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北京豪宅江湖有一句顺口溜——万柳的墙，西宸的缸，霄8的顶儿，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁？

这是北京豪宅的IP。

大家知道温州豪宅的IP是什么，江滨板块、绿轴板块、老城区板块。

温州瓯江夜景图丨图源网络

没错，温州大部分豪宅的统一IP就是地段，而其个别位置相对较差的豪宅，为了标榜自己的地位，就会说，我们是“地王”，我们厕所花了20万....

尤其是这几年来，温州豪宅最大的溢价，取决于小区外有什么，那些城市级开发商，也愿意把最大的营销费用投入到吹捧小区配套上面来。

所以，滨江板块与绿轴板块的豪宅一般都比老城区的豪宅更加吃香。

而温州市区目前的豪宅到底又是一个什么趋势呢？

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图源：温州豪宅

上面是温州57个豪宅11个月以来的成交情况，上半年因为楼市行情乐观，豪宅的成交量较好，大部分月份都保持在两位数，然而到了下半年，受市场情绪下滑的影响，豪宅的成交情况同样下跌明显。

再来看下温州57个豪宅的11个月来的成交情况。

图源：温州豪宅

可以看到，温州大部分的豪宅都是位于温州市区几个城市配套相对集中的板块，而成交量较大的豪宅还是鹿城广场、中瑞曼哈屯、万科时代中心这三个江滨板块的项目。

据了解，这三个项目的成交量一直之所以能够始终保持着较高的成交量，首先是因为优质的城市资源给项目保值，从近两年火爆的时代滨江上品、华润九悦就可以看得出，塔尖的购房群体对江景资源的偏爱一直都是毫不掩饰。

鹿城广场实景图丨图源网络

其次也因为这些挂牌的房源楼层、视野、装修、面积段都较为出色，就拿鹿城广场12月成交的1号楼低楼层面积为293㎡的房源来看，该房源成交总价为1440万，是整个小区面积段最小的户型，但是户型格局上却是可圈可点，最后也因为户型突出，总价相对较低的优势，成为了富豪的青睐对象。（部分来源：温州豪宅）

而万科翡翠滨江在11月一套建面约225㎡的中低楼层房源，成交总价高达1880万元，含装均价竟然达到了7万元/㎡，而该房源同样也是该项目的楼王位置，不仅拥有一线景观视野，在户型结构上也具有不小的优势。

万科翡翠滨江实景图丨图源网络

而从整体来看，温州豪宅的上半年成交量较高，大多还是因为富人们可支配的资金较多，且楼市环境较好，豪宅的购买力也在相对提升。

而到了楼市下半场，调控频发，整个楼市环境都在萎靡，有意购买的土豪们在持币观望，而且富人阶层通过经营贷融资相对容易，手头不缺钱，所以抛售意愿不大，虽然挂牌房源有所减少，但价格区间的涨跌并不明显。

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所以，温州豪宅普遍都存在以下情况。

①

温州楼市，一向是“靠地吃饭，听天由命”，地块在哪里，决定了这项目品质/圈层的80%以上，豪宅扎堆的地方更容易形成圈层，小区外面的配套是决定项目定价的关键因素，其次就是户型、装修、面积也是购房者考虑的因素。

②

即便是受到一些调控政策的影响，成交量也会相应的受到影响，但在高端市场，很少有人会为了急用钱抛售房子，所以，即便是豪宅的挂牌量在减少，价格也依然坚挺，一旦市场有了回暖的征兆，购房者也会相继进场，这也是近期市区豪宅市场走势好于整体市场的主要原因。

③

老牌豪宅大多带有较为明显的流行趋势和时代特性，那些老牌豪宅的装修大多沿袭当时流行的欧式风格，米色调的外立面大部分都与当下干挂铝板的市场需求已经脱节，再加上老牌豪宅的装修也已经脱离了现代豪宅的时代感，但是这样动辄上百万，甚至几百万的装修砸了重新装修又可惜，不砸又适合当下的风格。

据了解，老牌豪宅多数房源成交区间价约在4万元/㎡左右，而新近交付的豪宅盘多数房源成交区间距大致在5万元/㎡以上，甚至到了6万元/㎡。

④

“物以稀为贵”，在整个楼市都是如此，而在豪宅市场更是放大，但随着城市化进程的脚步加快，曾经豪宅的那些配置在现代的很多项目中已经不再是稀缺，再随着同质化产品的增多，新建豪宅遍地开花，这些更具现代化的豪宅也将逐渐取代曾经部分老旧的豪宅。

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