最近所有的话题似乎都围绕着年底这一波力度惊人的折扣中。
自11月开始，年底购房折扣就仿佛开启了一场接力赛。先是某龙头开发商一夜骤降30万，因无数购房者深夜围聚售楼。随后的市场中备案价8X折的楼盘便如同雨后春笋一般，随处可见。
但自从价格战打响开始，我们后台就总能接到各种如“XX楼盘XX折改不改买”之类的问题。
主要话题大致集中在以下两点：
一来，是担心楼市持续低迷，
打折浪潮是否还会愈演愈烈；
二来，更担心不计成本的折扣，
会影响后续交付品质。
尤其是上周三全面降准正式落地后，越来越多的读者在“折扣潮”中陷入了疑虑。
所以，这段时间的打折潮到底是羊毛还是陷阱？
购房窗口期真的要来了吗？
01
首先可以肯定的是，这段时间的种种迹象都在表明，政策对待楼市的态度正在逐渐友好。
从十月以来，各式信息渠道已经报道过不少政策面的相关利好信息。
尤其是十一月中旬后开始，围绕着房企“资金”问题而展开的一系列推动措施更是越发频繁。
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在十一月中旬便有报道称“有银行总行直接发令分行支行‘充分开发国有房地产企业资源’、‘开放国有房地产企业授信，给与专项政策支持’，并为国有房地产企业开出融资白名单”的消息。
网传名单中，金地、中海、华润、华远等国/央企均榜上有名。
图片源自：中国人民银行官网
而在12月初，央行更是发布了今年年内的第二次全面降准：
为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。
随着上周三，降准的正式落地。
人民银行同时发布公告：为维护银行体系流动性合理充裕，人民银行开展了5000亿元中期借贷便利（MLF）操作和100亿元逆回购操作。
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当日有9500亿元MLF到期，即意味着有4500亿元到期量将被降准资金置换。
最终合计实现投放7500亿元中长期资金。
降准带来的直接影响是社会融资成本降低。
而与以往定向降准不同的是，今年年内的两次降准均为全面降准。
毫无疑问，房地产将成为获益者之一。
02
如果说此前大政策面的暖风大多属于“前哨”，
那么，从最近这一个月来看，政策放宽这一事实正在逐步落地。
尤其是降准所带来的预期变化。
所谓“降准”，即是降低法定存款准备金率，影响银行可贷资金数量从而增大信贷规模。降准一来可以使商业银行拥有更强的信贷投放能力；二来通过资金流动性相对宽松，助力市场利率水平下降。
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所以自打全面降准公布后，降息就成为了舆论下一个关注的焦点。
果然在今日最新一期的LPR报价中：
一年期的LPR利率为3.80%，下降0.05%；
但与房贷息息相关的五年期LPR利率则依旧为4.65%，连续20个月表现持平。
尽管五年期LPR利率并未下调，但降息的举动仍旧获得了巨大的关注。
为什么人们关注“降息”？
所谓的“降息”，即是通过调降贷款利率去鼓励更多人去银行借钱。但对于购房者而言，最直观的影响便是基于LPR利率的下调，从而传导至购房者房贷的下降。
“降准+降息”更像是一套组合拳。
无论对于企业或购房者，都有着明显刺激作用。
03
从历史上来看“降准+降息”对于房地产来说就几乎是无往不利的重磅炸弹。
自2008年以来，除了2020年1-2月因疫情与春节等原因外，在过去所经历的绝大多数降准中，房地产均呈现出了触底反弹的明显反应。
如今五年期LPR未能下降，或许是基于“房住不炒”大方针的延续。“降准+降息”的同步爆发极有可能会将目前的市场情绪彻底翻转。
但如果未来房地产依旧过于乏力，
后续也仍旧留有“降息”的空间。
过往的四轮全面降准中，
都伴随着五年期利率的下降。
但话说回来，无论五年期的LPR是否下降，
房贷利率下降的趋势已经开始呈现。
近期已经有不少城市曝出部分银行房贷利率下调的消息。以贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示 ——
11月份贝壳研究院检测的100+个城市主流首套房贷款利率为5.69%，较10月份回落4个基点；二套房贷款利率为5.96%，较10月份回落3个基点。
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而在重庆市场，房贷利率较两个月前也已经有下降的趋势，普遍下降10个基点。相较于此次一年期LPR利率下调0.05%，这两个月间房贷利率的下调，明显更直观的多。
左为今年10月房贷利率；
右为12月房贷利率。
并且我们通过近期踩盘得知：
部分房企首房首贷的利率已经可以低至5.55%。
那么，如今房企的“花式骨折场”到底是不是“买房窗口期”？
楼市是一个极为鲜明的政策市，谁也无法真正判定“V”字曲线的最低端究竟何时会到来。但按照现阶段的情况来看 ——
政策逐渐宽松，
全国房价基本面阶段性的触底也许随时都会呈现。
再具体到重庆市场来说，今天正是重庆二套房公积金政策正式实施的日子。作为一座购房需求量巨大的城市，需求也许会被压制，但永远不会消失。
而二套房公积金贷款政策，或将成为激活购房需求的有效手段。
所以，在现有的政策情况下来看，如今的“花式骨折场”中确实存在着淘房的好时机。
04
但必须要明确的是，
存在好时机≠全是好时机。
以房企的角度来看，现阶段的政策倾向有一个明显的特点 ——
政策的暖风并非是全行业的普惠，
而是少数派的生机。
就拿最近的房企资金情况来说，真正得到宽松的其实仍旧仅有少数房企，绝大多数仍旧受困于融资困难的境地。
尤其是民企的生存空间依然艰巨。
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从今年起，房企们屡屡暴雷的美元债，不仅向大众揭开了房企“隐形”外债的巨大风险，同时高昂的海外融资成本也直接向大众展示了房企的困境。
如今经过短暂暂停之后，国企、央企已经逐步于11月重新开启境内债券发行。但民企之中仍旧只有极少数能够抢滩发债重启这一机遇的。
12月3日，龙光集团全资子公司深圳市龙光控股有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券的申请，已经获得证监会及上交所审核批准。
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而在龙光集团发行债券之前的12月初，中国银行间市场交易商协会受理了碧桂园地产集团有限公司、重庆龙湖企业拓展有限公司、中海企业发展集团有限公司的中期票据注册申请。
如金地、建发、保利等也都相继加入了发债重启的列队之中，但更多深陷困境的房企处境依旧。
现阶段金融端政策底依然明确 ——
结构性的融资政策成为常态，
优质房企将得到更多的政策倾斜。
所以在这一轮房产调控中，对于房企的肃清仍旧没有结束。对于购房者而言，在如今年底的这波“花式骨折场”中 ——
正确的选择一家房企，
远比挑选一家价格更低的楼盘来的重要的多。
05
当然了，在二手房市场中上述的种种问题都显得没有那么重要了。
尤其是对于那些担心“骨折甩卖后品质缩水”的购房者而言，二手房其实是一个更加优质的选择。
据锐理数据所示：
11月重庆二手房市场回暖明显，单月成交量9616套，较上月上涨27%。且高层、小高层及洋房等三类物业成交量价齐稳。
也许在年底的这一波价格战中，房东预期仍旧较弱的二手房市场也是一个不错的选择。
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法律顾问丨北京盈科（重庆）律师事务所
主编丨熙依丨作者丨特约发布
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