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“大运会”东风吹了好几年，十陵、大面、东安新城等城东片区“春风拂面”，除了沉寂多年的西河。

很多人对于西河的印象，还停留在2017年，因为那一年，地铁4号线二期正式开工，西河就是这条线往东的最后一站。

过后四五年，西河一直陷入沉寂，直到今年年初，土地断供7年的西河上了两道大菜：占地面积约112亩地块（华润竞得）和约103亩地块（兴唐竞得）。

西河再一次闯入买房人的视线。

“哦，原来龙泉驿还有个西河。”

西河现状：

传统工业扎堆，房价1万/㎡出头

事实上，从地理位置来看，西河并不差。地处成都东绕城高速外侧，十陵板块与洛带板块之间。

不过，因为区域内聚集大量中低端工业园，西河发展一直较为缓慢。

在西河街道跃进社区紧邻成洛大道北侧区域，有一处工业园区，总占地约800亩，园区内聚集十余家大中型工业企业。

房价能达到什么水平，区域内的产业至关重要。

如果区域内都是高精尖产业，吸引的自然是收入高的白领和金领，经济实力强，购房需求大，比如新川板块、金融城板块。

但是，如果一个地方产业能级低，吸引的自然就是收入不多的工人，购买力有限，周边的房价上升空间也不会太高。

西河目前以二手车市场、食品批发城、建材市场等中低端产业为主，购买力相对较低。

这一点，从西河的房价就能看出。

西河街道内在售的新盘并不多，招商依云上城2014年开盘价约5000元/㎡，2020年项目再次开盘，带装修价格不到1万/㎡。

慧生时代广场，2020年推出建面83-89㎡户型，均价1.1万/㎡；今年刚拿地的兴唐，是“双限地”项目，清水最高销售均价约1.3万/㎡。

从近5年西河片区的新房供应不难看出，西河板块，是一个极其纯粹的刚需板块。

西河未来：

腾笼换鸟，片区即将崛起？

很显然，西河还需要更多刺激。

最大的刺激就是，成渝地区双城经济圈。而“国家级”战略机遇的重要支点，是东进。

在东进蓝图下，龙泉重磅发布了《成都经开区（龙泉驿区）国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，明确了区域“一心三极、两轴一带”的城市发展空间。

其中“三极”划分，则是以成洛大道作为分割，成洛大道以南打造智能制造极，以北定位为创新驱动极，轴线的西侧是活力创意极。

而成洛大道以北的西河板块，被定位为北部国际智慧新城组团，板块迎来新的发展契机。

工业园搬迁

中低端产业掣肘西河发展的现状，未来将得到极大的缓解。

据了解，今年，西河街道将促进西河工业园发展转型列入年度重点工作，将加快推动西河工业园区“腾笼换鸟”，园区内多家工业企业生产线开始外迁。

目前，辖区内的五冶钢构厂区已外迁，新厂区选址于简阳的中国五冶（成都）建筑科技产业园。

五冶钢构简阳新厂区

除此之外，三峡油漆、彩虹环保生产线已搬离至新工厂生产；海底捞、润龙电器、中复玻璃、远东电气、亚达塑料、散热器厂等其他生产型企业也陆续准备外迁。

根据工作安排，该工业园区拟定在2022年底完成整体外迁。未来一两年，西河街道将腾挪出大量优质地块。

产业升级

随着传统工业的搬迁，城东产业升级和龙泉驿转型升级的重任，也落在了西河肩上。

今年4月份，龙泉驿发布了成都中法生态园城市机会清单。

成都中法生态园是成都66个产业功能区之一。早在2014年该园区已落地成都经开区（龙泉驿区），2017年正式揭牌，目前在推进与建设中。

根据最新规划，整个园区共计131平方公里，辖东安、西河、洪安三个街镇，其中，西河范围内，规划面积1.6平方公里的西江文化交流走廊是“重头戏”。

中法生态园规划图

2500亩西河湿地公园

西河街道备受吐槽，很大一部分原因在于城市界面破旧，连一个上得了台面的公园都没有。

事实上，早在2017年，西河板块就规划了西河湿地公园，占地2500亩。

根据官方回复，西河湿地公园实际为西江河流域水环境综合整治二期PPP项目的子项目，目前已进入河道整治阶段，后续工程将按项目进度计划进行施工建设。

另外，今年9月份，《西江河成安渝高速至成南高速段河道综合治理工程水土保持方案报告编制项目项目公告》招标公告发布。

其中，明确该工程综合治理河道中心线长度约5.4km，总占地面积约2476.5亩。建设期为2年，运营期15年。

也就是说，西河湿地公园不再停留在PPT，已经进入实施阶段，最快2023年就能对外开放。

西河板块，到底值不值得买？

不可否认，占据地理位置及东进战略双重优势的西河街道，有一定的潜力，但发展缓慢，呈现周期过长，也是不争的事实。

整个片区除了成洛大道整体改造落实，其他东西都还是“规划”。

规划打造的大运会专用通道——新双龙路，暂时还没有动作；

地铁4号线三期东延线及地铁22号线，尚处于线网规划阶段；

西河新增的两所医院，一所在建中；另一所还在进行方案设计阶段；

大型商业综合体，目前只有银城国际部分成型，网传的王府井奥特莱斯、万达广场均没有后续……

那么，西河板块到底能不能买？

当然可以。

价格是王道，辖区内的以招商依云上城，最后一批次432套房源，全部中签率仅35%，摇号的人并不少，图的是啥？还不是价格足够便宜。

纵观整个龙泉驿，房价在1万/㎡出头的板块并不多，曾经的刚需圣地——大面板块，开发已接近尾声，在售新盘以改善为主，价格普遍在1.8万-2.4万/㎡。

而现在的西河板块，是龙泉驿最适合刚需置业的板块。只要价格优势尚在，预算有限的城东刚需，买西河OK。

但如果价格挨到2万/㎡，那就要慎重了，毕竟这个板块的规划起点明显不如东安湖。

今日话题

对于西河，你们觉得多少钱会考虑？你会考虑在片区买房吗？评论区见。

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