不像多数同行那样简单又粗暴，世茂服务(00873.HK)计划用合规且文明优雅的方式为世茂股份(600823.SH)提供一笔钱。

按12月13日的公告，这笔钱世茂服务用于购买世茂股份旗下的物业管理服务业务及相关增值服务，代价16.535亿。

单看市盈率倍数，以往的收并购标的基本在10—14倍pe，世茂服务买是溢价买。16.5亿元买下一家中型物管公司还绰绰有余。

单看面积，标的物总计管理面积才1079万㎡，仅是一些物管公司的一半甚至更低。

为什么买？以下几点不容忽视。

1

做为卖方，世茂股份不算亏。

这一卖，世茂股份至少新增了笔不错的收入。

作为一家重资产的地产公司，在当下这样的环境下新增这么一笔收入，可缓解短期内流动性压力。

试问，上哪儿找这么直接的新增收入去？

世茂股份借此剥离了非主营业务。商业物业管理服务在收入占比中本就不及5%。

商业运营，靠专业度带来溢价；物业管理，通过专业化能降低成本。各司其职，不是坏事。基于此，世茂股份剥离非主营业务，也是早晚的事。

这一卖，世茂股份的精力可以更聚焦于商业地产的开发、运营等。

2

本次买卖需要对世茂集团(00813.HK)和世茂股份之间不竞争协议做修订。特别是涉及商业物管服务部分。

世茂系有个避免同业竞争协议。此前世茂集团和世茂股份约定过，商业物业开发、运营和管理等只能由世茂股份进行。世茂服务是世茂集团的附属公司，自然要遵守。

跟多数物管公司不一样，就算世茂服务有着不弱的买买买能力，但不竞争协议限制了它在商业物业服务领域的发展。

对内，它无法为世茂系旗下商业项目提供物业服务。对外，进行收并购或外拓时也有掣肘。例如，一个综合体的物业服务，往往由住宅、商业、酒店等部分组成，单一剥离收购就很麻烦。

所以，世茂服务用16.5亿元不光是买下自家的商业物业管理服务，还买了个赛道，获得了未来在该领域对外买买买的自由。

赛道诚可贵，自由也可贵。自由和赛道的价值难用价格简单衡量。

3

作为买方世茂服务，买没买贵要看未来。

在对不竞争协议修订完成后，世茂服务的发展多了想象空间。

不能做商业物业服务的公司，未必在资本市场享受到高估值。

商业物管公司天然受资本青睐，一定程度因为商业物业的物业费往往比住宅物业费高。拓展商业领域，未来的盈利加多一层保障。

世茂服务不是没能力做，而是受限制没法做。这一次，补上商业物业服务，世茂服务的业务模块更加齐备。

物业公司的发展早超脱于住宅、商业服务本身。凡是建筑物和里面活动的人，都可以是服务对象。空间大。

世茂服务对世茂股份的买买买里，除了有主食——商业物业服务，还附赠了甜品——城市服务。

按公告，世茂服务买下的还有一些附带的住宅及其他物业的物管服务和增值服务，里面涵盖一些政府及公共设施。算上这部分，到2021年6月底，总计涉及70个项目。

几家头部物企已经明确过要做强城市服务能力。世茂服务作为一员，自然不例外。

4

并不是所有物管公司都能做地产公司的白武士。

换句话说，物管公司要没被地产公司抽干血，自身要相对健康且有造血能力。

这点上，世茂服务符合。至少前不久，公司刚以先旧后新方式做了配股，融到一笔钱。

当然，物业公司要做大做强，本就离不开买买买。对外买，是买。对内买，也是买。你情我愿的买卖，更应该看的是标的物本身的价值。

16.5亿元主要买的是世茂系自家的资产，知根知底，至少规避了对外买买买潜藏的坑。

只是目前公告的内容有限，详细资料有待进一步展开。初略看，自家的资产其实还不差。

世茂股份的商业地产业务包含商场、写字楼、酒店和主题乐园等，集中在一二线核心城市。收入的确定性相对较高，也有提供增值服务的空间。

买自家资产，相对熟门熟路，跟自家公司发挥协同效应也更容易些。

5

不同于多数公司对外割肉物业自救。这笔买卖是世茂体系内部的资源优化重组。

一个能买，一个能卖，是世茂系自身腾挪空间和能力的体现。借助这次买卖，世茂系内部各公司之间的业务边界有机会梳理一番。

地产公司和物管公司，说到底是命运共同体。

但市场有太多反面教材，比如有的物管公司被地产公司资金占用后，导致年报都发不出来。

谁都知道地产公司流动性紧张，谁也都知道物管公司是个现金奶牛。

但要挤牛奶时，莫慌莫急莫乱阵脚。世茂系的举措，至少是合规的，是优雅的，某种程度上做也是物管公司反哺地产公司的高级升级版。