龙湖集团（00906.HK）、金科股份（000656.SZ）和蓝光发展（600466.SH）曾被誉为西南房企三剑客。然而蓝光发展在今年年初爆发债务危机，多个项目被卖身却仍旧深陷债务泥潭。不太平似乎成为今年房企的常态，如今的金科股份也颇不平静，频繁融资，借新钱还旧债，出售自身旗下物企股权来融资，转而又接手蓝光发展三个棘手项目。

曾尝到时代红利的金科股份许下五年再造一个金科的诺言，现今业绩状况却并不出彩，加之被负面消息缠身，项目停工、被曝晋中市住建局暂停金科土地和在建工程抵押等事件，如今的金科也不比当年了。

“难兄难弟”的帮扶

今年房企并不好过，许多行业黑马、龙头企业都受困于流动性危机。继千亿房企华夏幸福爆雷之后，曾经的“四川地产一哥”蓝光发展也没能幸免，不断有债务违约消息传来，截至11月底的违约债务本息总额已累积达258.8亿元。

正所谓川渝一家亲，金科股份在“兄弟”蓝光发展陷入困境之时伸出援助之手。12月23日，蓝光发展拟作价1元“甩卖”分公司近70亿元的项目，而此次接盘方正是金科股份附属公司重庆悦宁山。资料显示，此次蓝光发展出售重庆炀玖100%股权，其旗下包含重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公馆和天津小站项目三个项目，货值高达70亿元。

70亿的项目1块钱说卖就卖，说是“打骨折”出售都不足以来形容这场交易，这一举动无疑掀起一阵波澜，次日，上交所对蓝光发展转让资产一事的问询函。

难道是天上掉馅饼，正好砸中了金科股份？

其实并非如此。据青财经了解，蓝光发展出售的三个项目的土地目前均已经抵押给银行。不仅如此，还伴随有投资合同纠纷、借款纠纷和建设工程纠纷。此次交易采用的是承债式收购方式。

换言之，金科股份不仅吃下了70亿元的项目，连其负债也要一并吞下。

根据转让协议，金科股份将负责按协议约定协调解除蓝光发展的担保义务20.40亿元及回购义务14.20亿元，另外3亿元担保义务根据交易推进情况由双方另行协商后解除。

资料显示，截至2021年11月底，金科股份对参股公司提供的担保余额为154.35亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为577.97亿元，合计担保余额为732.32亿元，占最近一期经审计净资产的198.34%，占总资产的 19.21%。

接手蓝光发展这20.40亿元的担保义务，简直就是“洒洒水啦”。

金科股份表示，此次收购获得金融机构的大力支持，包括项目自身贷款的展期，新增债务投放、融资成本优化等；三个项目合计剩余货值超过70亿，可以发挥较大的撬动作用。

金科不在意这几十个亿的债务，但此前却频频融资。12月21日，金科股份发布一份超短期融资券募集说明书显示，最新一期债券发行金额为8亿元，发行期限270天。该笔债券将于12月22日发行。此次超短期融资券所募集金额，将用于兑付发行人本部到期债务融资工具。具体用于兑付今年4月8日所发行的8亿元超短期融资券“21金科地产SCP002”，后者将于12月25日正式到期。

而一周前，金科股份发布了“作价37.2亿港元转让金科服务22%股权”以及“为8家控股子公司和参股公司融资累计担保74亿元”的公告。其中，担保公告中金科股份控股子公司重庆金科企业管理集团有限公司拟接受博裕投资旗下Broad Gongga Investment Pte. Ltd提供的15680万美元（约10亿元人民币）贷款，期限364天，金科股份为该笔融资提供连带责任保证担保、股份质押担保。

也就是说，仅通过与博裕交易，金科系得以补充约40.5亿元现金流。

频频发债、担保融资，无疑暴露了金科股份眼下也正面临着缺钱的窘境。截至今年三季度，金科股份有息负债达875.86亿元。就短期债务而言，金科股份有46.35亿元的短期借款、366.63亿元的应付票据及应付账款和166.51亿元的一年内到期的非流动负债。

同期，金科股份持有现金及等价物为301.70亿元，几乎和短期债务持平，但谁也不能保证一定万无一失。之前的花样年就是个例子，账面上躺着上百亿的现金却还不上几个亿的债。

多地项目停工烂尾 “内忧外患”的金科

爆发流动性危机后，蓝光发展1元甩卖70亿项目，金科股份的日子也过得并不如意，打折出售物企股权，项目停工、烂尾，维权事件不断。

发布“为8家控股子公司和参股公司融资累计担保74亿元”的这天，金科股份还发布了战投协议的公告。12月16日，金科股份表示将引入博裕投资作为其战略投资者，同时转让其所持有的金科服务约1.43亿股全流通股份，约占金科服务总股本的22%，转让价格为26港元/股，交易价款为37.34亿港元。

交易完成后，博裕投资将成为金科服务的第二大股东，金科股份持有金科服务30.33%股份，仍为金科服务的第一大股东及控股股东。要知道，入股金科服务之前，博裕投资曾在2017年入股万物云，成为后者的第二大股东。

博裕投资资本布局涉及大健康、零售消费、媒体与科技和金融服务等行业，是网易云音乐、爱奇艺、货拉拉的股东。金科股份称，引入战略股东有利于进一步改善金科服务法人治理结构，提升金科服务的经营实力和盈利能力，亦有助于增厚公司资金实力，增强公司现金流。

这对双方来说似乎是一场双赢的交易，但是细看这交易金科股份却是做出了巨大的让步，此前12月14日，港股市场物业股集体跳水大跌，金科服务当日股价跌幅超14%，期间最低值为26.2港元，已是金科服务近期股价最低价，随后金科服务宣布停牌。就此次转让价格来说，每股26港元算是金科股份给出的诚意价。

