文|凯风
房地产税试点，离落地还有多远？
近日，中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件，首次详解房地产税改革试点幕后信息。
另一份文件是，财政部有关负责人就房地产税试点工作草案作出的说明。
这份说明提到：
- “进一步深化房地产税改革试点，可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。”
另一份文件是，全国人大常委会就房地产试点草案的审议报告。
报告指出：
- 为引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，以积极稳妥的方式推进房地产税立法与改革，是必要的。
需要指出的是，这两份文件，涉及的都是2021年10月发布的房地产税改革试点方案。
但在这个时间点对外公开，释放了什么信号？
01
试点先行，意味着什么？
“先深化地方试点、再国家统一立法”，成为共识。
房地产税，为什么要试点先行？
有关负责人表示：
- 由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。
可见，房地产税立法，牵一发而动全身，难以毕其功于一役。
同时，不同城市市情不同、楼市格局不同、房地产金融化泡沫化程度存在明显差别，房地产税的影响存在差异。
因此，率先在部分热门地区，或有代表性的城市率先开展试点，就成了必然选择。
换言之，房地产税立法或许还需要更长时间，但房地产税试点已经万事俱备，只差公布最后的入选城市了。
02
房地产税
为调控还是为税源？
房地产税试点，不只是为地方创造新的税源，本身也是楼市调控的一部分。
对于房地产税试点，相关说明文件里提出“强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期”。
审议报告里也提及，“为引导住房合理消费和土地资源节约集约利用”。
可见，房地产税的落脚点，不只是社会热议的取代土地财政、为地方政府寻找新的稳定税源，作用还在于“房地产需求侧管理”和“引导住房消费”。
这里的需求侧，指向的正是购房者和有房一族。
房地产税，通过对有房一族征税，打破了我国房地产长期以来“持有成本接近于0”的局面。
即便税率只有1%，一套1000万的房子每年都要缴纳10万的房地产税，10年就是100万，这背后的成本可想而知，不仅有利于调控，也有助于稳定市场预期。
03
刚需
大概率会有免征面积
房地产税不会一刀切征收，大概率会有“减免”。
根据审议报告，我国居住用房地产的情况较为复杂，各类人员的住房需求、税收负担能力差异较大，对房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，建议逐步研究探索、及时调整完善。
这意味着，房地产税要区分刚需、投资和炒房群体，要对高收入群体和中低收入群体区别对待，而累进税率、减除标准的重要性就体现了出来。
一般而言，按照国际惯例，刚需家庭或中低收入家庭，首套免征或设置一定的免征面积。
相比而言，首套免征，或许存在不公平问题，毕竟200平方的首套和30平方的首套有着天壤之别。
所以，设置一定的免征面积，或许是更务实的选择。
这方面，可按人均住房面积进行免征，如果以40平作为基准，那么3口之家免征面积为120平方，那么绝大多数刚需家庭都不会被误伤。
04
哪些房产要征收？
不同房子的征收方式不一样，商品住宅、写字楼、农村宅基地住宅等区别对待。
这方面，试点说明给出了相对详细的分类定位：
- 试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产。
- 考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距，为减少试点对农村居民的影响，对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。
- 为避免对企业生产经营带来影响，此次试点对非居住用房地产征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变，确保试点期间税负平移。
这份说明明确了三点：
一是农村宅基地及其上的住房，不在征收之列。
这也好理解，几乎所有农村房产都是自住房产，而农民收入相对微薄，与城市有房一族有着天壤之别，向宅基地征收房产税并不现实。
二是写字楼、商铺等非居住房产，继续按现行规定执行。
这里的背景是，早在1986年，我国就已出台房产税相关条例，对经营性房产开征房产税，而自住房产则在豁免之列。
作为非居住用的房地产，商铺、写字楼，开征房产税已有数十年的历史。写字楼房产税一般按照租金的12%进行征收，未来大概率仍旧沿袭这一模式。
三是居住用房产，即商品住宅、商住公寓等，则是这一轮主要的新增征收对象。
根据官方此前透露的信息，这些房产的房地产税将会按照评估值征收。
由于房地产税是持有税，按年征收，只要拿着房子就要纳税，累积下来不是小数字。
假设某地房地产税率为1%，500万评估价的房产，每年就要缴纳5万房产税，10年就是50万。
05
何时落地？
哪些城市首当其冲？
房地产税试点何时落地？哪些城市会尝“头啖汤”？
或许即将有答案了。
近期，楼市整体横盘，部分城市下行压力加大。
刚刚公布的70城房价数据显示，各线城市新房、二手房售价总体下降，二手房环比上涨城市仅有3个，创下2015年以来的新低。
同时，多个龙头房企先后遭遇债务问题，房地产税试点会不会推延，一度引发社会热议。
与此同时，央行降准、重要会议提及“因城施策”、有关人士再提“房地产是支柱产业”等，又给人以无数想象，部分人更是高呼“新一轮涨价去库存即将到来”。
事实上，近期多场重要会议均不断重申“房住不炒”，且强调“精准拆雷”，都说明这一次只是托底性边际宽松，要维护的是刚需和房企“保交房”，而非大刺激。（参阅《首提“精准拆雷”，非常时期非常信号》
同时，从近期透露的信息来看，房地产税试点大概率还会如期推进，最迟明年上半年就会有结果了。
至于试点城市，这方面社会各界有了一定共识，但具体谁能入选仍存在很大不确定性。
这其中，作为先行示范区的深圳、位于共同富裕示范区的杭州、正在打造自由贸易港的海南，呼声最高。
此外，上海、重庆既有房产税升级为房地产税的概率也不小；而广州、成都、武汉、西安均有一定的呼声。
无论如何，房地产税，都将是未来5年乃至更长时间，影响我国房地产的重要基本面之一，这是大势所趋。
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