2021年下半年以来，全国房地产市场持续转冷，业内预测，2020年的17万亿销售额已是行业的顶部，未来短期不可能有这样的规模。具体到青岛来看，11月青岛新建商品房和商品住宅成交均价止跌回升，缓慢复苏。

胶州连续两月登顶青岛市区域冠军

2021年10月份，胶州市以2372套成交量登顶青岛市销售套数冠军（注：2021年10月份胶州销量超越西海岸），11月份，胶州又以1520套再度登顶青岛市销售套数冠军。

11月青岛各区市新建商品住宅成交同比变化表

（数据来源：乐居网青岛）

胶州楼市成交的表象原因大家都清楚，很多业内和自媒体都分析是降价促使。从某盘的价格腰斩，到某盘的超低价工抵房，近几月，胶州楼市可谓是话题十足，“降价潮”被青岛购房者频繁讨论，以价换量，对成交量的促进还是十分明显的。

从中国正式有房地产这个行业以来，购房者往往是买涨不买跌，按理说，胶州市场的降价行为会引发恐慌情绪，但事实却是如数据体现出的，胶州楼市成交不降反升，背后的原因就不仅仅是降价这么简单了。今天，我们简单谈一谈几个胶州楼市成交登顶的几个深层次原因。

房价长期看人口

著名经济学家任泽平对房价的趋势曾给出观点，那就是“房价长期看人口，中期看土地，短期看金融”，人口因素是影响房价的长期因素，长期来看，人口趋势也是房价趋势。

根据第七次全国人口普查结果，2020年我国人口年增长率仅为0.31%，为近几十年来最低值，但胶州人口10年间增加了144766人，增长17.17%，年平均增长率为1.60%，远超全国年均增长水平。“金胶”的底气，根本上是来源于这座987820人口的城市底蕴，这也是胶州发展的基本盘。

对于青岛的长期看好

笔者曾经跟全国知名房产专家交流，他们对于青岛是长期看好的，2020年全国涨势本该轮动到青岛，但由于某些特殊原因，青岛并未启动大规模的上扬行情，当下，在国家和地方稳字当头的论调中，青岛的行情，注定是稳步上涨的，更何况，青岛自2018年以来执行了5年限售的最严厉调控政策，至今未松绑。

双向吸引的胶州

青岛要打造胶州湾的城市闭环，胶州是绕不开的重要一极，并且，胶州本身就拥有强劲的实力，胶州市2021年前三季度GDP实际增速高达14.2%，GDP名义增速高达22.33%，均为全市最高！并且，随着胶东国际机场的空港建设，胶州的未来将会更进一极。

与全国大部分县级市不同，胶州吸引的不仅仅是胶州本地的客户，胶州也有来自青岛以及青岛以外的其它区域置业，未来要覆盖2000万人口的青岛圈，胶州的地位不言而喻。

图片来源：锐理数据

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