但是，此次股权转让不仅以促销价转让，在金科服务与博裕投资签署协议中，金科股份未来五年内不得以任何形式转让金科服务剩余股份。为表诚意，金科股份在业绩上也作出承诺。

第一，其控制的非商场类开发项目的90%以上管理面积将交付给金科服务；第二，其提供给金科服务的住宅业态增量项目的平均物业费单价不低于人民币2.0元/月/平方米；第三，2022年至2025年期间，每年向金科服务交付项目的饱和收入分别不低于4.5亿元。

业内人士分析称，转让金科服务22%股权明为引入新战投，实则在暗戳戳融资，交易价格逼近金科服务52周最低价26.2港元，反映出金科股份对资金有较高渴求度。

一面是频繁融资的“内忧”，一面是区域公司维权事件的“外患”。2021年12月15日，河南郑州的金科星澜园项目，因拖欠工程款，被施工方河南诚宸建设工程有限公司贴出了《停工告知函》。

项目施工方在停工函中写道：“截止至2021年12月15日，金科星澜园二标段项目部实际已完施工产值1.5223亿元，自2020年9月开工至2021年12月期间，甲方（金科地产）仅支付6936.42万元，剩余款项一拖再拖不予支付，且从2021年6月份开始，工程款分文不付。”

也是屋漏偏逢连夜雨，12月初，晋中市住房和城乡建设局下达的红头文件《关于协助暂停办理金科土地和在建工程抵押的函》在网络飞速传播，称金科在晋中市的博翠天宸项目商品房预售监管资金93495万元未进入监管账户，资金被挪用。

在晋中市住房和城乡建设局已发布暂停抵押函的前提下，金科股份在11月25日回复投资者的留言中，仍然坚持称“晋中市金科项目所有销售回款均严格按照住建局预售资金监管的要求，全额存入监管账户，并根据工程进度盘活全部用于项目工程款支付，不存在任何抽逃资金及项目烂尾的风险。公司将继续严格履行相关监管要求，合法合规，健康稳健发展。”

金科股份有这样的“底气”是否也证明已按照监管要求整改？

如果说晋中挪用预售监管资金的火已经熄灭，那么12月15日，郑州市12345政务服务便民热线在人民网领导留言板上的一份官方回复就为挪用项目预售资金的事情又添了一把火。

2021年12月8号，郑州某一市民对金科星澜园存在无法网签、项目存在挪用预售监管资金违规行为的投诉，之后郑州市政务服务热线做出回复，对于资金监管问题，政务服务热线回复称，河南国丰园置业有限公司开发的“金科星澜园3#、4#、5#、12#”项目于2020年10月于中国民生银行股份有限公司郑州分行签订《商品房预售款监管协议》。

同时，监管部门约谈监管银行中国民生银行股份有限公司郑州分行并下达《异常行为告知书》，要求监管银行严格履行《郑州市商品房预售款监管办法》、《郑州市商品房预售款监管协议》约定的权利和义务，切实维护购房人的合法权益。

这回复无疑也证明了，金科股份项目却是存在资金紧张、挪用项目预售资金的情况。

再造一个“金科”是画饼？

金科地产，从千亿到突破两千亿，花了3年时间，这也是金科做起4500亿梦想的底气。

纵观金科股份近年的发展，2018年其跨进千亿门槛，实现1188亿销售额。随即抛出2019年冲击1500亿元的销售规模，2019年末其实现销售金额1860亿。金科股份士气大涨，将2020年销售目标定在了2200亿又超额完成。

2020年底的时候，金科股份发布新的五年计划，表示在综合“规模、业务、利润、负债”等因素的动态平衡测算下，计划公司及所投资的公司力争到 2025 年总销售规模 4500 亿元以上，年复合增长率15%以上。

4500亿是什么概念？也就说，金科股份要用5年时间再造一个金科。

在今年4月7日举办的2020年业绩说明会上，金科股份总裁杨程钧表示，结合市场环境及公司高质量发展的战略要求，2021年公司及所投资的公司计划全年销售目标不低于2500亿元。

“雪上加霜”的是，金科股份的销售进度和盈利能力，都出现明显的下滑。数据显示，今年11月单月，金科股份实现销售金额约126亿元；1-11月累计实现销售金额约1742亿元，拉长时间线来看，今年1-11月金科股份单月销售额最高达235亿元，距离2500亿元的全年销售目标差了近750亿元，极有可能爽约2500亿的年度目标。

同样放缓的还有其投资速度。据克而瑞研究数据显示，今年金科股份前11月权益销售金额为1240.1亿元，位于第18名。较上年同期1390亿元权益销售额少了150亿元。

再看其今年前三季度业绩状况，金科股份实现营收636.8亿，同比增长33.44%；净利润60.75亿元，同比增长8.94%；归母净利润45.28亿元，同比增长2.04%；扣非净利润同比负增长14.81%至34.66亿元。不难看出，金科股份陷入了“增收不增利”的局面。不仅如此，金科股份的盈利能力也明显出现下滑。今年前三季度，金科股份销售毛利率为19.52%，同比下降22.48%；销售净利率同比下降18.36%至9.54%。

销售、盈利能力均出现下滑，不单2021年销售目标存压力，5年再造一个金科颇有画大饼意味。

在风口上，猪也能飞起来。金科股份短短几年间从千亿跨越到2000亿，其背后的原因正式因为其正好收割了三四线去库存、棚户区改造的两波时代红利。如今，从房企“三道红线”、银行“两道红线”，到供地“两集中”和土地收入划转税务，都已成为套在房企头上的紧箍咒，想要五年再造一个金科，还得拿出真实力碰一碰。