长沙2035年规划出炉后，引发全城热议！

与此前的规划相比，本次最大的变化是，主城取消了副中心的概念，可能是因为要进副中心的片区太多，索性把主城周边的都定位为组团中心，谁也不要争，都有糖果吃。

这就出现了“一主两副十组团”空间格局，从级别上看，副中心比组团中心地位要高一些。但是金阳、金洲实际上出了限购区，因此意义不大。

下图是相对高清的空间格局图，供大家参考。

未来，十大组团也是未来长沙刚需购房者的主要目的地。本文主要结合空间格局和地铁规划，说说两个方面的问题。

1.哪些板块升级了，进入主城核心区之内？

先看看主城核心区的边界。

北边：捞刀河-苏托垸-谷山-乌山绿楔

北边那条绿色带，沿着湘龙--月亮岛--高铁西一线，在河东是捞刀河-苏托垸绿楔，在河西是谷山-乌山绿楔，所以基本可判定月亮岛、 苏托垸不在“主城核心区”，但是湘龙却进入了核心区。

苏托垸，目前开发程度低，从最新规划定位来看，后期可能大部分保留为生态湿地，建设用地占比较少，因此，日后开发强度可能不会太高。

（苏托垸原规划效果图）

月亮岛这里正好被红色同心圆给遮住了，从这个意义上看与主城无异；具体判断还要看主城范围的红线，不过被挡住了，看不清。

南边：三环线

主城核心区南边的界限大概是绕城高速三环线。洋湖、省府、红星都在片区内。

东边：京港澳高速

主城核心区东边的界限大概是京珠高速。

西边：三环线-二环线

西边有两个突出的部分，西南的应该是洋湖，甚至包括了含浦一部分，基本就绕绕城高速的范围。

正西边突出的应该就是梅溪湖以及麓谷部分区域，在西北被谷山-乌山阻隔，转而向东，到北二环，直到湘江。

所以，不要觉得梅溪湖、洋湖梅溪湖没被点名，就是地位弱化，很显然，这两大片区已经基本开发完毕，无地可卖，功成名就，成为主城的一部分了。

2.十大组团，发展潜力如何？

10大组团当中，宁乡和浏阳两个小伙伴，都在30公里的圈圈之外，而且不限购，可以忽略不计。

铜官组团也出了30公里的圈圈，颜色与金洲、金阳的一样，也不作为买房的重点。省下9个组团都展开说一下，排名不分先后。

梅溪湖西组团

梅溪湖西成为新组团，这就反推梅溪湖一期划入了主城，从图纸上看也是这样，所以这一点是没有疑问的，首先德恭喜梅溪湖。

新组团为什么不直接叫梅溪湖二期？ 实际上，梅溪湖二期的范围有限，只有十几平公里。

因梅溪湖西组团的范围其实比较大，几乎包括了整个麓谷新区，直接向西接近金洲组团了，有长沙高新区产业支撑，不断叠加产业利好，未来想象空间较大！

规划地铁4条：2号线西延、6号线、河西快线、长宁快线，第一条已经开工，第二条1期工程即将通车。

未来还规划有城际铁路麓谷站，这里也是梅溪湖西组团的核心位置，靠近这里买房是没有问题的。

望城大泽湖组团

望城大泽湖的范围也很大，包括 滨水新城、高铁西城和望城老城区，按古山为界的话也应该包括月亮岛、金星北，不过这个片区已经比较成熟了，距离滨江也很近。提不提已经没有那重要了。

望城大泽湖组团的核心区还是在大泽湖，最大的优势就是沿江，想讲是整个长沙的南北中轴，是目前开发条件较好的片区。

望城大泽湖地铁密度不算高，主要集中在沿江的4号线与13号线，以及高铁西这个节点，包括2号线、10号线、12号线、河西快线等，未来还有到岳阳、衡阳的城际铁路。

4号线北延按照计划估计已经开工了，因为要调整为地下线路，而且适当延长，因此 要重新报批，还需要等待。

大泽湖的核心区在海归小镇。12月28日，全国首个正式运营启动的海归小镇在大泽湖开工，核心片区共铺排建设项目33个，总投资约160亿元。

南部融城组团

基本就是此前规划的南部新城，包括解放垸、暮云等片区。

解放垸预留了时速超600公里的“超级高铁站”，值得期待，不过会比较漫长；更加迫切而且实际的是机场的搬迁，这个应该不会用等太久，这个紧箍咒一旦打开，可以大干一场！

暮云，现在将奥体中心、绿博园、中央公园等省一级的项目往那里规划，甚至生土也可能会落地，这都是支撑点。

再加上地铁5、7、9号线时延长过去，有四五个双地铁口，也足以支撑南部片区了。

星沙松雅湖组团

星沙松雅湖组团囊括的范围比较广，从图纸上看，包含星沙街道、泉塘街道、长龙街道（部分），安沙镇，甚至包括隆平新区。

从红色圆心点落点的位置看，主要的拓展空间在松雅湖周边，组团中心也放在松雅湖。

地铁规划对松雅湖组团的倾斜力度很大，新增线路有7条（3延长、5延长、7延长、11/10/14、长株快线），加上此前2条已通段落，共计9条线路，不得不服。

空铁组团

从图纸上看，“空铁组团”这个组团，不是单指黄花机场，而是囊括了高铁南、黄兴会展、黄花临空，乃至榔梨的一部分。

“空铁组团”有两大核心：黄兴会展和航空城，主要自贸区的核心地带，地盘很大，在2035年之前“空铁组团”是绝对填不满的，重点还是黄兴会展。

黄兴会展，在建设层面之前是被赋予了副中心的地位的，从这个角度看，黄兴会展的定位其实是降级了。

但是其地铁密度并不低，2、4、14号线，长浏快线和磁浮线，而且片区紧邻高铁南站，未来不会差。

大王山组团

大王山，在今年以前，属于极度偏远的片区，湘江集团和恒大在这里经营多年，终于有了起色，地铁3号线南延线预计2023年就可以通车，片区内改善楼盘卖的还不错。

大王山能起来，主要在于是文旅+融城+沿江。片区的核心在童世界那里，因为地铁3/5号线在此交汇。

大王山北片开发已经越来越成熟，南片规划也有一段时间了，未来有湘江融城科技小镇，环境不错，比较宜居。

（大王山南片效果图）

金霞组团

在过去10年中，整个长沙北城，发展偏慢，二环线内都没有填满，几乎是塌陷的。捞刀河和苏托垸是客观因素，也成为2035年主城的分界线。

注意，这个分界线有部分是在二环内的，因此单纯用环线的概念来考量长沙楼市是不妥的，梅溪湖那边到三环都是主城，北边二环内都不算。

也正因为如此，金霞组团的起步点其实很高，在二环内，这是10大组团当中距离核心最近的组团了。

不过，这里的地铁规划不是很给力，1、9、12号线和长株快线。因此，这个片区买房，最远到三环线，最好靠近12号线周边。

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