声色犬马的娱乐圈，瓜一个比一个大。李靓蕾撕开了王力宏最在乎的体面，而谁，揭开了地产商大而不倒的“人设”？

今年，一座座地产界的大山，轰然倒塌，首当其冲的，便是曾经的TOP1房企恒大，数据显示，恒大欠供应商、债权人和投资者共约1.9万亿人民币（含3000多亿美元）。

即便是许家印发话，宣称恒大员工要拒绝躺平，12月要保交楼3.9万套，估计也挽回不了买房人的心。

| 来源：恒大集团官方微信

曾经国内地产界有句话，中国地产看华南，华南地产看粤系。

曾经的“华南五虎”之一，沦落到接近破产的边缘，其境遇不禁让人唏嘘一把。除了恒大外，粤泰、花样年、合景泰富、佳兆业和富力等老牌粤系房企也遭遇了不同量级的危机，轻则信用评级被下调，严重的像粤泰已经宣布破产清算了。

曾经的风光无限的粤系房企，最近到底都怎么了？

壹

那些年，粤系房企的“风生水起”

1994年，富力的李思廉和张力拆迁广州嘉邦化工厂后，开发的“富力新居”销售火爆，为富力赚到了第一桶金。

| 广州富力新居（来源：网络）

很快，他们摸清了“拆旧厂，建新房”的开发套路，前前后后在广州开发了20多个项目，都获得了不错的口碑，迅速在广州站稳脚跟。

几乎同时，刚开始“广漂”的许家印决定自己单干，在广州创立了恒大实业集团公司，随后凭借首个楼盘金碧花园一举成名，为恒大在初期迅速回笼了资金。

| 恒大金碧花园

千禧年后，广州全新的城市门面——珠江新城开始启动开发，富力仅在2004年就拿下了7块商业地块，揭开了进军珠江新城CBD的序幕，目前富力在珠江新城拥有17座写字楼和酒店，说占据CBD的半壁江山，一点都不为过。

| 富力占据珠江新城“半壁江山”

2007年，恒大与富力一起被地产界誉为“华南五虎”，其他三家则是碧桂园、雅居乐和合生创展。

与广州一样，深圳也是粤系房企的大本营之一。

1997年香港回归，香港地产商纷纷抢滩深圳，创立于香港的佳兆业也瞄准了这个巨大商机。其开发的第一个项目“桂芳园”，原为深圳布吉的一块烂尾地，经过改造后开盘上市时取得巨大反响，佳兆业因此也名声大噪。

| 佳兆业改造后的“桂芳园”（来源：网络）

后来，随着深圳土地供应逐年减少，政府颁布《深圳城市更新办法》鼓励旧改，佳兆业又凭其敏锐的嗅觉放手一搏，在深圳大量拿旧改项目，成为深圳的“旧改之王”。

与佳兆业几乎同时起步的还有花样年，该房企从一开始的投资商身份，逐渐转型成为开发商，在深圳成都拿下多个地块，开发了不少标杆项目。

截止到去年，花样年在粤港澳大湾区共有46个城市更新项目，其中深圳就有27个，覆盖全市。

在深圳这个弱肉强食的市场，佳兆业和花样年排名虽然不及华润、华侨城和招商等头部房企，但也稳稳占着第二阵营的“排头兵”位置。

在2017年中指研究院发布的全国房企百亿销售排行榜中，粤系房企有20家排名处于前70，其中前10粤系房企独占4席，排行榜前3更是被粤系房企垄断，并且是仅有的三家5000亿阵营房企。

| 2017年中指研究院全国房企百亿销售排行榜

那段时间，几乎是粤系房企的最高光时刻。

贰

风云突变，粤系房企为何开始走下神坛？

2021年，是房企的暴雷年，多家房企发生了债务违约事件，其中就包括了前面提及的恒大、富力、佳兆业和花样年这四家粤系房企。

其实，粤系房企的暴雷迹象从前年就有所显现了。2019年，老牌粤系房企颐和地产不仅资管产品出现逾期，后续连“17颐和01”和“17颐和04”的债券利息及本金都未能按时偿付，构成实质违约。

如今，这家成立早于恒大和富力的粤系房企，为解决现金流枯竭的问题，只能拟出卖项目自救。

| 颐和官网最后更新停留在2019年

同一年，粤泰为了降低负债率，将其坐拥一线江景的广州天鹅湾二期项目转让给了世茂，让人没想到的是，这笔高达64亿的巨额资金，非但没能救得了粤泰，反倒是间接把世茂给拖下了水，如今的世茂也穷到连总部大楼都拿出来抵押融资。

| 粤泰转让给世茂的天鹅湾二期项目

曾几何时，粤系房企以“稳健”和“进取”而闻名于行业内。在2017年的房企资产负债中，粤系房企无一超过80%。

短短4年时间，粤系房企在资产健康上跌落神坛，笔者认为有两个原因。

一是多元化+激进扩张，如恒大大举进军新能源汽车产业，富力大力进军海外地产等，这些尝试非但未给集团的盈利带来增量，反倒是债务持续积累，为后面的暴雷埋下了“定时炸弹”。

| 恒大汽车至今仍没实现量产

二是政策收紧下地产红利弱化，销售业绩下滑，加之国内融资受阻，过往的“高周转”和“借新还旧”模式已经玩不转了，首当其冲便是“高周转”玩法鼻祖——粤系房企。

当然，这几乎是所有民营房企的死结，此前扩张得有多爽，现在还债就有多惨，粤系房企只是当下房地产行业困局的一个缩影。

叁

“救市”在路上，粤系房企的出路在哪？

据中原地产研究中心统计，2021年年内累计房地产调控次数高达586次，仅11月出台的调控就高达56次，再加上颇具威力的“三条红线”，几乎压得所有房企都喘不过气来。

面对房地产行业的大变局，房企已无退路，只能在逆境中积极求变寻找生机。一有像融创出卖核心地段项目断臂求生，二有像另一粤系大佬万科开源节流，保持流动性。

| 万科的内部动员

而最后一条路，只能是祈求政策见底和市场回暖了。近期央行的降准和调低贷款基准利率（LPR）无疑释放出了较为积极的信号，但有三个地方值得关注：

|一个是此次降准释放的长期资金约1.2万亿元，主要是给银行和中小企业输血，对于民营房企的帮助恐怕有限；

|第二是此次降息只管涉及实体经济贷款的1年期利率，而房贷利率主要参考的5年期LPR利率则连续20个月维持不变，央行在实体经济与楼市上选择区别对待，可见态度之谨慎；

|第三则是在各地集中供地中，央企、国企和地方城投成为主力，民营房企开始退场，在12月广州第三次集中供地中，成交的13宗地块仅有一宗被民营房企夺得。

告别充满荆棘的2021年，2022年对于粤系房企来说也未必能够松一口气，但大趋势已逐渐明朗。

央行、银保监会提出了鼓励优质企业按照市场化原则，加大房地产项目的兼并收购，也就是说，房企间的大鱼吃小鱼未来将更加常见，不健康的房企越容易被淘汰。

对于购房者，买房前多一些了解房企的发展历程和财务状况，踩红线盲目扩张的房企尽量少碰，流拍率高的地方慎买，在全球经济增长放缓的大环境下，钱更要花在刀刃上，优先挑选优质置业“对象”。

作者：亚历山大树

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