花园和曲阳名邸，两室在800万左右，三房在1200万左右，挂学区的商品房，如新中新村和友谊二村，一室总价可低至200万左右。

6.对口优质学区分析

景明花园对口广灵路小学，虹口区第二梯队公立小学

广灵路小学位于虹口区凉城板块，是虹口区排在第二梯队的公办小学。虹口行政区域面积和人口体量是全上海16个区县中倒数几个比较小的，参加中考的人数是倒数第二少的，但虹口区却拥有丰富的教育资源。除了初中和高中的资源非常强势之外，小学资源也非常丰富，最著名的就是四大公办四中心，三中心，广灵路小学和红旗小学。

今天我们给大家介绍的广灵路小学是一所历史悠久的老牌学校，近几年升学表现也相当稳定。加上虹口人口不对，竞争相较于其他区县要容易一些。广灵路小学对口的是五十二中学。五十二中学是虹口区比较一般的初中，建议家长选择择校路线。

7.小区概况

7.1 建筑外立面+楼道

2005年房龄，对比同区域小区，外立面算是非常新的，没有脱落的迹象。但楼道门口停放了很多非机动车，楼道里很宽敞也比较干净，整体保养的还不错。

7.2 环境、设施小区

小区绿化覆盖率比较高，有地下车库，基本做到人车分离。小区有一些供居民锻炼休息的场所，锻炼步道等，也有景观池和广场，整体环境很不错，也适宜居住。。

7.3 物业服务

物业为上海虹达物业管理有限公司，物业还是做得比较到位的，栈道的木头很多已经腐烂了，现在小区也开始在整修这部分了，相信很快就会焕然一新。但还有一些楼栋外台阶有损坏，物业还没有及时进行维修，这个需要注意。

7.4 居民结构：小区内部大多数是上海人，大户型为三代人为主。老人在家带小孩。年轻人朝九晚五上下班，邻里关系十分融洽。

8.户型分析

8.1二室二厅一卫，98平方米

此户型常见于高层住宅，适合三口之家居住。户型比较方正，主卧室朝南带阳台，次卧朝北带飘窗。餐厅与客厅连通朝南。南北通透，采光和通风都极好。居住舒适度相当高。

8.2二室二厅一卫，90平方米

此户型适合三口之家居住，主卧朝南，次卧也朝南，餐厅与客厅连通朝南带阳台，整个采光通风都不错。

9.总结

9.1景明花园是虹口区凉城板块少见的优质公立学区房，可以同时兼顾自住和择校，且周边配套成熟，商业，医院一应俱全，生活便利，值得购买。

9.2建议购买1200万左右的三房。

【END】

内环两房竟然只要590万！住在这里，15年都不愁！银联花园测评

1.评测导语

这篇文章会给大家详尽分析银联花园的情况，包括户型、居民结构、建筑界面等。银联花园作为对口虹口第一梯队的虹口四中心小学的学区房，在选房方面也更应该兼顾自住和上学的复合需求。

我们会给出购买建议，告诉大家为什么银联花园的一房和两房是这个小区最值得购买的户型。

2.小区点评

小区标签：学区房+宜居房+轻轨房（3号线和8号线）

小区位置：

2.1 小区优缺点

2.1.1 优点

银联花园靠近轨道交通3号线赤峰路站约689米，距离8号线曲阳路站约969米。银联花园房龄是1992年至1995年，小区内休闲娱乐设施较为齐全，基本能够满足居民的娱乐所需。小区内有自己的银联幼儿园。从幼儿园，小学，初中，高中，周边教育资源相当丰富。

小区对口虹口四中心小学和虹口实验学校，有公办双学区加持。学校教学管理严格，家校互动频繁，到了五年级大家都很拼，班级的学习氛围浓厚。对于好学上进的孩子来说，虹口四中心小学拥有非常理想的学习环境。

小区户型面积在58-100平之间，选择空间大，同时人员流动性高，成交客户以刚需和置换为主。

小区临近曲阳公园，居民休闲锻炼场所较多。

另外银联花园的面积和户型选择面比较多，从1房到3房，预算从400万到700万的朋友都可以考虑.

