在“住有所居”目标的指引下，各地纷纷加速推进保障性租赁住房建设。其中，“非改租”作为多元化供应的方式之一，多次被提及，多城市也相继发布“非改租”相关政策。然而，相较于新建租赁住房，过往“非改租”方式的租赁住房往往因受限于物业条件影响，改造的租赁住房多存在空间尺度小、暗房、不通风、隔音效果差等问题，无法满足新市民的美好生活需求。“非改租”的道路该怎么走呢？
01
当代年轻人的租房困境：
合租难，独居也难
在前不久播出的《脱口秀大会》第四季中，脱口秀演员邱瑞向人们吐槽了自己租的“家徒十二壁”的钻石户型：全屋找不到一个直角、梯形的卧室、三角形的卫生间、想得到具体面积需借助辅助线...幽默诙谐的话语道出了无数在大城市打拼的年轻人的心酸。
如今，越来越多的年轻人毕业后选择离开家乡，怀揣理想到一线大城市奋斗，想象中，那里有广厦林立，有商铺琳琅，有都市丽人，有承载梦想的工作机会。同样，也对栖息的住所有着憧憬。在房价高企的一线城市，租房虽然是一种无奈的选择，但也是初入社会、囊中羞涩的年轻人最好的选择。很多人都这样告诉自己，房子虽然是租的，但生活是自己的。然而，理想很丰满，现实很骨感。
梦想中租的房子或许是这样的：
图片来源：电视剧《欢乐颂》
——但实际上是这样的：
为了为了省钱选择合租的年轻人，面临的是几平米的小蜗居、男女混住的尴尬、共用卫生间的窘迫、冰箱食物的不翼而飞、以及隔壁舍友半夜打游戏的激情。为了隐私和自由选择独居的，面临的则是高额的房租抑或是邱瑞口中的“钻石房”。真是合租难，独居也难。
02
“非改租”破局空置困境，
增加租赁供给
近年来，中国房地产行业出现了结构性失衡，几乎所有的城市都存在商办、产业用地供应过剩，导致这两类资产“空心化”，空置率偏高，资产利用效率下降。即便是核心城市、核心地段的商办综合体，其吸引力也正在减弱。随着城镇化进程加速，流动人口规模不断扩大，租房需求日益增长，大城市住房矛盾日益突出。为了存量资产、空置资源与紧缺的租房需求进行有效对接，北京、深圳、广州、厦门、青岛等各大城市纷纷出台“商改租”、“非改租”政策，允许将旅馆、酒店、商业办公楼、厂房、仓库等非住宅改建成租赁住房，一方面缓解城市住房压力，另一方面促进存量资产流通。
将商办等非居住房屋改建成租赁住房，尤其是位于商业、产业聚集区和交通枢纽等租赁需求旺盛的区域的“非改租”，不仅有效增加了大城市小户型租赁房源的供给，化解了合租、群租等问题，也提升了新就业大学生等新市民群体的租住品质，缓解他们“合租”或“独居”的窘境，间接增强了这个城市对人才的吸引力。
03
想要真正助力人才安居，
“非改租”仍道阻且长
今年，国家加大对住房租赁市场的关注力度，致力于解决大城市新市民、青年人住房困难，助力人才安居。各城市“非改租”政策加速落地，从供应层面为市场行业提供发展动能。
然而，由于“非改租”受物业等条件限制，改造成的租赁住房产品多存在空间尺度小、暗房、不通风、隔音差等问题，在居住体验上无法满足新市民的居住需求。此外，此前“非改租”技术存在边界不明确、设计内容无依据、施工验收维护缺乏科学指导等问题，空间、建筑设备、消防安全等改造，以及施工与验收质量要求等方面无明确指标，难免会出现改造设计不合理、改造成本高昂、质量安全及环保消防不过关等一系列问题。
以隔音问题为例，在非改租的过程中，需要将大空间隔成适宜居住的小空间。目前出台的政策，对分割面积有限制，对居住人数有限制，但对隔音规范这个问题没有过多描述。其实，在居住的过程中，隔音关乎着租客的私密与尊严，在产品打造中尤为重要。再看公共区域功能和服务设施配套，由于现在的租客需求越来越多元化、品质化，已不再局限于“一张床”“一间房”，公区的打造也尤为重要，该配备多大面积的公区、公区内需要什么样的必要配套都将是值得深思的。
从项目改造前期的合法性权属评估与功能规划的合理性策划，到改造各阶段，对结构、消防、环境与使用等方面的安全要求，到绿色建筑、智能化等创新运用，再到最后验收环节，在通过“非改租”增加市场供应的同时，如何确保“非改租”的合规性、舒适性、私密性，保障新市民、青年人的“高品质”居住需求，显得更为重要。
