◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 陈意

大家好，我是陈意。上一次跟大家在这里聊天已经是很久之前的事了。

年关降至，最近一段时间，不少朋友们都开始问我：明年日本楼市会怎么变？

今天，我就借着这个机会聊聊日本楼市今年表现如何，未来两年日元资产的增长点又在哪？

冰火两重天的

日本楼市

今年的日本楼市，用一个词概括就是：租赁遇冷、买卖爆火。

租赁遇冷的意思是，在疫情影响下，日本不少房地产标的，包括办公室、住宅以及民宿旅游向的房子租赁情况较疫情之前都有所下滑。

比如，日本首都圈的租赁住宅空室率从去年下半年开始缓慢上升。

其中，东京都的マンション，也就是我们海外投资者普遍的投资标的物（R,RC,SRC造的公寓）在今年10月的空置率比上个月提高了0.11%，比去年增加了1.04%。

东京23区的公寓空置率稍微好点，但10月的空置率仍然比上个月增加了0.08%。

（日本首都圈的租房空室率变化）

整个日本首都圈是全日本聚集人最多、也是租赁需求最高的地区，但这个地区的“全口径”空置率也到了14.36%，东京23区的空置率在13.62%。

我们不可否认的是，即使是东京这么大的城市，在疫情期间它的住宅租赁市场还是会受到影响。

比住宅更受影响的是旅游业。

日本国土交通省的数据显示，2020年及2021年的旅游者人数基本都比疫情前的2019年少了一倍左右。

2021年10月，房间的入住率为41.2%。2021年11月，总体入住率为46.0%。这意味着酒店民宿业的入住率基本在一半左右，这比2019年下降了22.4%。

不过，与此相对的，日本房地产的买卖，尤其是东京的物件买卖非常火爆。

我们可以看一下近3年东京都二手公寓的成交数据。即使在疫情期间，东京都的二手公寓成交件数都是非常稳的，跟疫情之前相差不大。特别是东京23区的成交，基本占了整个首都圈的一半。

同时，东京二手房的成交单价也是一路直升，7-9月的成交单价比去年同期大涨了11.5%。

所以，我们可以非常清晰地概括出日本首都圈今年的房产形势：

疫情下，首都圈部分人口迁往郊区，23区的租赁受到影响。其中都心5区由于居住人群的收入较高，租赁的影响较小，但都心往外的区域租赁遇冷。

不过，东京的房子升值速度仍然很猛，买卖的市场很火热。这也给我们投资日本房产带来了机遇。

那现在到底是不是一个投资日本房产的好时机？

我可以告诉你，是的。因为未来两年日本的增长点已经摆在明面上了。

未来两年日本宏观上最大的亮点就是新一届日本政府上台后实施的创纪录的经济刺激计划。

这项计划的总资金规模，达到了78.9万亿日元，占日本GDP约14%，是日本历史上从未有过的规模。

换算成人民币大概是4万亿元。是不是很耳熟？日本也要学中国2008年时的四万亿刺激计划了。

这项“超级计划”的财政支出就不做具体的展开了，今晚我会在视频号进行直播。直播中我会具体说说明年日本楼市的机遇。感兴趣的朋友欢迎点击【预约】，到今晚的直播间聊聊。

内阁办公室估计，新刺激计划将使日本的实际GDP增长约5.6%。

日本大撒钱，提高通货膨胀是重点。

大家都知道，日本央行一直以来的目标就是实现“2%的通胀目标”，为此日本央行常年维持宽松货币政策。而现在受到全球通胀的影响，日本的物价也开始慢慢上升。

10月份，日本的消费者物价指数，不包括新鲜食品，CPI同比增长0.1%。除去日本政府降低电话费造成的影响，日本通胀率将提高到1.6%。

面对日本物价上涨的压力，路透社报道如果经济复苏和美联储加息等条件得到满足，日本的CPI很可能会在2023年黑田行长任期届满前达到2%的目标。

这些增长点，就是日本未来经济发展的重要动力。

与此同时，美元加息让日元资产再次成为了香饽饽，东京的城市再开发，大阪2025年世博会、2029年IR度假村（赌场）也让日本房产在新的一年里迎来了投资机会。

那么，既然现在投资日本房产是个好时机，哪里才是更好的选择？