2.1.2 缺点

中山北二路高架位于小区北面，距离小区较近，可能会产生噪声干扰。

小区内有一处大型配电房。

2.2 推荐购房方案

买银联花园，建议以530-700万的一至二房为主，一房也可以选择挂户口，能淘到520万左右的笋盘，租金回报率也不错。

选择的时候，应选离高架、配电房远的楼栋，居住体验会更好。

70平两房一厅，虽然是手枪型户型，但是考虑到学区房买小面积性价比更高一些，卧室带阳台采光通风都极好，厨房存在采光和通风的条件，避免了油烟排散不良的问题，提供了更健康的生活环境。

87平两房，上海市第一批商品房，一梯两户，双南户型，得房率非常高。客厅面积适中合理，满足对应的功能布局需求，空间浪费较少。该户型使用的主要功能间均有窗，每个房间都可以有良好的采光和通风。

3.小区分析

3.1 基础信息表

4.小区周边配套

4.1 教育学区

和虹口实验学校。其中虹口四中心小学属于虹口公办小学的头牌，它的位置离小区很近，方便家长接送小孩；虹口实验学校属于虹口区一梯队的好初中，仅次于四大民办初中，作为一个保底的选择是很不错的。

4.2 商业配套

曲阳百联购物中心地上一层至六层用于商场经营。其中，购物中心的每一层都有餐饮，中高档餐饮品牌入驻占总体量的30%左右。二楼超市已引进线上线下的知名品牌。三楼打造成一整层的儿童空间，将成为虹口区最大的儿童主题乐园，面积达到1万平米。四楼的数码娱乐体验区，为爱好科技的顾客提供好去处。五楼设置为餐饮、KTV。六楼的集装箱集市小镇将集潮流与文艺一身，打包当下最热潮流尖货。室内剧场空间、集装箱主题集市、书店、电影院等设施协调布局。打造虹口最大儿童主题乐园。商场已于2019年9月29号试营业。

4.3 医疗配套

上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院主院区位于上海市虹口区甘河路110号，创建于1976年，是一所集医疗、教学、科研为一体的三级中西医结合综合性医院。

小区离医院很近，平时如有意外，就医非常方便。

5.板块概况

曲阳是虹口内环线附近的纯居住板块，配套尚可，教育资源比较突出。住宅楼龄普遍较老，品质一般，城市界面陈旧。

曲阳位于虹口中部，北中环以内，部分处在内环内，驾车出行相当便捷，可上内环和中环线。穿过市中心的主干线，地铁8和10号线经过板块内，前往人民广场仅需15分钟不到。曲阳是纯居住区，商业和办公资源比较匮乏，仅有一个曲阳家乐福和上海商务中心等老商厦。不过与板块南部接壤的瑞虹新城即将落地的航母级商业—瑞虹天地太阳宫，将满足板块内居民的消费需求。此外，虹口第二大集中绿地的曲阳公园也在板块内。

曲阳拥有虹口区最好的公立小学—虹口四中心小学，对口的是虹口最好的公办初中虹口实验学校。虽虹口民办教育要强于公办，但选择四中心不失为一种很好的保底选择。另一所二梯队的曲阳第四小学也在板块内。

曲阳的医疗条件较好，拥有三甲综合的岳阳中西医结合医院，特长中医科，另有上海建工医院等几所二级医院。

曲阳板块的住宅由大量15年楼龄以上的老商品房和老公房组成。区域内唯一的次新房是复城国际，大三房总价在1300万以上。带学区的老商品两房，如北辰佳苑，在800-900万元左右。品质更次一点的老大楼，如银联花园，小两房在550万左右，挂学区的一房可低至400万元以下