对此，多地也明确了“非改租”的建设标准。比如，重庆市出台了《既有非住宅建筑租赁居住化改造技术标准》，据了解，这是国内首部“非改租”建设标准；厦门市也在7月7日发布了《存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》，要求改建项目结构上应符合安全牢固的要求，改建后的保障性租赁住房应具备良好的卫生、通风和采光等居住条件，应符合给排水、供电等相关要求。
04
“非改租”的租赁房，
也能让你怦然心动
敞亮阔气的大厅、窗明几净的房间、干湿分离的洗手间，无论从装修风格、房间布局，还是人性化细节设计等方面，这家公寓都让人眼前一亮。这是近日正式开业运营的位于浦东金桥核心商业区的轻松寓·新金桥店。
大堂前台
公共休息区
房间内景
房间内洗手间干湿分离
轻松寓·新金桥店是近期开业的“非改租”标杆项目之一。该项目位于距离地铁9号线台儿庄路站600米的由度慧谷创意园中。
近年来，伴随着浦东金桥板块产业结构升级，区域内的“工业区”标签在一点一点被清除。如何将闲置资产盘活？又如何安置因金桥区域及周边发展所吸引而来的企业员工？作为“让企业员工轻松住宿，让城市青年安居乐业”的国内领先的企业公寓运营商，轻松寓与园区进行积极合作，共同开拓为租户与物业创造价值的有益尝试。
经过改造，轻松寓·新金桥店将原先的2层、4层和5层改造成了131间员工宿舍，外加超150㎡大公区，包含共享洗衣房、共享书吧、共享健身房、共享厨房、共享会议室、共享影音厅等多种功能。
共享厨房
共享书吧
此次改造，轻松寓采用装配式科技，赋能租住产品力提升。在“碳中和”的国家大战略背景下，建筑及装修行业也力求转型升级，近年来，在各级政府的推动下，装配式建筑在全国得到快速发展。轻松寓是全国首家应用装配式科技的企业公寓，通过先进科学的施工工艺，严苛的三级工地监管体系，透明的质量验收标准，确保高品质的施工质量，带给入住的年轻人温馨舒适的居住体验。
此外，住户安全一直是住宿行业，尤其是企业住宿行业的生命线。新金桥店改造过程中，始终秉持着安全防控，比如选材安全、电路设施安全、甲醛安全、消防安全等全方位的一体化建设标准与安全流程，值得一提的是，轻松寓是全国首家利用智能新风系统的企业公寓，注重绿色环保，无菌无污染。此外，在后期的运营过程中，应用PMS公寓管理系统，实现房源管理、财务管理及智能设施设备管理等十二项功能全方位、系统化、流程化的管理，保障住户的人身安全和消防安全，智能高效。
在公寓产品打造方面，对装修风格、房间布局、人性化细节再次升级，实用家具家电登场。家具方面，有联合定制带知识产权专利的集成式人性化智能家具，床铺大小与高度、USB充电接口、LED小射灯、置物书架都已是标配，是根据多次用户试验得出的最为匹配使用习惯的搭配与布置。房间功能配置上，除了洗手间的干湿分离，还配备了两张书桌、两个洗漱台，可供多人同时使用，处处细节体现了实用性和人性化。
房间内景-床铺
房间内景-书桌
小 结
随着城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大，进城务工人员、新就业大学生、企业基层员工等新市民、青年人的住房困难问题日益凸显。为吸引和留住更多人才，让年轻人“住有所居”、“住有宜居”，打造更高质量的“非改租”项目，是行业各个参与主体的重要任务。而作为优秀的公寓运营商，可充分发挥自身优势，为越来越多的城市更新项目、存量改造项目提供改造和运营赋能，建设更多优秀的标杆项目。
END
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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