2021年最后一个月，房地产市场并未因临近年末而冷清，反而进入新一轮周期。

12月6日，在央行降准释放1.2万亿资金入市消息刺激下，地产热度再一次提升。

但关注点并非降准本身，而是新闻背后的隐喻。

房地产市场是否到了转折点？市场下行趋势是否就此止住？难道烟台房价又将迎来一波上涨？

根据中指院数据显示，11月有15个重点城市整体成交扭降为升，环比涨幅高达11.2%。其中，一线城市回暖迅速。

一线城市向来是风向标，也代表了积极信号。政策与市场的系列动作，说明楼市热度在回升。

据此，有项目打出宣传语，以所谓市场即将回温，再不买房将涨价等信息刺激购房者。

为何项目要通过市场周期引导关注？

难道就没有不受周期影响的项目？

01

逆势而行的探索者

对大部分项目而言，市场趋势走向就代表着业绩高低变化。

但有些项目例外，它们受市场影响变化很小，甚至于逆周期而行。对这部分项目而言，其销售数据的高低取决于目标人群的认知度。

典型案例是芝罘区的万科翠湖山晓，该项目自2019年11月正式开盘至2021年10月底首批产品正式交付，在开售两年多时间内创造了难以超越的记录。

翠湖山晓样板示范单位实景图

七开七罄的好成绩，让翠湖山晓稳居烟台洋房、别墅类榜单的榜首位置。

翠湖山晓推出以来，曾创造烟台市场每售出6套洋房，就有一套来自翠湖山晓。每卖出3套别墅，一套来自翠湖山晓的记录。

一个项目对拼全城同类型产品，以超高占有率影响了市场与购房者的生活认知，这是不可思议的。

同时，翠湖山晓热销的时间正是烟台市场经历转折最多的时期。

2019年市场火爆

2020年市场平稳

2021年市场下行

这是一条很明显的下降曲线。

对大部分项目而言这期间的销售数据一路下滑，但翠湖山晓却始终高占有率销售，业绩斐然。

这背后，值得整个行业深思。

02

土地热潮有何含义？

探究翠湖山晓数据背后的意义，其实也是在为市场寻找一个典型。

从不同纬度解读一款产品的价值，就是在树立房地产市场的新标准。

首先从产品看，万科翠湖山晓具备了市场独特性。

全五层的低密山居社区，洋房+别墅的居住形态，万科品牌的资源配置，与一般项目乏善可陈的卖点形成了鲜明对比。

对烟台关注洋房与别墅的人群而言，这个项目与同类型产品最大的不同在于纯粹性与三山环抱环境优势，这种现实差距引发了他们对未来生活的重新想象，也因此造就了翠湖山晓独特的居住认知。

随着10月29日项目首批交房，这种独特的生活方式，越来越清晰的展示在我们面前。

万科·翠湖山晓交付实拍图

其次，从板块看翠湖山晓预见了城市的发展方向。

2019年，南部片区的价值还未被完全挖掘。彼时万科获得上车门改造项目的信息，引起了市场的热烈讨论。

“即使是万科，在这个板块也很难做”“为什么万科看好这了，理解不了”。

充斥市场的，是对项目的怀疑态度与观望态度。

但到了2021年年末，随着烟台土地市场放量，人们惊奇的发现这次烟台土地聚焦的就是南部，芝罘南+莱山南共计超过10宗土地要出让。

要知道在这波土地热潮之前，2021年烟台六区总计成交住宅、商住用地仅19宗。

对严格把控土地市场的烟台而言，这次放量不仅给南部片区释放了宝贵的土地资源，也意味着2022年南部将成为新的重点市场。

哪些房企将进场？何种产品将出现？将成为2022年的市场焦点。

土地带来的热度，也将反馈到配套资源的成熟以及人流导入。

显而易见，烟台对南部是重视的，对提前布局的万科而言，又一次预见了城市发展大势。

所以万科翠湖山晓能够获得好成绩，源自于产品独特性以及区位价值逐步成长。

同时，还有一点很重要，即城市居住的格局变化。

03

城市更新效应凸显

2021，烟台明确了12335中心城区建设思路，将芝罘区作为一核突破的重中之重。同样在今年，烟台入选国家首批城市更新试点城市。

城市更新，是城市发展进入一定阶段后的再提升。显然，重点还是芝罘区。

从城市整体规划看，12335中提及的快速路、轨交系统、五大新城等与芝罘区联系密切。而承载更多新命题的，是南部。

这里布局了五大新城之一的陆港（南站）作为城市核心枢纽，近期《烟台南站及周边区域综合交通规划研究》的推出，明确了南站未来的发展地位。

这里正在建设山海快速路加强与中心城区的联系，推进中的轨交系统将南站作为枢纽之一。

就在12月12日，烟台自然资源和规划局发布了烟台市胜利南路南延规划研究中标公告。

胜利南路南延，意味着南部又将出现一条通往市中心的大动脉。而翠湖山晓正处于通世路、胜利路、山海路之间，优势明显。

这里，正在承接中心城区的居住诉求延伸。

在核心区加快城市更新的当下，白石、捷敏街等片区正加快升级改造，这意味着很多人有了重新选择生活方式的机会。

而南部，作为芝罘区众多战略点的布局之地，凭借与核心区联系日益密切，以及可开发的自然资源，成为居住升级的重要方向。

对核心板块内的人群而言，要选择更加优质的居住环境又不想离开芝罘区，南部是最佳选择。

对房企而言，2022年南部必然会成为烟台楼市的热点板块。伴随芝罘与莱山的融合发展，南部也将承载更多的居住外溢。

能够看到这一趋势的房企，已经提前完成了布局。这其中，万科占据了一个极为特殊的优势。

万科翠湖山晓选在了三山环抱的地块，即使南部有着众多可开发的区域，但这种位置难再有。

在即将成为大热板块的区域内，万科抢占了一处得天独厚的空间，并为之塑造了独特的产品概念。

这里既有山野静谧，光影浮动，能享受度假的惬意感。与城市繁华也相距不远，站在了城市发展的红利位置。

对居住在核心板块的圈层而言，万科翠湖山晓是他们选择升级生活体验的最佳居所。

这里，给了他们离开市中心的理由。

产品优势叠加区位优势，烟台人对更美好生活方式的向往有了一处寄托。

04

大变革时代

不变的价值观

作为一个具有代表性的项目，翠湖山晓对烟台市场影响是巨大的。

这一点，不仅仅体现在其销量的稳定，更在于这是一款通过特殊理念打造的特殊产品。

在特定的地产时期，具有独特的意义。

在2019-2021短短三年中，我们见证了烟台地产格局的数次变化。从火爆市场的供不应求到市场下行的断臂求生。

城市变了、市场趋势变了、产品逻辑变了、购房者的需求也变了。

但唯一不变的是，市场依旧需要好产品，需要能够打败周期的优质产品。这类产品，将开启烟台下一个房地产的新时代。

所以怎么总结翠湖山晓呢，你可以说这是一个低密稀缺社区，是一个品牌标杆产品，是居住升级新选择，也是承接核心板块居住诉求的独特空间。

除此之外，产品本身的意义是做了一次好的示范，带来了一款真正让市场思考未来目标的产品。

从2019到2021，截至目前万科翠湖山晓仅剩少量产品可供抢占。

在三年周期调整中，实际项目在售时间只有两年。

但不论三年还是两年，都是一次不可复制的尝试。

这种选择机会，很难再有。

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