新旧模式之争，是当下经济、产业转型的核心矛盾。
过去20年，我们的发展模式，是“债务驱动基建——卖地偿还债务——杠杆向居民部门转移”。
这个旧模式，效率非常高。
高楼林立，车水马龙，街道宽阔，游园遍地，学校、医院、轨交，这一切的源头都是“土地”。
我看到第一财经12月29日的一篇报道，其中披露了一组数据：
根据Wind统计，地方土地出让收入，从1998年的507亿元，一路飙涨至2020年的8.4万亿元，增长165倍。
划重点：22年时间，卖地收入，增长了165倍。
这就是旧发展模式的全部真相。
前几天蓝白跟大家梳理过，“土地货币化”的整个过程。
地方上想搞城市建设，就需要财政拨款。
财政拨款主要有三个渠道：税收、土地出让金、地方所属国企的利润分红。
税收和国企分红，一个上缴得多，一个肉少，两者跟卖地收入比起来，当然不够香。
这个时候，开发商就充当了非常好的“中介”角色。
银行给开发商贷款，这笔钱在房企手里过一下，就直接给了地方财政。
进而房企获得土地和负债，接下来开盘卖房，居民贷款买房。
房企得到了现金，用以偿还负债，居民获得了土地和房产。
因此，旧发展模式的核心，是土地作为媒介的“货币化”，把城市投资建设的负债，转移到了居民部门。
房地产，充当了“货币信用扩张”的放大器，22年时间增长165倍的卖地收入，正是源于持续不断的“杠杆转移”。
但这种靠“杠杆转移”的债务驱动模式，是不长久的。
最典型的表现是，当土地卖不出去时，地方债、城投债又不会消失，基建还要搞，机关事业单位的工资还要发，这笔钱该怎么向下游转移？
来看两组数据：
1，全国12个城市的财政对土地的依赖程度超过100%，分别为温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、西安、广州、南京、佛山、郑州，排名榜首的温州，土地财政依赖度达到了179%。
2，中金固收的数据，今年，东北、西北、西南等较弱区域，土地出让金收入同比下滑超过30%。海南、黑龙江、云南和西藏四省土地出让金收入增速下滑超过50%，广西、内蒙古和山西超过40%，宁夏、河北、贵州、新疆、江西等省份同比下滑在30%~40%之间，四川、湖南、河南、辽宁、吉林、甘肃和福建虽然下滑幅度低于30%，但是整体仍弱于全国水平。
土地卖不出去，原因有很多。
短期看，是因为房企融资受阻，TOP30的头部民营房企因为长期高周转、高杠杆模式，债务违约、流动性危机蔓延，进而引发集体“躺平”，土地集中流拍，开发商作为“中介”不敢再拿地。
长期看，是因为房价收入比不断上行，房产已经占到居民资产的70%以上，捆绑了60%以上的国民财富，购房杠杆率近70%，城镇化率距离70%-80%的天花板一步之遥，三四线人口流出+核心城市限购限贷，进一步打压购房需求，卖地转移债务的链条出现“负循环”。
因此，2022年，是时候告别旧发展模式了。
那么，新的发展模式该怎么做？
作为货币发行掌控机构的央行，已经指出了一条新路子：碳减排，绿色经济。
在前几天的四季度货币政策例会上，央行说了以下两句话：
1，推动结构性政策的出台与落地，例如碳减排支持工具和支持煤炭清洁高效利用专项再贷款。
2，引导金融机构加大对小微企业、科技创新、绿色发展的支持，继续加大对中小微企业再贷款、再贴现的支持力度。
四季度的货政例会，是对第二年货币政策的展望。
换言之，明年市场里的钱往哪流，全凭央行安排。
资金流向绿色经济其实并不意外，在11月份的时候，央行创新性地推出了碳减排工具，按照表述，该工具出台目的，是为了配合“碳达峰碳中和”目标。
这是一个长期的目标，且清洁能源、节能环保、碳减排技术等重点领域，会带来极大的资金需求。
不要小看“碳减排支持工具”，它可不仅仅是多增了一个新的基础货币投放机制而已，更意味着中国货币-信用体系的重构。
双碳、绿色经济，即将替代过去地产的作用，成为主要的增量引擎。
根据央行数据，目前所有绿色贷款的余额已经接近15万亿，超过房地产开发贷款的12万亿。而且绿色贷款的余额增速高达30%，远高于房地产开发贷款的零增长。
举个例子，2021年前10月，新能源汽车的产量增速接近200%，工业机器人、太阳能电池的产量增速超过50%，集成电路、金属切削机床、微型电子计算机等产量增速均在30%左右。
当然，科技、绿色经济取代卖地收入，这个新路子不会在短期一蹴而就，房地产行业的支柱地位，短期依然无法改变。
但，春江水暖鸭先知，资金的流向，往往代表时代的意志和趋势。
先稳住土地市场的下滑趋势，给地方财政“托底”，再把水池里的货币，一步一步向科技创新方向上引导。
加上房地产税、注册制等“三次分配”收入调节手段，地方上有了新水源，资本市场有了增量资金，高新企业手里有了钱做研发，经济有了新动力，才能转变旧发展模式，把新的蛋糕做大。
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