6.对口优质学区分析

对口虹口四中心小学，属于虹口区公办小学头牌

该小学对口虹口实验学校，属于虹口区第二梯队公立初中

虹四+虹实验也是虹口唯一好小学+好初中的升学搭配。总的来说，如果能上虹口四中心，是一个很好的选择。

7.小区概况

7.1 建筑外立面+楼道

小区的外立面风格是中式风格，讲究古典美和对称，整体经典耐看。经过实地走访观察，外立面虽然偏老，但物业维护较好，暂未发现有脱落现象。

7.2 环境、设施

小区绿化面积较广，绿植花卉种类繁多，小区还有多处休息区，是业主闲暇之余的好去处。

小区内的景观整体呈现出规整自然，质朴简单的感觉。

7.3 物业服务：物业认真负责，小区内部干净整洁

小区共有两个大门，小区的正门靠近东体育会路，正门允许人和车通过，是主入口，后门只允许人通过，是次入口，门禁方式为刷卡。

7.4 居民结构：购买者多为35-40岁左右的有一定经济基础的企业中层管理者。因为小区周边交通便利，有利于年轻上班族，且价格适中。

四中心赤峰校区离本小区很近，接送孩子很方便。

8.户型分析

8.1 户型图：

产品形态：高层

主力户型：70平+2室1厅

适合群体：改善或者三口之家

70平两房一厅，手枪型户型，卧室带阳台采光通风都极好，厨房存在采光和通风的条件，避免了油烟排散不良的问题，提供了更健康的生活环境。

8.2 户型图：

产品形态：高层

主力户型：87平+3室1厅+朝南

适合群体：改善或者三口之家

8.3 户型图：

产品形态：高层

主力户型：58平+1室1厅

适合群体：单身、三口之家

58平一房，上海市第一批商品房，一梯两户，异形户型，主卧朝南带阳台，厨卫全明，得房率还不错。

9.总结

9.1 银联花园是虹口曲阳板块少见的双学区加持小区。整个小区自住为主，以企业主和白领居多，双学区加持，值得购买。虽大部分房龄较老，但是小区周边完善的轨道交通、教育医疗、文化生活配套广受青睐。小区有浓郁的生活气息。

小区近曲阳公园，居民休闲锻炼场所较多。

9.2 建议以530-700万的一至二房为主（一房可挂户口）。

【END】

25年从不跌价的小区，到底什么样？邮电二村测评

1.评测导语

这篇文章会给大家详尽分析邮电二村小区的情况，包括户型、人口、建筑界面等。邮电二村作为对口虹口第一梯队的虹口四中心小学的学区房，在选筹方面也更应该兼顾自住和上学的复合需求。

我们会给出购买建议，告诉大家为什么邮电二村的两房和三房是这个小区最值得购买的户型。

2.小区点评

小区标签：学区房+宜居房+轻轨房（3号线和8号线）

小区位置：

2.1 小区优缺点

2.1.1 优点

邮电二村靠近轨道交通3号线大柏树站约792米，距离8号线曲阳路站约813米。整个曲阳板块的房龄偏老，尤其是对口四中心小学的学区房，都以老公房为主。邮电二村房龄是1993年，虽然房龄较老，但是小区内环境维护的不错，在这样一个发展成熟的小区居住比较舒适。小区周边生活配套设施齐全，基本可以满足居民的日常需要。

小区周边教育资源丰富，还有名校坐落于此，具有很深的文化底蕴。

小区外立面以涂料为材质，整体感强，色彩丰富，但由于小区房龄偏老，维护情况并不是很理想，部分楼栋外立面有出现脱落的现象，微影响小区外观。

另外邮电二村的面积和户型选择面比较多，从1房到3房，预算从350万到700万的朋友都可以考虑.

2.1.2 缺点

部分靠近马路的楼栋，会有一定的汽车噪音影响。

东门附近的配电房可能在运行时段会产生噪声，同时有辐射污染的可能。

2.2 推荐购房方案

买邮电二村，建议以500-700万的二房和三房为主，这是对虹口四中心小学能够兼顾自住和学区的学区房。

选择的时候，应选离高架、配电房远的楼栋，居住体验会更好。

68平两房一厅格局，比较紧凑。主卧朝南，带阳台，采光通风佳。每个房间都有窗户，尤其是卫生间和厨房，保证了通风流畅。

95平三房，该户型客厅面积较小，可以分离一部分功能到其他空间。主卧单独拥有卫生间，增加了个人私密性，多卫也避免使用卫生间冲突的情况。

劣势：客厅没有直接朝南外窗。