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深圳近几年新建的商品房多在40-60层，最新记录是福田的加福华尔登府邸，67层。

不过，67层的深圳纪录很快要被打破了，白石洲明年就要矗立起三栋74层的超高住宅楼。

白石洲的绿景旧改传来最新消息。一期01-08地块已获得建设规划许可证，暂命名为绿景白石洲璟庭，规划建设5座塔楼，2座26层和59层的商务公寓，3座74层的超高层住宅。

先看看白石洲的具体位置。

白石洲旧改将全部拆除白石洲的农民房，总拆除面积46万平米，拆除范围北至香山西街；东至波托菲诺纯水岸别墅区；南到深南大道，东到沙河东路，保留侨城花园、侨城豪苑等商品房。

白石洲旧改2012年成立沙河更新办，2018年开始拆除，目前已平整了一期的01-08地块，绿景白石洲璟庭就在这个地块开建。

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我在南山区城市更新和土地整备局网站查到了这个地块的详细信息。

该地块建设用地面积30568平米，总建筑面积456628平米，容积率10.9，建筑高度244米，住宅加公寓总计2754户，其中2587户是面积小于90平的中小户型，占比93%。

容积率10.9是什么概念，来做个对比。

白石洲隔壁旧改完成的新大冲，给人最大的感受就是拥挤压抑，居住体验差。

大冲的华润城一期，容积率6.6，二期容积率7，三期6.4，四期润玺容积率6.6，白石洲一期的容积率直接上到了10.9。

容积率比润府高了70%，拥挤压抑感更强。绿景璟庭绝大部分都是小户型，对比润府89-200多平的大户型，居住人数更多，居住体验会更差。

还有一点，绿景璟庭规划的停车位是1983个，总户数2754户，车位比0.72，配比严重不足，入住后业主要每天抢车位了。

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白石洲旧改快速推进是2019和2020年，刚好契合了深圳大涨的时间段，隔壁同样旧改而来的润府挂盘价飙升到20多万，深深刺激了一大批投资（机）客，他们冲进白石洲去抢购回迁房指标。

白石洲的回迁房从最初的6万多涨到8万多，再到10万，最高炒到11万+，还是全款，在润府20多万的鼓舞下，有一批人携千万巨资在最高点冲了进去。

11万买白石洲农民房的这些人，究竟是赔了还是赚了?

我来做一个大致估算，以小户型为主的绿景璟庭，对比润府一期最贵的89平小三房，89平目前成交价16.5万，假定这个价格能一直扛得住，绿景璟庭的市场价大概是：

1、容积率更高，车位配比不足，居住体验更差，单价减1万；

2、学校不同，润府对口的是准名校南外科华，绿景璟庭对口的是普校南山第二实验，单价再减2万；

3、璟庭距科技园比润府更远，交通没那么便利，单价再减5千；

4、白石洲绿景1-4期陆续上市，润府不再是科技园片区的稀缺次新房，单价被拉低，璟庭价格进一步被拉低。

估算下来，绿景璟庭的市场价在12-13万，11万全款买房的相当于不赔不赚，但前提是运气好买到了即将开建地块的回迁房，后年就能收房。

如果买到的是三期四期，拿到房还要等8-10年，再加上3年限售，千万资金十几年的占用成本就不敢细算了。

大冲和白石洲的旧改，已经给市区的城中村拆迁打了样，大量的回迁房赔付，超高层住宅，超高容积率，拥挤压抑嘈杂，就是市区城中村改造后的宿命。

拆掉拥挤不堪的农民房，再建成超高容积率的超高层商品房，旧改完成之后，房价和房租进一步被推高。

几十年后，等这批商品房老去，已经没有任何拆迁可能，如果房子建筑质量不好，物业管理又跟不上，就会沦为城市贫民窟。

越来越高的深圳，74层肯定不是终点。