◎来源丨温州房哥
◎文丨房哥
◎编丨麦田

今年上半年的土拍市场，恐怕是这一轮楼市周期的最后狂欢。

这其中，2月1日，建发和大家联合拿下的小南门约41亩河景宅地，开发商竞配的人才房建筑面积为3.34万㎡，剩余可售的商品住宅只有2万㎡出头，出现了竞配“人才保障房”面积大幅超过商品房的奇特现象。

▲项目鸟瞰效果图示意

这个取名叫建发大家·文澜府邸的楼盘，近期已经正式亮相，下面让哥带大家一起来看看——

文澜府邸的位置，在鹿城区锦绣路和吴桥路交汇处西北侧，东侧是建设小学新校区，西侧沿河，由开发商代建绿化带。

▲项目实景图

由于地块呈现狭长条形状，所以楼盘本身设计腾挪空间非常有限。尽管如此，开发商在实景示范区还是“螺蛳壳里做道场”，搞出了一个“王府中式迷你型园林”：

▲项目实景图示意。k1va/摄

关于建发的“王府中式园林”，房哥在之前关于翰林九境的文章中已经做过详尽解读，有兴趣的朋友可以移步一阅（点击链接：翰林九境，最华贵的“王府园林”，撑得起瓯海中心区期房的价格高峰吗？）。

相比翰林九境的规模，文澜府邸的空间小了一个等级。但中式园林营造，讲究“巧于因借，贵在体宜”，这“贵在体宜”四个字，说的就是通过恰到好处的尺度把握，营造“方寸之地、气象万千”的效果。

建发浸淫“王府中式”多年，小空间更是要拿出看家本领。你看入园大堂的玻璃大框景中，一幅实景画卷“迤逦展开”：

▲项目实景示意

小空间要做出中式园林的丰富体验，不能种大树，否则会反衬空间的逼仄局促；但也不能种普通乔灌，植物的形态普通，无法衬托意境。

文澜府邸大堂实景区，全部选用体量不大、但造型较为精美的软植：

▲项目实景示意

搭配相应尺度的园路、小桥、景石：

▲项目实景示意

“高处堆丘依亭，低处挖池理水”，以叠瀑和水流为组织串联的脉络：

▲项目实景示意。图/温州地产时间

从而呈现“曲折有致、步步皆景”的视觉效果：

▲项目实景示意

▲项目实景示意。图/温州房产圈

总的来看，文澜府邸的大堂入园实景，做得精致，但它的尺度感，不像是一个住宅小区的园林，而更像是私家别院的内庭。

然而，文澜府邸给哥“印象最深”的，却是它的户型。

由于楼盘配建人才房多而商品房少，土地招拍挂文件又规定人才房要“隔层设置”。这意味着文澜府邸的所有商品房，只能与人才房全部混杂在一起，户型方面，也不得不做成和人才房一样的面积：

▲项目户型图示意，或有误差，仅供参考，以实际为准。

两梯四户，都是建筑面积约90方的小户型。中间套三朝南，面宽只有约9.1米，其中客厅面宽约3.3米，次卧约2.8米，主卧约3米，都是市面上同等户型最小尺度的存在。

▲项目建筑面积约91㎡中间套户型图示意

为了弱化面宽的局促，开发商在这个小户型样板房里，摆设了长度不到2米的床，让净开间只有约2.8米左右的主卧，看起来宽敞。这样做，显然有误导购房者观感之嫌：

▲建筑面积约91㎡中间套样板房实景图示意

这样的地段，要卖4万/㎡上下的单价，还整了个高大上的示范公区，却搭配如此局促的小户型，显然是一种资源的错配。

但是，这是无可奈何的事，因为挂牌出让文件的限制，让开发商带上“镣铐”无法动弹，不得不如此。

怎么破呢？开发商放出了一个大招：两套并一套来卖！两个90方合在一起，就是180方的豪宅了：

▲建面约180㎡户型装修单位设计方案一示意图。以实际为准

But~，开发商这样“乱点鸳鸯谱”式的撮合，会带来许多毛病：

----同一楼栋，两个产权证的180方混居在大量的90方里，客群差异性太大了！

----房间都是90方的尺度，这对大户型土豪而言，能忍受吗？比如原来的客厅变成主卧，但面宽只有3.3米，而市面上同面积段的主卧，面宽一般会在3.8米-4.2米左右；

▲主卧套房示意图，以实际为准

----功能调整也很尴尬，主卧套房的衣库，楼上是厨房；北侧次卧和客厅一角的楼上是卫生间，天花板上顶着人家的排污管和废水管的支管，会发出让人抓狂的声音......

▲建面约180㎡户型局部示意图，以实际为准

也许是两套并一套不尽如人意，开发商别出心裁又搞出了一个“子母套”户型：

▲建面约180㎡装修单位概念设计方案二。以实际为准，仅供参考

这个子母套户型，两个厨房一个餐厅，又是什么鬼？

这么一通分析，看来文澜府邸的“两套并户型”，有些一厢情愿了。

“文澜府邸”这样的房子，据销售说售价在4万/㎡左右，如今这样的市场，这样的产品，房哥认为这个价格难度还是较大的。你看看隔壁人家檀境，好歹也是区域首位度大盘，毛坯约3.9万/㎡的单价，近期走量也很惨淡。

但是，对文澜府邸的开发商而言，商品房未来售价实际上并不太要紧，最关键的是，要把备案价尽可能往上提，只要提到4万/㎡，无论市场好坏，开发商就稳赚不赔了！

有盆友看到这里，会一脸懵逼：纳尼？楼盘的赚和赔，不是市场决定的吗？怎么变成了开发商与“备案价”之间的“博弈”了？价格定得高，没人要，照样是扯淡啊！

其实，这背后的逻辑，是这样的：

背后逻辑>>

01

根据我们测算，剥离养老、菜市场的公配用房后，这个楼盘的实际封顶住宅部分楼面地价，大概在2.2万/㎡左右。

02

若以4万/㎡的毛坯备案价为基准，意味着开发商可以2.8万/㎡左右的价格出售“人才配建房”，这个售价，与2.2万/㎡的成交楼面地价之间，还有6000元/㎡左右的差距。

03

由于配建人才房几乎没有任何市场风险，除了建安成本和资金利息，开发商没有其它支出，所以6000元/㎡应该能覆盖成本。

04

只要占大头的“人才配建房”不亏钱，那么无论商品房实际售价是3.7万/㎡、还是3.5万/㎡，即便低到3.2万/㎡，与楼面地价之间，也有1万元/㎡的差价，开发商还是有钱赚。

05

有人说“备案价”即“成交价”，开发商想拉高备案价从而相应提高人才房售价不成立。但是“上有政策，下有对策”，君不见，现在开发商普遍通过“送车位、送装修”等各种形式，“拉高卖低”，完全可以把实际售价大幅降下来。

这样一来，开发商自然能赚到钱，那么请问，若备案价与开发商实际市场售价有明显差距，谁吃亏了呢？

好了，今天就说到这里。